הפוטנציאל שבפרויקטי תמ״א 38 - לתכנון ובנייה של דירות קטנות במרכזי הערים

חוזרים סוף סוף לבנייה של דירות קטנות?

לאחר יותר מ 3 עשורים שלמים שבהם נבנו כמעט אך ורק דירות 4 ו 5 חד' במרכזי הערים בארץ, נראה דווקא שמיזמי תמ"א 38 ופינוי בינוי יכולים להיות המענה למחסור בדירות קטנות, ושם גם טמון פוטנציאל אדיר לבנייה של דירות מסוג של 2-3 חד' שהרבה שנים לא נבנו כאן.

בשנים האחרונות מסתמן כי הצורך לבניית דירות קטנות הולך וגדל בארץ בפרט ובעולם המערבי בכלל, וזה בשל שינויים דמוגרפים וחברתיים. שינויים במבנה החברה המודרנית, אוכלוסיות מגוונות ומשתנות של גרושים גרושות, תופעת הרווקות מאוחרת, מזדקנים ועוד, כל אלו גרמו בשנים האחרונות לכך שהביקוש לדירות קטנות עלה משמעותית בשנים אלו, אך עם זאת ובמקביל, נראה שדווקא בתקופה זו קטן ההיצע של דירות אלו, וירד משמעותית.

למרות הצורך הגדל והולך, נראה שהמגמה בתחום הבנייה למגורים בעשורים האחרונים הייתה דווקא הפוכה, ורוב הדירות החדשות שנבנו במרכזי הערים אלו הן דירות של 4-5 חד' שיועדו בעיקר למשפחות במבנה המסורתי.

ב 2-3 העשורים האחרונים נבנו בישראל רק אחוז קטן מאד של דירות קטנות של 3 חד' ומטה (לפי פרסומים אחרונים לדוגמא- נבנו רק כ 3,000 יח״ד קטנות בלבד בשנת 2015), וזה בשל גישת רוב העיריות בתקופה הזו להתמקד בבנייה של דירות גדולות, במטרה למשוך אוכלוסייה "חזקה" ומבוססת יותר למרכזי הערים. פה ושם אמנם נבנו בפועל דירות של 3 חד׳, אך כמעט ולא נבנו דירות של 2 חד׳ ומטה, וזה למעט במקרים נדירים, באזורים ספציפיים ובאופן נקודתי.

גבר גרוש למשל, שחי בגפו, צריך היום לבחור מבין: לגור אצל ההורים, לשכור דירה מפוצלת גבס באופן לא חוקי, או יחידת דיור בקצה מגרש ביתי קיים ומגוון אפשרויות לא נוחות אחרות. עבור אותו גבר נכון להיום כמעט ולא קיימת עבורו האפשרות למצוא דירת יחיד נורמלית, שתתאים למידותיו ולצרכיו. הצורך שבאפשרות לגור בדירה קטנה רלוונטית כמובן לא רק לגרושים אלא גם לרווקים/ צעירים/ מבוגרים/ אלמנים/ות  ועוד, ובחברה המערבית המשקל של אוכלוסיות אלו רק הולך וגדל בשנים האחרונות.

עם זאת, ולמרות הצורך ההולך וגובר לדירות קטנות, עדיין רוב הדירות שנבנות בארץ הן בעיקר דירות 4, 5 חד׳ ופנטהאוזים ברוב השכונות החדשות, ואין מענה לצורך הזה שהולך וגדל בדירות קטנות, מה שגורר תופעות לא בריאה של פיצול דירות במרכז הארץ, יחידות דיור לא חוקיות במגרשי בתים פרטיים, וחזרה של צעירים וגרושים למגורים אצל ההורים.

הסיבות לבעיה הן רבות ומגוונות, בין היתר בשל גישה שרוב הרשויות המקומיות אימצו לגבי "היתרונות" בבניית דירות גדולות במטרה למשוך לערים ״אוכלוסיות מבוססות״ יותר לשיטתן, ומסיבות נוספות.

הזדמנות לשינוי דווקא מתוך ההתחדשות העירונית

על אף המגמה השולטת בעיקר בשכונות החדשות, נראה שבשנים האחרונות, וכתוצאה מתהליכי התחדשות עירונית, נוצרו הזדמנויות חדשות לבנייה של דירות קטנות, של 2-3 חד׳ בעיקר במיזמי תמ״א 38 הנבנים במרכזי הערים הוותיקות, ואתן לכך מספר דוגמאות:

אילוצי קונטור המבנה הישן אשר מעליו נבנות הדירות החדשות גוררים למצב שבו ליזמים לעיתים אין ברירה אלא לתכנן דירות חדשות בגודל שיתאם את הקונטור התחתון של המבנה הישן שמחוזק מה שיוצר דירות זהות לעיתים גם לגדלים שבהם בנו פעם.

זה קורה גם בפרויקטים בהם ניתן לתכנן דירות בשינויי צפיפות יח"ד ברמת קומה בודדת, כאשר יזמים מתכננים מספר דירות גבוהה יותר לקומה מהקומה הקיימת התחתונה של המבנה הישן, כדי לייצר פרויקט כלכלי יותר- במקום 2 דירות בקומה נבנות 3 דירות קטנות יותר באותו קונטור, בצורה כזו השטח בעצם מתחלק בין יותר דירות שמתוכננות מראש כדירות קטנות יותר.

יתרון נוסף שטמון בתמ"א 38 הוא האפשרות לבנות יח״ד חדשות בקומה המפולשת (קומת הקרקע) מכוח זכויות הבנייה בתמ"א 38. השטח שם הוא מוגבל מה שיוצר גם תכנון דירות קטנות, אך כאן הדבר כמובן כפוף לדרישות העירייה, למשל בעיר הרצליה (נכון לשנת 2016) ניתן לתכנן דירות בגודל מינימלי של 50 מטר בקומת הקרקע.

בשל ההזדמנויות התכנוניות הקיימות בתכנון הפרויקטים הללו, נוצר מצב שבו כמעט בכל פרויקט תמ״א 38 או פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38/2 יכולות להיבנות גם דירות קטנות של 3 חד׳ ו 2 חד׳, בגדלים ששוק הנדל״ן לא היה רגיל להכיל במשך שנים רבות וזו בשורה נהדרת! יש לנו בחברה מספר פרויקטים בחברה שבהם תכננו דירות כאלו, והן דירות שפונות דווקא לאוכלוסיות שנאלצות היום לשכור בעל כורכן דירות קטנות שמפוצלות באופן לא חוקי, או יחידות דיור רעועות. לאחרונה למשל אושרה לנו תכנית של דירת 2 חד' 59 מ"ר בפרויקט שיחל בנייה בקרוב בכפ"ס, ודירות 48 מ"ר בפרויקט שיחל בנייה בקרוב בהוד השרון, ואלו דירות חדשות ששנים לא נבנו כאן, וזה בזכות ההתחדשות העירונית ותמ"א 38."

בתמונה: תוכנית לדוגמא של דירות 48 מ"ר ברמתיים, הוד השרון.

ברוב הרשויות המקומיות נכון להיום המדיניות בתכנון דירות היזם בתמ״א 38 היא שונה ממבנים רגילים בשל אילוצי התכנון במבנה קיים והרצון לעודד חיזוק מבנים, לעיריות אין ברירה אלא להקל בתכנון, וכך למשל מאושרות יחידות דיור בגודל הקונטור הקיים בקומות התחתונות, לעיתים גם דירות 2 חד׳ חדשות עם מרפסת- מוצר שכמעט לא שווק בארץ עשרות שנים וזה חסר תקדים כמעט!

המצב קיים גם בפרויקטי תמ״א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) ששם ישנה הגבלה לקווי בניין מה שיוצר קומה קטנה יותר, שנותנת אפשרות לתכנון דירות קטנות: דירות של 40-60 מ״ר בפרויקטים רבים שאושרו לאחרונה בעיר רמת גן למשל. אך גם כאן יש להבהיר כי גדלי דירות מינימליים משתנים מעירייה לעירייה ותלויים הרבה פעמים במדיניות העירייה הספציפית.

בתמונה: תכנית לדוגמא של דירת 2 חד' 59 מ"ר.

לסיכום
המצב החדש שבו התחדשות עירונית הופכת לשחקן מרכזי בתחום הבנייה למגורים יוצר הזדמנויות לשחרר לשוק בשנים הקרובות אלפי דירות קטנות במרכזי הערים במרכז וגם בערי שרון, אך עם זאת, נראה שעדיין אין בכך מספיק בכדי לענות על הצורך ההולך וגדל בדירות קטנות בארץ, ולכך לא תספיק רק ההתחדשות העירונית, אלא מדיניות ממוקדת של הרשויות והבנה של המצב החדש בעשור השני של העידן החדש שדורש בנייה של דירות קטנות.