לא בונים עליכם: תיקון לתמ"א 38? אולי ההפך

לפני שלושה חודשים נולד בייסורים תיקון חדש 3א לתמ"א 38, שמטרתו היתה להאיץ פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש. אבל עד עכשיו אף עיר בישראל, מלבד רמת גן, לא הבהירה כיצד להוציא לפועל את הוראות התיקון החדש.

בנוסף לכך זו היתה תוכנית מתאר ארצית אבל בחודשים האחרונים, בעקבות התיקון 3א לתוכנית, נראה כי היא משתנה ומקבלת מאפיינים מקומיים. למעשה רוב הערים באזור המרכז מקדמות מסמכי מדיניות או תוכניות מתאר מקומיות, עושות חוק לעצמן ומשנות את הכללים ואת זכויות הבנייה שמקנה התוכנית הארצית. אם תיקון 3א נולד כדי ליצור ודאות בנוגע לחישוב זכויות הבנייה הרי שהיא דווקא העמיקה את הבלבול בקרב הדיירים והיזמים; והרחיבה את הפערים וההבדלים בתקנות התמ"א בין הערים השונות.

אי אפשר להעריך את עלות הפרויקט

תיקון 3א נולד במטרה לעודד תמ"א 38 במסלול של הריסת בניין ישן ובנייה מחדש. קודם לכן השיטה לחישוב זכויות הבנייה עוררה מחלוקות בין יזמים לבין רשויות ומוסדות התכנון. השיטה החדשה הגדירה במפורש את אופן חישוב הזכויות, שנגזרות מגובה הבניין שייהרס. הבעיה עם התיקון החדש היא שהעיריות צריכות להכין הנחיות שיבהירו כיצד ליישם את 3א ולבנות את הבניין החדש. 

אין השבחה, אין מוטיבציה

אבל התחושה היא כי כרגע אין לרשויות מוטיבציה לקדם פרויקטים של תמ"א 38 וזאת משום שהם לא מניבים הכנסות לעיר: תמ"א 38 מעניקה לחברות בנייה זכות לבנות דירות נוספות ומכירתן כתגמול על חיזוק בניינים והרחבתם, או הריסה ובנייה מחדש. אבל התוכנית לא מאפשרת לרשות מקומית לגבות היטל השבחה על הדירות הנוספות שקיבל היזם. זה מס שמשמש את הרשות לפיתוח תשתיות חיוניות לקליטת התושבים הנוספים, למשל מדרכות, חניות ומוסדות חינוך. הפטור מהיטל משפר את הכדאיות הכלכלית בפרויקטים כאלה ליזמים אבל מייצר קשיים לרשויות מקומיות.

במשך הדיונים על התיקון ביקשו הרשויות ממינהל התכנון כי יותר להן לגבות היטל השבחה, לפחות על הזכויות שמתווספות בעקבות התיקון. אך ראש מטה הדיור, אביגדור יצחקי, שמשמש כיו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה, התנגד לכך בטענה כי את הדבר צריך להגדיר בחקיקה ולא בתוכנית.

כדי לרצות את ראשי הערים נולדה פשרה שבמסגרתה הורחבה היכולת של הרשויות לצמצם את זכויות הבנייה בכל פרויקט ופרויקט. לפני התיקון יזם היה יכול להגיש ערר על החלטה של העירייה לצמצם לו את זכויות הבנייה וללא נימוקים מיוחדים הוא היה מתקבל. עתה התיקון מאפשר לעיריות לצמצם זכויות גם ללא נימוקים מיוחדים.

כל עירייה לעצמה

בנוסף לכך על פי תיקון 3א העיריות יכולות לצמצם את זכויות הבנייה שמקנה תמ"א 38, רק על בסיס מסמך מדיניות, ולא כמו בעבר על סמך תוכנית מתאר עירונית המאושרת במוסדות התכנון. התוצאה היא שבחודשים האחרונים רוב הערים במרכז פועלות להכנת מסמך מדיניות או תוכנית מתאר משל עצמן. במקרים רבים, בשלב שלפני הכנת תוכנית המתאר מפרסמות הרשויות תנאים מגבילים להוצאת היתר מתוקף סעיף 78/77. למעשה סעיפים אלה מאפשרים לרשות, באישור ועדה מחוזית, לא להוציא את היתרי הבנייה באזור מסוים בעיר בטענה כי היא העיריה מקדמת תוכנית מתאר חדשה לאזור.

לכתבה המלאה, לחץ כאן