כל מה שצריך לדעת על משכנתא, חלק ב`

כל מה שצריך לדעת על משכנתא, חלק א`

...המשך

הסכומים אינם כוללים את המרכיב החודשי שתידרשו להוסיף בגין ביטוח חיים וביטוח נכס שהוא עומד בממוצע על סך 120 לחודש (10 שנים 120*12*10 = 14400 , 20 שנה 28800, 30 שנה 43,200).

עד היום לא ראיתי בנק שמציג בפני לקוחותיו את טבלה מספר 1. וגם לא טבלה מספר 3 הכוללת את מרכיב האינפלציה המשוערת בהחזר החודשי ו/או טבלה הכוללת את גילום תשלוםעבור ביטוח הנכס + תשלום עבור ביטוח החיים בהחזר החודשי.

הבנקים מציגים רק את מה שנוח להם להציג בפניכם הם לא יאמרו לכם שסך ההחזר החודשי שלכם יהיה כמעט פי שלושה (1,584,931 ₪ בגין ההלוואה בתוספת הנחת אינפלציה שנתית בשיעור של 3% + תשלום ממוצע בסך 43,200 ₪ בגין הביטוח) על הלוואה בסך 600,000 ₪ למשך 30 שנה... אך הם יציגו בפניכם טבלה המראה כי ההחזר החודשי הואבסך הכל 3220 ₪ לחודש (טבלה 2).

8. זכרו ! משכנתא במנה קטנה עשויה לשמש קרש קפיצה - משכנתא במנה גדולה מידי עלולה להביא לנפילה.
כאמור, ככל שתפרסו את המשכנתא למספר שנים קטן יותר כך גם תשלמו פחות . ככל שתפרסו את המשכנתא לאורך זמן ארוך יותר, כך תשלמו בסופו של דבר הרבה הרבה יותר.

אם גובה המשכנתא הינה מעל 50% מערך הנכס וההחזר החודשי הינו מעל רבע מגובה ההכנסה הפנויה ומשך תקופת ההחזר הינה מעל 13 שנה - מוטב לשקול לא לרכוש את הנכס !

מהסיבה שקיים סיכון גבוה עבורכם ועדיף לא להכלל בסטטיסטיקה שלל נפגעי המשכנתאות. להלן, דוגמא קצרה שתמחיש זאת : שווי הדירה 200,000$ , גובה המשכנתא 150,000$ בני הזוג לקחו את המשכנתא הנ"ל בשנת 1995 לתקופה של 20 שנה (ב 10 שנים הראשונות גובה החוב נמצא במגמת עליה והוא גבוה יותר ממה שנלקח).

לאחר 7 שנים - אחד מבני הזוג פוטר, הוא התקשה למצוא מקום עבודה - ומכאן בני הזוג נקלעו לקשיים בהחזר המשכנתא. הם לא האמינו כי יפנו אותם מהדירה - גובה החוב המשיך לתפוח + ריבית פיגורים. לאחר מספר פיגורים בתשלום המשכנתא , מונה כונס נכסים - המצב בשוק הנדל"ן לא היה טוב והדירה נמכרה באמצעות הליך של הוצאה לפועל במחיר של 160,000$.

הסכום כאמור לא כיסה את גובה החוב שטפח ושעליו נוסף גם שכר טרחת המפרק. נוצר מצב עגום בו בני הזוג לא רק שפונו מהדירה חסרי כל - הם גםנ שארו חייבים 30,000$ לבנק !

אם בני הזוג היו מנסים למכור בעצמם את הדירה סמוך מאוד לגילוי הקושי (אף טרם הפיגור הראשון) סביר כי לא רק הייתה נחסכת מהם עגמת נפש רבה - אלא גם הם היונשארים עם כסף ביד וללא חובות בגין המשכנתא (כגון: ריביות פיגורים, שכר טרחת מפרק ומכירת הדירה בהליך הוצאה לפועל הידוע כי לפיו ניתן מחיר נמוך ממחיר השוק עבור הדירה).

לסיכום - אם כן איזהו החכם ? האדם הרואה את הנולד ! (חז"ל) זהירות משכנתא ! בשנים האחרונות בישראל, נוצר מצב עגום ומצער אצל אלפי משפחות נתגלו בעיות בהחזרי משכנתאות וכמו שעיניכם הרואות, לא בכדי - כברלמעלה מ 2000 שנה גדולי חכמי התורה אסרו על הלוואות בריבית, קרי לקיחת "משכנתא".

האיסור הוא כמובן גורף מידי ובא להגן בעיקר על "פשוטי העם" בזמנו. היום אין כמעט משק בית שלא נזקק ללקיחת הלוואה לצורך מימון עסקת רכישת דירה, אך משק בית שיפעל לפי הכללים הבסיסים המוזכרים לעיל במצטבר (משכנתא עד גובה ממחצית שווי הדירה ושסכום ההחזר החודשי יהיה עד רבע מגובה ההכנסה הפנויה ושתקופת ההחזר לא תעלה על 13 שנה וכדומה) סביר להניח שאף יוכל להתקדם עם השנים לבית טוב יותר.

משק בית שייקח משכנתא גבוהה ממחצית שווי הדירה ולטווח של למעלה מ 13 שנים והחזר חודשי לא סבירביחס להכנסה הפנויה... עלול למצוא את עצמו בקבוצת סיכון - או לכל הפחות תיפגע איכות ורמת החיים השוטפת לאורך זמן - אם השכר הריאלי שלו לא יעלה ביותר מקצב עליית המשכנתא (דבר שלא קרה לרבים מאתנו בשנים האחרונות) ולכן, אם יש ספק, מוטב וחכם יהיה - להשהות את נושא רכישת דירה ! - כפי שחכמינו אומרים החיפזון הוא אסון - המהירות מהשטן ובכלל כל עקבה לטובה... באמת לטובה !

איזה סוג של משכנתא כדאי לקחת ?

בסופו של דבר בחירת סוג המשכנתא בין החלופות שהבנקים מציעים תמיד תראה ותהה לכאורה עניין של הימור כלכלי - אף אחד לא יודע בוודאות לנבא איזו משכנתא תהיה הכי טובה. במאמר זה נסקור את המסלולים העיקריים השונים.

הבנקים מציעים מספר סוגי משכנתאות. להלן פירוט המסלולים העיקריים השונים:

1 .המסלול השמרני והמסורתי - מסלול צמוד מדד בריבית קבועה
לפי מסלול זה סכום ההלוואה צמוד לעליית המדד בתוספת ריבית קבועה ומוסכמת מראשלכל חיי ההלוואה. היתרון של הלוואה במסלול השמרני - הריבית קבועה וידועה, משמע תנאי וודאות מסוימים אם כי לא ודאות מוחלטת מאחר שהמדד משחק תפקיד כאן. החסרון במסלול השמרני - שהוא לא בהכרח המסלול האופטימלי. הווה נפרט - אם הריבית הקבועה הינה 5% ומחיר העגבניות והמלפפונים ושארהירוקים עלו כך בשיעור שהביא את המדד לעליה שנתית של 5% - אזי סכום יתרת ההלוואהיעלה במשך השנה ב 10% (5% ריבית קבועה + 5% המדד) . כך באם סכום ההלוואה שלכם בתחילת השנה הינו 400,000 ₪ אזי בסוף השנה יתווסף לו מן הסתם עוד 40,000 ₪ (בחישוב נאיבי). חסרון חמור נוסף במסלול בבחירת מסלול זה היא עמלת פירעון המוקדם - אשרלטעמי יש בה אלמנטים של גזל אשר יכול להוציא את המסלול הזה מכלל כדאיות כלכלית ביחסלמסלולים האחרים - הרי למה הלווה צריך לקבל עונש על כך שהוא מעוניין לפרוע ו/אולהקטין את ההלוואה שלו לפני הזמן ?

2. מסלול כיפה אדומה - מסלול הפיתוי - מסלול צמוד מדד בריבית משתנה

מסלול שבו הריבית על ההלוואה משתנה מעת לעת (שנה) בשנה הראשונה מציעים לכםריבית אטרקטיבית במיוחד וכבר שנה לאחר מכן - תשתוממו לדעת היכן הריבית הנמוכה לפתענעלמה הרחק מהריבית הקבועה וכמובן כלפי מעלה... וכל מה שנישאר לומר לכם "חייכואכלתם אותה".. לא סתם מסלול זה כמעט נעלם מהמדפים של הבנקים.

3. מסלול הדוד סם - מסלול משכנתא צמודה לשער הדולר

מסלול שבדרך כלל טוב למי שיש לו הכנסה הצמודה לשער הדולר (כגון שכר דירה ו/ אופרילנסר שהכנסתו צמודה לדולר). אחרת יש כאן חשיפה לשינויים בשערי מטבעות שקל - דולר. ניסיון העבר שכל מי שלקח הלוואה דולרית ב 20 שנה האחרונות - שילם פחות מכלמסלול אחר.מה גם הריבית מבוססת על ריבית הלייבור + תוספת שבין 1.75% ל 2.5% .. עדיין ריבית נמוכה יותר מהמסלול השמרני מדד + ריבית.
יתרונות - העבר מלמד כאמור שהלוואה זאת הייתה המשתלמת ביותר, מה גם שהחשיפה לשינויים בשערי המטבעות אינה כל כך גדולה מאחר שמחיר הדירה אף הוא צמוד לשער הדולר ובנוסף גםהמדד מושפע לא מעט מעליית שער הדולר - משמע שהדולר עולה המדד עולה ובכך גם מי שלקחהלוואה צמודת מדד משלם יותר.

חסרונות - הפחד שיום אחד שערהדולר יקפוץ בעשרות אחוזים ו/או מדינת ישראל תיכנס לקשיים שיביאו לפיחות חד בשערהמטבע. להערכתי שער הדולר לא הולך לזנק למעלה בעתיד הקרוב (עם כל הגירעונות העצומים של ארה"ב יש להם אינטרס סמוי לדולר חלש , אנו רואים זאת יום יום בין שערי המטבעות דולר יורו - וזאת כדי להקטין את החוב החיצוני של ארה"ב. בדיוק מה שקרה אחרי מלחמת העולם השניה בין הדולר ליין , רק שהפעם המלחמה בעירק היא זאת שגבתה את המחיר - אני מזכיר כי מדובר בהערכה בלבד ולכן להערכתי משכנתא זאת מומלצת במיוחד ללוויםלתקופה קצרה).

4. מסלול סנטלי פישר - מסלול שקלי צמוד לריבית הפריים

הריבית במסלול זה היא בטווח ריבית הבסיסית של הבנקים - ריבית הפריים פחות 0.8% ועד ריבית פריים ועוד 0.5%. מסלול זה סך הריבית נמוך מהריבית במסלול השמרני צמודמדד + ריבית קבועה . חסרון: אומרים שריבית הפריים במגמת עלייה. יתרון: סטנלי פישר עומד להיות הנגיד הישראלי הבא.. ולמיטב הבנתי יש לי תחושה שהוא לא אוהב ריבית גבוהה.. ובכלל בשוק מוכה אבטלה כמו שלנו יש לחץ מתמיד להורדת הריבית מצד הממשלה והתעשייה.

סיכום

אם יש לכם הכנסה דולרית משכר דירה ו/או ממכירת דירה מוטב שתיקחו הלוואה במסלול הדוד סם - הלוואה צמודה לדולר. אם יש לכם ציפיות לקבל סכום כסף גדול ( ירושה, קרן השתלמות, חסכון, קופת גמל, מתנה נדיבה מהדוד ) מוטב שתיקחו משכנתא במסלול סטנלי פישר - מסלול שקלי צמוד לריבית הפריים - כך גם לא תצטרכו לשלם עמלת פירעון מוקדם. אפשרי גם לפזר את הסיכון בין מסלול סטנלי פישר לבין מסלול הדוד סם. רק החשוב מכל הוא לא לשכוח לעשות שופינג בין הבנקים.

תהה אשר תהה בחירתכם - בסופו של דבר בחירת סוג המשכנתא בין החלופות שהבנקים מציעים תמיד תראה ותהה לכאורה עניין של הימור כלכלי - אף אחד לא יודע בוודאות לנבא איזה מהן תהיה המשכנתא הכי טובה. אני באופן אישי מהמר על מסלול 80% סטנלי פישר, ו 20% במסלול הדוד סם. (אין זה אומר שזה יהיה גם ההימור שלי גם בעתיד ).

בונים הון בחסכון של 1 ₪ ביום

אנו שומעים על דרכים חדשות לצבור הון אך ישנה שיטה פשוטה שמתבססת על ריבית דה ריבית. הנחת היסוד בחישובים הבאים היא שנוכל לקבל ריבית שנתית של 6%. הבורסה עלתה ביותר מ – 10 אחוז בחישוב שנתי בעשורים האחרונים. למרות זאת, החישוב שלנו נשאר שמרני יחסית.

אנו שומעים על דרכים חדשות לצבור הון אך ישנה שיטה פשוטה שמתבססת על ריבית דהריבית. הנחת היסוד בחישובים הבאים היא שנוכל לקבל ריבית שנתית של 6%. הבורסה עלתה ביותר מ – 10 אחוז בחישוב שנתי בעשורים האחרונים. למרות זאת, החישוב שלנו נשאר שמרני יחסית.

התוצאות לחישובים לפי חיסכון של 1 ₪ ביום לתקופה של 30/50 שנה ולפי 6/10% ריבית הן:

50 שנה לפי 10%: 537,687 ₪

50 שנה לפי 6% : 116,074 ₪

30 שנה לפי 10%: 69,632 ₪

30 שנה לפי 6% : 30,713 ₪

ניתן לראות את השפעות הזמן והריבית על הסכומים הנצברים ולהבין מה עומד מאחורי האמירה שכדאי להתחיל לחסוך בגיל צעיר.

אני כמובן לא התחלתי ולכן אני לא צופה חיסכון של 50 שנה ולכן אולי אשקול לחסוך מעט יותר – חסכון של 10 ₪ ביום (כ 300 ₪ בחודש) יביא לי בתום 30 שנה ובריבית של 6%: 300,000 ₪

האמור במאמר זה הינו למטרת ידיעה בלבד ואין לראות במאמר זה ייעוץ לכל פעולה על כל משתמע ממנו , כמו כן אין מאמר זה מתיימר להורות או לייעץ בעניינים הקשורים לגופם של דינים ובכל מקרה של ספק יש להיוועץ בבעל מקצוע מתאים.

אילן לוי

אילן לוי יזם נדל"ן ומנהל פורום השקעות ונדל"ן בפורטל טלנירי, עוסק בליווי, ניהול וייזום פרוייקטים

ilans100@gmail.com