הינך נמצא כאן

8 טעויות תכנון נפוצות (ויקרות...) שעולות הרבה כסף ליזם והרבה זמן לאדריכל

למה צריך מנהל תכנון?

מה המפקח עושה זה ברור - הוא מוודא שאיכות העבודה ברמה הנדרשת, שהעבודה מתקדמת לפי הלו"ז ומתחשבן עם הקבלן על הכסף.

והאדריכל? הוא מתכנן את הפרויקט ובדרך כלל גם אחראי להוצאת היתר בניה.

תפקידו של מנהל הפרויקט בשלב התכנון כולל את כל האחריות לקידום וסגירת הפרויקט בהיבטי התכנון הראשוני, המפורט ובנושא הרישוי.

מנהל פרויקט טוב עם נסיון בתכנון ובתיאום תכנון יוכל לתמוך באדריכל ובמתכננים ולקחת חלק פעיל בתיאום התכנון.

כמו כן הוא יוכל לבקר את התכנון ולעלות על טעויות של האדריכל והמתכננים כך שהן לא יגיעו לבסוף לתוך הסכם הקבלן ומשם לאתר הבניה, שם יהיה קשה עד בלתי אפשרי לתקנן.

 

כל מפקח על הקבלן בביצוע יגיד לכם כמה דברים:

1. כל שעה שהושקעה בניהול ובקרת תכנון תעלה בזמן הביצוע 3 שעות של מפקח: נסיון לתקן את הטעות התכנונית באתר + לתאם תכניות יועצים תוך כדי עבודה באתר + התמקחות מול הקבלן על עלויות חריגים.

2. כל פריט שחסר בתכניות שנחתמו כחלק מהסכם הקבלן יעלה ליזם או לבעל הדירה כפול ממחירו במידה ונכלל מראש בתכניות.

3. מעטים האדריכלים / יועצים שהתכניות שלהם סגורות ומתואמות בצורה מושלמת. חלק גדול מהאדריכלים עושה טעויות בחלקים הטכניים כתוצאה מחוסר זמן או תשומת לב.

4. מפקח-תפקידו לוודא שהקבלן עובד לפי התכניות וההסכם ולא להתעסק בתכנון. תיאום והשלמת תכנון שנעשים בשלב הביצוע כנראה מגיעים מאוחר מדי מבחינת היזם.

 

8 טעויות תכנון נפוצות ויקרות שעולות הרבה כסף ליזם והרבה זמן לאדריכל

(ניתן למנוע אותן בקלות כבר בתחילת התהליך...)

 

במהלך ליווי תכנון של פרויקטים רבים נתקלנו במספר טעויות בסיסיות שעולות בהרבה פרויקטים של בנייני מגורים. הטעויות הללו בתכנון קלות מאוד להימנעות במידה ושמים לב אליהן בשלב הראשון של התכנון האדריכלי. במידה ומפספסים בשלב התכנון הראשוני עדיין ניתן לתקן אותן בהמשך התכנון במחיר של זמן עבודה יקר של האדריכל והמתכננים. במידה והן לא מתוקנות במהלך התכנון המפורט הן יקרות מאוד או בלתי אפשריות לתיקון על ידי הקבלן ועשויות לעלות בעיכובים במהלך הבניה ובתביעות משפטיות "אוטומטיות" של דיירים לקבלן / יזם לאחר מסירת הדירות. ברור שהחוק והתקנות כוללים הרבה מעבר לסעיפים שרשומים כאן, וגם בקרת התכנון שאנחנו עושים כוללת הרבה מעבר,  אבל הרשימה המצורפת היא התחלה טובה שקל לאתר מיד בתכניות האדריכלות.

 

1.  גודל חדרי שינה/ ממ"ד לא תקני לחדר

שטח חדר שינה מינימלי צריך להיות 8 מ"ר נטו, לאחר טיח וצבע. כמו כן לא נספרות בשטח הזה גומחות ברוחב פחות מ- 160 ס"מ. תנאי נוסף הוא שרוחב מינימלי לחדר תיקני הוא 260 ס"מ נטו. זה אומר שצריך לתכנן חדרים ברוחב בנוי מינימלי של 270 ס"מ לפני טיח (כמובן שכדאי גם יותר עבור הדייר). אי עמידה בתנאים הללו משמעה שזה יחשב חצי חדר. לתשומת לבכם לפי הנחיות פיקוד העורף שטח נטו מינימלי של ממ"ד הוא 9 מ"ר!

 

2.  מידות חדרי מקלחת ושירותים לא תיקניות

תכנון חדרים רטובים קצת מורכב מכיוון שהוא תלוי באופן סידור הכלים הסניטריים בחדר. הל"ת (הוראות למתקני תברואה) מגדיר מידות מינימליות מול כיורים/ אסלות/ אמבטיות/ מיקלחונים וכו'. בגלל שהנושא יותר מסובך וגם בגלל שבתכניות האדריכליות שוכחים לקחת בחשבון את עובי הקרמיקה והצנרת הוורטיקלית שיורדת דרך החדר התוצאה היא שחלק גדול מהדירות מתוכננות עם חדרי רחצה לא תקניים. זה גם לא נוח לדייר וגם קל מאוד למדידה ולתביעה אם ממש רוצים. אגב, אם חדר הרחצה גובל בממ"ד צריך להוסיף קיר בלוק פנימי בתוך חדר הרחצה, מה שמקטין אותו עוד יותר.אפשר לראות את המידות במסמך של משרד הבריאות בעמודים 76-77. במבט ראשון זה עלול להראות מבלבל אבל זה בעצם הגיוני מאוד.     http://architecture.org.il/sites/default/files/law_halat_hok.pdf

 

3.  מיקום מסתורי כביסה עם מזגנים

זה נראה לגמרי טריוויאלי אבל זה לגמרי לא. נושא של מיקום מזגנים במסתורי כביסה יכול לעשות כאב ראש רציני מאוד לאדריכל וליזם אם לא פותרים אותו כבר בהתחלה. הנקודה בנושא המסתורים היא:

א. צריך לוודא שמסתורי הכביסה לא פונים לכיוון של חדרים קרובים, לא של בניין אחר או דירה אחרת וגם לא של אותה הדירה.

ב. צריך לוודא שיש מקום במסתור הכביסה לשני מזגנים לפחות. אחרת הדיירים יתחילו "לקשט" את כל החלונות של הדירה במזגנים עיליים עם צנרת חיצונית והנה הבניין כבר נראה ישן ומוזנח.

 

4.  אקוסטיקה ומסתורי כביסה

הסעיף הראשון (א.) הוא מסיבות של אקוסטיקה. למרות שהן נתפשות כמשהו זניח בעיות של אקוסטיקה הן סיבה נפוצה מאוד לתביעות של רוכשי דירות ולסכסוכים בין דיירים ובינם לקבלן.

לפי ההגבלות של "תקנות מניעת מפגעים (רעש בלתי סביר 1990)" מודדים את הרעש שמזגנים עושים בלילה מול חלונות פתוחים. קורים מקרים שאדריכל תכנן מזגנים במסתור הכביסה ובסוף מתברר שאסור למקם אותם במסתור וצריך להעביר אותם לגג, כולל כל הצנרת שנדרשת, כולל מזגנים חזקים יותר בגלל המרחק לדירה,  ולפעמים גם תוספת של פתרונות אקוסטייםעל הגג בגלל שכבר נוצרת "חוות מזגנים". הבעיתיות משתנה לפי הצורה של הבניין, מספר הקומות והמרחק לחלונות אבל באופן כללי אם את/ה רואה שמסתורי הכביסה של אגף שלם בבניין מתוכננים במרחק של כמה מטרים מחלונות חדרי שינה זה מתכון לצרות. תתייעץ עם יועץ אקוסטיקה כבר בהתחלה ולא רק אם נדרש בהיתר הבניה. בסכום סימלי של יעוץ בעל פה תקבל שקט (תרתי משמע) בנושא מיקום המזגנים.

 

5.  גובה מילוי מתחת לריצוף לפחות 15 ס"מ בדירות טיפוסיות ו-25 ס"מ בדירות גג

כדי לתת גובה מילוי מינימלי במרפסות שיאפשר לתת שיפועים ולנקז  את המרפסות ועדיין לאפשר יציאה החוצה מהסלון, כולל ירידה של 4 ס"מ מהפנים החוצה וללא סף מוגבה נדרש גובה מילוי בתוך דירה רגילה של 15 ס"מ. פחות מזה - כמעט תמיד תווצר בעיה אמיתית לנקז את המרפסות ויעמדו בהם מים, או שיפגעו באיטום.. בדירות גגשבהן המרפסות גדולות נדרש מילוי גדול יותר. בדרך כלל בדירות האלה גם התכנון הפנימי משתנה והדיירים רוצים להזיז אסלות וכיורים ו"לטייל" בבית עם הניקוז. כל זה דורש עובי מילוי של 25 ס"מ לפחות. ראיתי פרויקטים שנאלצו להוסיף מרזבים חיצוניים לניקוז מרפסות שלא תוכננו כראוי, או שנוצרו בעיות במיקום הכיורים והאסלות.

 

6.  עובי קירות

עובי קירות בין דירות ובין דירות לשטחים ציבוריים או שטחי חוץ (כגון בין דירה למעלית/חדר מדרגות/פירים/ שטחי שירות): התכנון הראשוני הוא בדרך כלל סכמתי בעובי קירות 15 או  20 ס"מ (למעט חיפוי אבן בקירות חוץ). בהמשך התכנון הדירות "מתכווצות" מכיוון שרק בסוף התכנון לוקחים בחשבון את הדרישות של הבידוד התרמי ואת הבידוד האקוסטי. כל הקירות שגובלים בשטחים ציבוריים צריכים עיבוי מסיבות של אקוסטיקה וגם מכיוון שכל השטחים הללו לא מחוממים או ממוזגים ולכן נחשבים כמו מחוץ למבנה. כל הקירות הללו צפויים לקבל שכבת גבס או בלוקים נוספת בעובי 7-10 ס"מ והדירה תקטן בהתאם. חשוב לקחת בחשבון כדי למנוע הפרת הבטחות לרוכש הדירה.

 

7.  שטחים עיקריים שנכנסו בטעות לתכנון

חלק מדירה קונזולי או על עמודים שבולט מעל מרפסת או חצר/ מרפסת שכלואה בין 3 קירות חוץ/ שטח מרפסת מעל 12 מ"ר ממוצע. כל הדוגמאות הללו הן מקרים שבהם תוכננו חלקים מדירה שלכאורה נחשבים שטחי שירות או שטחים שנדמה שכלל לא אמורים להספר בתוך שטחי הבניה. בגלל הנחיות חוק התכנון והבניה למעשה השטחים הללו נחשבים שטחים עיקריים כאילו הם חלק אינטגרלי מהדירה ולכן יבואו על חשבון שטחי מגורים. במידה ולא מתקנים את התכנון בשלב הראשוני זה מייצר בעיות מול היזם או מול רוכשי הדירות שמרגישים מרומים.

 

8. תכנון ממ"ד בצמוד לחדר מגורים (סלון)

כאן הבעיה היא לא חוקית אלא תכנונית. אם דייר ירצה לעשות שינויים בסלון הוא לא יוכל להרחיב אותו כי הממ"ד "תקוע" שם ולא ניתן להזיז אותו. המיקום הרצוי לממ"ד הוא בקצה הדירה. רצוי לא למקם אותו בפינת הבניין כי לא ניתן לפתוח בו שני חלונות אלא חלון אחד בלבד, ורצוי לתת את הפינה לחדר שיקבל שני חלונות. לא ראיתי תכניות אדריכלות שהזיזו בהם את הממ"דים לאחר שהוגשה הבקשה להיתר. במצב כזה פשוט ישארו עם הבעיה בתכנית כדי להמנע מתכנון מחדש של הפרויקט

 

הוסף תגובה
2 תגובות
התמונה של אנונימי
אינג' אברהם (אבי) מילר- מיר"ב: יעוץ ותכנון אקוסטי
ברוב הבניינים החדשים אשר אני משמש כיועץ אקוסטי עבורם, התכנון של מיקום המזגנים נקבע במסתורי הכביסה, כך שהתכנון ברוב המקרים מגביל את עוצמת מפלסי הרעש של המזגנים. טעות היא האמירה לבצע מדידת רעש בלילה כפי שעולה במאמר, מחד זו עלות מיותרת ומאידך כבר מאוחר, זאת במקרים בהם מפלסי הרעש חורגים מהתקנות, דהיינו ניתוק המזגן העלתו לגג, וכעט בעיית העברת צנרת המזגן. אי לכך תפקידו של היועץ האקוסטי לבצע חישוב והערכת הרעש שמקורה במזגנים המתוכננים אל הבתים השכנים ואף לעבר דיירי הבניין המתוכנן. בהתאם לחישובי הרעש שמקורם במזגנים, נקבעים מפלסי הרעש המכסימליים המותרים להצבה במסתורי הכביסה. המזגנים הם רק אחד ממרכיבי הרעש הקיימים בבניין, דהיינו יש לתכנן את מיקום הגנרטור, לתכנן מיגון אקוסטי עבורו, וכך עם מתקני החנייה אשר חלקם עלולים ליצור מטרד רעש לא רק לדיירים השכנים, אלא, אף לדיירי הבניין המתוכנן, משאבת/ות המיים אף הם בעייתיות ולא אחת בנניינים לאחר האכלוס, מתברר כי מקור הרעש הינו אף מצנרת המיים, או מרטט המשאבות, רעש ממפוחי איוורור החניון, מעליות וכד'. לעיתים יש צורך במיגון אקוסטי של פתחי הבנייה עקב רעש תחבורה, כך שמפלסי הרעש לא יעלו מעבר ל- 40 דצ' כאשר החלונות סגורים, או מקומות החשופים לרעש מטוסים, לצערי פונים אלי לא אחת בבעיות מסוג זה לאחר הביצוע ולאחר אכלוס המבנים, כאשר החשיבה שלהם ואף של ועדות בניין שונות או מהדסי הועדה החושבים כי חומה אקוסטית היא הפתרון, ברוב המקרים אין החומה האקוסטית מהווה פתרון יעיל, מאחר והדרישה בישראל (לבתי מגורים) כי בחזית הבניין מפלס לא יעלו מעבר ל- 64,0 דציבל - (רעש שווה ערך לפחות ל15 דקות), שהינו רעש חזק, אשר כלל לא נוח ולא נסבל.. במקרים אחרים בעלי הפנטהאוז ואף בבתים פרטיים רבים תוכננו בריכות שחיה, משום מה ועדיין קיימות רשויות אשר "שכחו" כי עפ"י הוראות החוק (התכנון והבניה) יש להגיש חוות דעת אקוסטית. תכנון לקוי אשר לא אחת אני מזהיר מתכננים למינהם כי אין להצמיד מטבח של דירה לחדר שינה של דירה אחרת, מאחר וגם אם רמת בידוד הקיר תעמוד בת"י הרלוונטי, אזי המטרד קיים, ועל כך נפסק ופסק ביהמ"ש במקרה בו הגשתי חוו"ד מומחה מטעם ביהמ"ש. באותו דיון נתבקשתי גם להתייחס לרעש שמקורו במזגנים שהוצבו במסתורי הכביסה, במקרה זה טען הקבלן כי הרשות המקומית אישרה עפ"י התכנית האדריכלית להציב את המזגנים במסתורי הכביסה, אך כלל לא חשב הקבלן ולא האדריכל כי מיקומם יצר מטרד רעש לכלל הדיירים בבניין עקב תכנון לקוי. כיום חלק מהרשויות דורשות חוו"ד אקוסטית המתייחסת למתקנים הרועשים טרם קבלת היתר הבניה ומתנות זאת אף לבדיקת היועץ האקוסטי לאחר הביצוע. אין ספק כי תפקידו של היועץ האקוסטי לתת מענה ופתרונות אשר לעיתים קרובות היזם/הקבלן מנסה "לחסוך", כך שבמקרים רבים אינו מבין את המילכוד והבעייתיות אשר הוא עלול להיקלע, אי לכך לפני כ- 15 שנה החלטנו על הקמת אגודה ישראלית לאקוסטיקה אשר תעשה סדר בעניין, אמנם האגודה כיום כוללת כ- 120 חברים, אך מיעוטם יועצי אקוסטיקה, לא די שתהייה חבר באגודה, מאחר והחברים באגודה כוללים יבואני מוצרי אקוסטיקה, סגל אקדמי, עובדי רשויות ועוד, אלה המצויינים באגודה כ- יועצי אקוסטיקה, הם אלה היכולים לתת מענה לבעיות האקוסטיות שצויינו לעיל.
התמונה של arielconstruction
אריאל
צודק במאה אחוז!!!! ניתקל ביזמים ואדריכלים/מתכננים שעושים חצי עבודה כל הזמן
צור קשר