התחדשות עירונית: מחוסר וודאות - לוודאות !

עד שנת 2005, חברות הבניה, היזמים הקבלנים, האדריכלים וכל העוסקים בתחום בניית הארץ לא הכירו את צמד המילים שכל אחד מאתנו מכיר היום והוא חלק מחיינו – "התחדשות עירונית". 

בשנים האלו נולדה התמ"א 38, מושג סקסי שאפשר עם השנים לשחקנים חדשים בעולם הבניה להיכנס ולבנות את הארץ. 

פעם, החבר הכי טוב של הקבלן המיתולוגי היה אתר מנהל מקרקעי ישראל, והקבלן ניגש למכרזים כשהשותפה שנתנה את הקרקע הייתה מדינת ישראל, האופציה הייתה עסקת הקומבינציה של בעלי קרקעות ופה איפשהו זה נגמר.    

ההתחדשות העירונית טרפה את הקלפים, אך בחובה הביאה עמה כשלים רבים, ובמדינת חומוס טחינה וקומבינה הביאה עמה גם הטרמפיסטים והמאכרים שעם הזמן גרמו לכישלונות מהדהדים בפרויקטים, ובקלות ניתן להשוות אותם לסרט המיתולוגי הישראלי תעלת בלאומיך.  להצלחת פרויקטים בהתחדשות עירונית דרושה מתודה ברורה ולצידה בראש ובראשונה יושר ויושרה של כל הצדדים.

דיירים או לקוחות ?

את בעל הקרקע המיתולוגי מחליפים בעלי הדירות. הם הדיירים אשר מתגוררים בדירות הישנות, לעיתים בבניינים המטים לנפול. הכשל הראשון הוא הצורה שהם נתפסים ובעיקר נקראים "הדיירים"  וזוהי שגיאה תפיסתית.

הם, הם בעלי הקרקע! בבניין המגורים. הם הלקוחות של היזם, אשר "מתארח" ומבקש לבנות מעל הבניין שלהם, או במקומו.

בעלי הדירות, הלקוחות, השותפים העתידיים של היזם הם בעלי עניין בפרויקט וכל עוד זאת תהיה תפיסת הלקוח תהיה משוואה הוגנת בינם לבין היזם, כי בסופו של דבר הם באים עם מטען סנטימנטלי של חוויות ויוצאים לדרך שכולה חששות.

מחוסר וודאות – לוודאות !

בתהליכי ההתחדשות העירונית, אנו נתקלים בדרך כלל במושג "חוסר וודאות". חוסר הוודאות מלווה את התהליך עד ליום מסירת הדירה החדשה שמחליפה את הישנה.

בעלי הדירות, שהם בעלי הזכויות על הקרקע, ביתם הוא מפעל החיים שלהם. הם חוששים מהלא נודע, עמוסים בתהיות ותמיד בכל פרויקט, יש את זה שיש לו עורך דין במשפחה, חבר קבלן, שכן אדריכל ותמהיל הדעות המגוונות יוצר משברים ושברים בדרך אל הבית החדש.

הוודאות הראשונה צריכה להיות התארגנות כוללת של רוב בעלי הדירות באמירה אחת ויחידה "רוצים אנחנו", וזאת טרם הידיעה מה הם יקבלו, כמה הם יקבלו, לאן הם יעברו ומתי הם יחזרו לביתם החדש.  

הוודאות השנייה צריכה להיות בדמות עורך דין, אשר מתמחה בנדל"ן בכלל ובהתחדשות עירונית בפרט, ויש לו קבלות בפרויקטים שיצאו לפועל.

לעורך הדין יש משקל רב בהוויית הדרך ובהגנה על הזכויות הקנייניות, המשפטיות והמסחריות של הלקוחות העתידיים של החברות היזמיות.

הוודאות השלישית צריכה להיות התארגנות של נציגות אשר מייצגת את כלל בעלי הדירות. נציגות זו תיבחר באופן דמוקרטי ע"י רוב בעלי הדירות והיא זו שתלווה את הפרויקט מול החברה היזמית מחד ותהיה שופר מידע בזמן אמת מאידך לכל השכנים.

אחד הכשלים שיש להסיר היא ניגוד עניינים של חברי נציגות בכדי שלא תהיה לזות שפתיים ושכל פעילותה תהיה שקופה לכולם - שהרי אור השמש הוא המחטא הטוב ביותר!

שלב ההתארגנות לכאורה השלב הפשוט הינו אחד מאבני היסוד של הפרויקט ועליו מושתת כל פרויקט פינוי בינוי איכותי.

כאשר ישנו ועד פעולה או נציגות אחראית אשר ביכולתה לרתום את שאר הדיירים ולעדכן אותם בכל צעד ושעל, הפרויקט מתקדם על הצד הטוב ביותר וללא עיכובים מיותרים.

הוודאות הרביעית הינה הוודאות התכנונית והכלכלית. באבולוציית הפרויקט ישנן מספר אפשרויות לקידום הפרויקט. הראשונה, פניה ישירה לחברות יזמיות ו/או קבלניות לקבלת הצעות לביצוע הפרויקט.

ההצעות של החברות היזמיות עשויה לייצר התמחרות ובמקביל, לכאורה מאפשרת יצירת תחרות בין המציעים. הצעות החברות היזמיות יכללו מעטפת של תמורות מסחריות ומשפטיות.

האפשרות השנייה, היא למנות בעל מקצוע אשר יבצע עבורם בדיקת נאותות אשר תכלול את כל המרכיבים הדרושים להפיכת המיזם לפרויקט בר קיימא.

כלכליות הפרויקט, היא אבן דרך ראשונה. אינטרס בעלי הדירות הוא שכל יזם או קבלן אשר יקדם, יתכנן ויבנה עבורם את הפרויקט - ירוויח!

התכנות תכנונית, היא אבן דרך שניה. ישנם מספר מרכיבים שחייבים להשתלב יחדיו להפיכת המיזם לפרויקט. מדיניות הרשות המקומית, תכנית המתאר או התב"ע (תכנית בניין עיר), מספר הקומות המקסימלי המותר לבניה, סל הזכויות העתידי המאפשר לדעת מהן התמורות במטרים שניתן להעמיס על הפרויקט ויותר מהכול הידיעה מראש, שניתן לאשר ולקבל היתר לפרויקט התחדשות עירונית הוא רק חלק מהמידע שניתן לספק לבעלי הדירות טרם יצירת קשר עם היזם.

ליווי מקצועי בנוסף לעורך הדין מאפשר לבעלי הדירות לקבל  "ארגז כלים" להתמודדות עם כל הצעה מסחרית וממקסמת את השקיפות הנדרשת לכשבעלי הדירות יקבלו הצעות. זה מאפשר להם להתמקד בבחירה נאותה של השותף העתידי, ולאו דווקא הבחירה בו תתבצע עפ"י המפרט שהציע או כמות המטרים - שהרי היא ידועה להם מלכתחילה.

וודאות חמישית - בחירת היזם - השותף לדרך!

בחירת היזם היא אחד השלבים הקשים ביותר בתהליך. היזם, עושה ככל שביכולתו להרשים את השותפים העתידיים בפרויקט.

לעיתים, ליזם יש חצי שעה של "תהילה" במפגש בו הוא נדרש להוכיח את ניסיונו עתיר השנים בבנייה, הונו והפיננסי ועוד.

לעיתים, הנציגות הנבחרת, תעשה את הבחירה מתוך ההתרשמות הראשונית ולאחר התייעצות עם עורך הדין.

מצדו של היזם "אין הזדמנות שניה לרושם ראשוני". מהצד השני של המתרס, יש אחריות כבדה על הנציגות להשתדל לבחור נכון. ככל ולבעלי הדירות, יש את המידע המוקדם מה מותר ומה אסור לבנות, איזו תכנית עשויה לקבל אישור ואיזו להידחות קל יותר לעשות את הבחירה.

בעלי הדירות, יידרשו לקבל את ההכרעה מתוך עיקרון שהחברה, גם אם זה הפרויקט הראשון שלה בהתחדשות עירונית, לא רואה בשותפיה העתידיים כמובן מאליו ותתייחס אליהם כלקוחות שבויים - ועל כך אמון עורך דינם בהסכם הוגן ותנאים מתלים להתקיימותו. 

ברוב הפרויקטים, הבחירה הולכת ופוחתת על נושא התמורות, או המפרט. רוב החברות היזמיות תצענה מפרט גבוה, שהאבסורד הוא, שהוא לא רלוונטי לתקופת ההצעה אלא רק לתקופת הבניה וסדרות הריצוף, החיפוי והאסלות יהיו פחות רלוונטיות.

הוודאות הפיננסית של היזם, יכולותיו הכלכליות להרים סדר גודל של פרויקט, הידיעה כי ליזם יש אמון כלכלי של הבנקים אשר הם אלו שינפיקו את הערבויות והביטחונות, היא הוודאות החשובה ביותר בבחירת השותף לדרך.

וודאות שישית - צאו לסיור בשטח!

אין טוב כמראה עיניים. היציאה לסיור מודרך עם היזם/קבלן הפוטנציאלי להתקשרות היא חשובה מאיין כמוה.

פרויקטים שנמצאים במהלך בניה, אחרי מסירה ואף כאלו שנמסרו כמה שנים קודם לכן, מאפשרים לבעלי הדירות להתרשם מהתכנון, ארגון האתר, יכולות הניהול ועמידה בלוח זמנים בפועל, טיב ואיכות הבניה של פרויקטים הנמצאים בביצוע. רצוי שסיור זה יהיה חלק בלתי נפרד מדרישות הסף של נציגות הדיירים בטרם חברה יזמית תגיש להם את הצעתה. חשוב שהסיור יהיה מתואם מראש, ויהיה מלווה במנהל פרויקט לקבלת הסברים.

לבעלי הדירות אין חוש שישי כדי לדעת האם ביתם העתידי יהיה באמת ברמה נאותה. אבל כמו שמודדים חולצה לפני קניה, או כמו שעושים נסיעת מבחן על רכב שרוצים לקנות, הסיור נותן אינדיקציה ברורה על יכולת השותף העתידי.

וודאות שביעית - תיאום ציפיות!

בשונה מבניית בניין על קרקע ריקה, בהתחדשות העירונית קיים מרקם עדין של זיכרונות, חוויות, פחדים ותהיות, קיים בניין שצריך להרוס אותו ומעל הכול קיים הצורך החברתי שיש לטפל בו בצורה מושכלת.

אחד החסמים והכשלים שקיימים הוא בתיאום הציפיות מול בעלי הדירות בייחוד בכל הנוגע ללוח הזמנים. בכל מפגש בין בעלי דירות ליזם/קבלן הפוטנציאלי עולה השאלה: "מתי נוכל לשבת במרפסת של הדירה החדשה שלנו.." שאלת תם לכאורה, אך כזו שעלולה למגר את תשתית האמון הנדרשת בשלב הראשון בין השותפים העתידיים.

ההסכם המשפטי, יהווה את ההסכמות, אך לבעלי הדירות חייב להיות בראש ובראשונה מורה נבוכים כדי להסביר מהו התהליך שלב אחר שלב ובעיקר כמה זמן הוא לוקח.

כן, זהו תהליך ארוך, סיזיפי שלעיתים נתקל בחומות בירוקרטיות בתכנון, ברישוי ובביצוע. תיאום הציפיות והבנת התהליך, תסיר כשלים עתידיים.

לפרטים נוספים ומידע רלוונטי בנושא, היכנסו: דן קושניר - התחדשות עירונית בע"מ