מחיר למשתכן או מחיר למסתכן?

בניסיון לפתור את משבר הדיור שפוקד את ישראל, יזם שר האוצר, משה כחלון, תכנית שמהווה את ספינת הדגל שלו במאבק להורדת המחירים – מחיר למשתכן.

עיקר התכנית מתמקד ביצירת תחרות בין יזמים על מכרזים לפיתוח ובנייה באזורים שונים ועל המחיר הסופי אותו ישלם הקונה, כלומר המשתכן.

למעשה, היזם הזוכה הוא זה אשר מציע את המחיר הנמוך ביותר לדירה בהליך התמחור, כמובן על פי התנאים המוקדמים שנקבעו במכרז.

הדירות משווקות על ידי הגרלה, אליה נרשמים בהתאם לקריטריונים של זכאות, ומיועדות בעיקר לזוגות ומשפחות צעירות.

אז איפה הקאצ'?

על הנייר הכל נשמע טוב ויפה, אולם מחיר למשתכן טומנת בחובה לא מעט כשלים שמקשים על יישומה המיטבי, רובם נעוצים במדיניות של מינהל התכנון כלפי היזמים ובעיקר בשיטה בה משווקים השטחים שבהם צפויה הבנייה.

לא כל הכשלים קשורים ישירות בתכנית, חלקם קיימים בשוק הנדל"ן עוד מהימים שמשה כחלון היה ח"כ צעיר במפלגת הליכוד. אבל, כאשר מצרפים את כל המשתנים יחד, מגלים מצב כמעט בלתי אפשרי שבו קבלנים ויזמים נדחקים לפינה ונאלצים למתוח את יכולותיהם הכלכליות והביצועיות עד הקצה, על מזבח הוזלת המחיר לצרכן הסופי.

אחד הכשלים המרכזיים של שוק הנדל"ן בישראל הוא היעדר הביקוש לדירות דווקא במקומות בהם למדינה יש שפע של קרקעות להציע, בעיקר ביישובי הפריפריה. הציבור רוצה לגור במרכז – זה לא חדש. זה נובע מסיבות היסטוריות שונות, וגם מהיעדר פיתוח והזנחה של שנים בתחומי התשתיות, השירותים והתעסוקה. נקודת פתיחה זו כבר מעמידה את הקבלנים בנחיתות, עוד בטרם ניגשו למכרז.

הביקוש הנמוך לא מעודד יזמים לגשת למכרזים ולהתחיל פרויקטים של בנייה בפריפריה, ודאי כאלה שלא התנסו בבנייה באזורים אלה.

על אף שבמינהל התכנון סבורים שהריבוי הטבעי יעשה את שלו ולבסוף יהיה ביקוש לדירות בכל מקום, זהו תהליך ארוך שעשוי לקחת שנים רבות, ועד שזה יקרה עלולים הקבלנים להיתקע עם היצע העולה על הביקוש.

הציבור לא סתם מתעניין יותר בפרויקטים באזור המרכז. מעבר לסיבות האובייקטיביות של החיים הנוחים יותר במרכז, ההנחה בפרויקטים בתכנית מחיר למשתכן מגולמת במחיר השוק של הדירות, שהוא כמובן יקר בעשרות אחוזים באזור המרכז. וכך, דירות בגודל זהה המשווקות במרכז בהנחות משמעותיות שיכולות להגיע עד 700,000 ₪, מוצעות על ידי המדינה בפריפריה בהנחות צנועות של עד 100,00 ₪ בלבד, תוך לחץ מסיבי על ראשי הערים לחתום על הסכמי גג לזירוז הפשרת השטחים והענקת היתרי הבנייה מהירים.

החלת הקריטריונים של התכנית על אזורים שונים באופן קטגורי, ללא בחינת המאפיינים הייחודיים של כל אזור, תמהיל האוכלוסייה ואפשרויות הפיתוח, יוצרת כשל שוק מובנה שהיזמים מתקשים לעמוד בו.

נוסף על כך, מגבילה המדינה את האפשרות של הקבלנים לשווק את הדירות בשוק החופשי ומחייבת אותם להציע אחוז ניכר מהם רק במסגרת התכנית.

כך נתח הרווחים שלהם נפגע, וגם ניסיונות לפתות אותם באמצעות שטחי מסחר בפרויקטים לא תמיד מקזזים את ההפסדים הצפויים, ובכל מקרה שיווק שטחי מסחר לא אמור להיות מלכתחילה השיקול המרכזי של יזם או קבלן אם לגשת למכרז בפרויקט המיועד למגורים.

לא רק שיווק – גם תמחור

אבל לא רק שיטת השיווק מקשה על הקבלנים והיזמים. גם לשאלת התמחור יש משקל לא קטן והיא מהווה גורם מכריע ומשפיע בקרב השחקנים בשוק הנדל"ן ועל נכונותם להיכנס לפרויקטים במסגרת התכנית.

אחד הפרמטרים המשפיעים ביותר על העלות הכוללת הוא עלויות הפיתוח, שיכולות להגיע עד ל-40% מרכיב הקרקע לדירה.

כאשר אלה המספרים, המחירים הכוללים של הקרקע, שכוללים גם את המחיר למ"ר בנוי וגם את מחיר הפיתוח, פעמים רבות פשוט לא משתלמים לקבלנים והם מעדיפים לא להתמודד במכרזים.

דוגמה טובה מהעת האחרונה היא המכרז בשכונת "עין התכלת" בנתניה. האזור נחשב דווקא למבוקש – שכונת יוקרה עם נוף לים – אולם עלויות פיתוח גבוהות מאוד הביאו קבלנים רבים לוותר על ההתמודדות. מתוך שלושה מכרזים ששיווקה המדינה לבנייה בסביבת השכונה, היתה היענות רק לאחד וגם היא על ידי מתמודד בודד, דבר שהוביל את המדינה לעשות חישוב מסלול מחדש וככל הנראה לפרסם מכרזים חוזרים. במכרזים שפורסמו, היה המחיר למ"ר גבוה ב-25% בממוצע מפרויקטים דומים אחרים ומנגד עלויות הפיתוח היוו למעלה מ-40% ממחיר הדירה. בפרויקטים אחרים באזור נתניה עלויות הפיתוח היו עד 25%, מה שהביא לכך שרבים מהם, כאמור, ויתרו מראש על המכרז של עין התכלת.

המכרז הזה הוא דוגמה קלאסית לדחיקתם של הקבלנים לקצה גבול יכולתם הכלכלית ופגיעה קשה במתח הרווחים שלהם, במטרה להביא לירידת מחירי הדיור.

העלייה במחירי הקרקעות מגדילה את הסיכון שנוטלים הקבלנים, סיכון שרבים מהם לא יכולים להרשות לעצמם משום שדי בפרויקט אחד כושל על מנת ליצור אצלם בעיה תזרימית שתקשה על המשך פעילותם (במקרה הטוב – במקרה הרע זה גם יכול להגיע לפשיטת רגל).

בנוסף, מגבילה המדינה את המכרזים המתפרסמים בשוק החופשי וכך מאלצת את הקבלנים לגשת למכרזים בהם הם חייבים ליטול סיכון גדול, ולו רק כדי לשרוד.

התוצאה של המדיניות הזו, בה הקבלן חייב להתחייב למחיר נמוך למ"ר על מנת לזכות, יחד עם הגבלת האפשרות להתחרות במכרזים בשוק החופשי, עלולה להיות פגיעה באיכות הבנייה.

מתוך כוונה לפצות על הצמצום המשמעותי ברווחים, עשויים הקבלנים להשתמש בחומרים איכותיים פחות ולבנות על פי מפרט יותר סטנדרטי. אלה יכולים להוזיל את עלויות הבנייה, אולם מביאם למוצר סופי הרבה פחות איכותי, וגרוע מכך – פחות בטיחותי.

השיטה בה ההצעה הזולה ביותר היא לעולם ההצעה הזוכה לא רק מקשה על הזימים והקבלנים, היא גם לא מיטיבה עם הרוכשים שעלולים לקבל דירות שהשיקולים המרכזיים בבנייתן היו מהירות וחיסכון ולא איכות ובטיחות.

מה אפשר לעשות?

אם מנתחים את קצב התחלות הבנייה בישראל, מגלים כי באופן שיטתי כאשר המחירים לצרכן הקצה יורדים, גם קצב הבנייה מואט משום שיזמים נאלצים לעבור למצב של הישרדות וחייבים ליטול פחות סיכונים.

הדעה הרווחת בקרב הקבלנים והיזמים היא שהשיטה צריכה להשתנות. שיווק קרקעות בקרית גת, נתניה ותל אביב לא יכול להיעשות אותה השיטה ועל פי אותם העקרונות.

יזם, קבלן או כל חברה עסקית בוחנת את הסיכונים מול הסיכויים בכל פרויקט, וכאשר הסיכונים עולים על הסיכויים, קשה מאוד לייצר מדיניות שמיטיבה גם עם החברות וגם עם הציבור.

תכנית מחיר למשתכן מלאה כוונות טובות, אולם הניסיון לווסת את השוק באופן מלאכותי הוא בעייתי. ללא שיווק הקרקעות בשוק החופשי יהיה קשה עד בלתי אפשרי ליזמים לייצר דירות איכותיות, בטיחותיות ובמחיר סביר, על פי תנאי המכרז.

את פתיחת השוק ניתן לאזן על ידי מענקי הסתגלות לזוגות צעירים, שיקזזו את הפרש העלויות, ויינתנו לזכאים על פי קריטריונים דומים לאלה המעניקים היום את הזכות להגריל דירה במסגרת הפרויקט.