סיכונים הנדסיים בתמ"א 38 שצריך להכיר ולהבין

הסיכונים שצריך להכיר ולזהות בתמ"א 38
כל מי שמעורה מעט בתחום הנדל"ן והבניה בארץ ודאי מכיר את תמ"א 38 והפיתוח שלה - תמ"א 38/2. בקצרה, תמ"א 38 נועדה לעודד את חיזוקם של מבנים שנבנו לפני ה 1 בינואר 1980 ושאינם עומדים בתקן 413. במסגרת התוכנית, לאותו מבנה הנהנה מהחיזוק מתווספים אחוזי בנייה המאפשרים ניצול או תוספת של שטחים חדשים לצרכי מגורים על גג המבנה או בקומת העמודים.

תמ"א 38/2 היא תוכנית פינוי בינוי הכוללת בעצם הריסת המבנה הישן ובניית מבנה חדש תחתיו עם זכויות בנייה נוספות.

לאחרונה שמענו בחדשות על אירוע טראגי של מוות כתוצאה מקריסת מבנה ברחוב הרצל בתל אביב במהלך עבודות תמ"א 38. קריסת התקרה העליונה שהפילה באפקט דומינו את שתי התקרות שמתחתיה, יכלה להיגרם בשל עומסים כבדים כגון שקי פסולת כבדים, או בנייה חדשה נוספת על גביי התקרה הישנה הרבה מעבר ליכולת הנשיאה של התקרה.

הבנת הסיכונים בביצוע פרויקט תמ"א 38, קשורה קשר הדוק בהכרת סוג הקרקע והשפעתה על בחירת אופן ביסוס המבנה. המהנדס אינו יכול להשעין את הקומות החדשות המתווספות למבנה, על העמודים הקיימים אשר לא תוכננו לשאת עומס זה מלכחתחילה. לשם כך המהנדס מתכנן עמודים חדשים, מחוץ ובצמוד למבנה הקיים. הבעיה היא בהיצמדות: עמוד חדש, הנצמד לעמוד ישן קיים, עלול לגרום להגדלה משמעותית בעומס על הקרקע באותו אזור, קרקע זו יכולה לשקוע ויחד איתה הביסוס הישן והחדש. כדי להקטין את הסיכון, המהנדס מתכנן ביסוס של עומס על פלטה גדולה כאשר סוג הקרקע הוא חולי או בעיקר חולי. בצורה זו העומס מתפזר והסיכון לשקיעה קטן.

בקרקע חרסיתית, בה מבצעים ביסוס ע"י כלונס, עובד הכלונס ע"י חיכוך המעטפת עם האדמה. כלומר המהנדס צריך להגדיל את עומק הכלונס החדש וגם את הקוטר שלו וע"י כך מגדילים את שטח המעטפת ומקטינים את הסיכון.

בחלק העליון, בו מעוניינים לבנות קומות חדשות, קיים מפתח גדול בין עמודים חדשים משני צידי הבניין. בין העמודים צריך לחבר קורות במפתח גדול ולהשאיר אותן באוויר, מנותקות מהמבנה הישן. לעיתים מתווספות 3 קומות מעל המבנה הישן ולכן אנו זקוקים לקשירה של הקורות במרכז המפתח. את הפתרון לכך יוצרים ע"י יציקת פיר מעלית בתוך המבנה הישן, וקשירתו לקורות החדשות כתחליף לעמוד מרכזי תומך. שוב, מדובר בשילוב קשה לביצוע בשל הגבלות של המבנה הישן.

לא כל מבנה ישן שנבנה לפני תקן 413 לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, ניתן לבצע בו פרויקט של תמ"א 38. למשל, בבניינים בהם אין מספיק מקום ליציקת פיר מעלית פנימי, מהנדס הבניין מתקשה למצוא פיתרון כיצד לקשור את הקורות החדשות שאמורות לשאת את משקל הקומות החדשות שיבנו, לפיר המעלית.

בעיה נוספת היא המחסור במידע עדכני על הבניין הישן. ביצוע לא מדויק של הקבלן שהקים את המבנה לפני יותר מ 30 שנה. טעות קלה בהרכב הבטון (אופייני לבניה של שנות ה 60 והשבעים בארץ) או אפילו פועלים לא מספיק מקצועיים שלא הפעילו את הויברטור בצורה טובה במהלך ביצוע היציקות, עלולים לטמון בחובם סיכונים. הכוונה כאן לסיכונים של קריסת אלמנטים קונסטרוקטיביים או שקיעה, או נטייה על הצד של המבנה כולו כתוצאה מהעמסת קומות נוספות או במהלך החפירה ליד יסודות המבנה לצורך עיבויים.

במקרים רבים של תמ"א 38 הרווח לקבלן הוא קטן וקבלן שמעוניין להוזיל את חיזוק המבנה ככל הניתן עלול לנסות ולהפעיל לחץ על המהנדס לצמצם את היקף החיזוקים הנדרשים. למהנדס, אשר על כתפיו מונחת האחריות ליציבות המבנה, אסור כמובן להכנע ללחץ זה. יתר על כן, גם כאשר ניתן לספק את כל החיזוקים הנדרשים, קיימים מבנים בהם כניסה לתמ"א 38 היא בבחינת הרפתקה שסופה אינו ברור ומאוד לא מומלץ לבצע בהם תמ"א 38, אלא רק תמ"א 38/2.
 

האם פתרון של תמ"א 38 אכן עוזר במקרה של רעידות אדמה?
כאשר מוסיפים לכל הדירות בבנין הישן ממ"ד מבחוץ נוצר לנו "מגדל מורכב ממ"ד על ממ"ד, שמהווה פתרון טוב להגברת יציבות המבנה בעת רעידות אדמה. פיקוד העורף מחייב הורדה של 70% מקירות הממ"ד עד לקרקע וכך מגדל הממ"דים מהווה חלק יציב ביותר ומומלץ לשהות בממ"ד בזמן רעידת אדמה. חיזוק המבנה, ובניית מעטפת בטון הקשורה לפיר מעלית יצוק וחדש, תורמת במידה רבה לחיזוק המבנה, אך קשה לדעת אם המבנה יהיה יציב כמבנה חדש.
 

מה עושים, אם כן, כדי לדעת האם ניתן לחזק את המבנה בתמ"א 38 או לא?
במבנים ישנים, מומלץ לבצע בדיקת מהנדס בניין ליציבות המבנה. עמודים בהם קיימים קילופי טיח וחשיפת ברזל שהחליד עם השנים, הם סימן אזהרה וצריכים לעורר את הדיירים או וועד הבית להזמין בדיקת יציבות ולהתחיל לחשוב על ביצוע תמ"א.

בדיקת היציבות נותנת תמונת מצב אמיתית על המבנה. עם הנתונים המתקבלים בבדיקה, יכול המהנדס לבצע השוואה לדרישות תקן 413 ולדעת היכן נמצאות נקודות התורפה של המבנה ומה צריך לעשות ע"מ לחזק ולשפר את העמידות. זכרו שחוזקו של מבנה נמדד בנקודות החלשות שלו ועמוד מרכזי אחד, שהוזנח במהלך השנים ועקב כך נחלש ביכולת שלו לתמוך במבנה, מסכן את יציבות המבנה בחלקו או בכולו.

בשל המורכבות האדריכלית וההנדסית בפרויקט תמ"א 38, מומלץ לעבוד עם אנשי מקצוע ולהתחיל את התהליך בבדיקה אדריכלית והנדסית.

--------

המאמר נכתב בסיוע מהנדס צבי (צ'יקו) אילון, מנכ"ל ב.צ.ת אילון מהנדסים המתמחה בתכנון מבני תעשיה ומבנים למגורים.