הכירו את CBRE: כך נראית גישה גלובלית לניהול פרויקטים בישראל

התוכן בשיתוף חברת CBRE

--

למרות התדמית השמרנית של ענף הבנייה שינויים גדולים מאוד התרחשו בו בעשרות השנים האחרונות.

דרישות הלקוחות, מורכבות הפרויקטים ולוחות הזמנים שהולכים ומתקצרים דוחפים את הענף לניהול ותפעול יעילים ומהודקים יותר. בשנים האחרונות יותר ויותר חברות מחפשות One stop shop.

במקום התקשרויות מרובות עם גופים שונים (לאיתור נכס, לניהול פרויקט, לתחזוקה ולתפעול) הן מעוניינות לעבוד מול גוף אחד שיתכלל הכל. חברת CBRE היא מהמובילות בתחום ויודעות לתת בדיוק מענה שכזה.

CBRE היא חברת שירותי הנדל"ן המסחרי הגדולה בעולם. החברה מספקת ייעוץ נדל"ני, ניהול פרויקטים, ניהול נכסים ופתרונות נוספים בתחום הנדל"ן לחברות רבות בארץ ובעולם. נקודת החוזקה הבולטת ביותר של החברה היא היכולת ללוות לקוחות לאורך כל מחזור חיי הנכס ולחבר בין הצרכים העסקיים לבין הפתרונות הנדל"ניים. קהל הלקוחות הוא מאוד מגוון - לקוחות מקומיים וגלובליים מסקטורים שונים, משרדי ממשלה, בסיסים צבאיים, יזמים ובעלי נכסים, מגדלי משרדים ומגדלי מגורים.

CBRE ישראל מעסיקה נכון להיום כ-2000 עובדים ומורכבת מ 5 יחידות עסקיות., אחת מהיחידות העסקיות היא יחידת הפרויקטים המונה 50 עובדים. היחידה הוקמה כמשרד בשם "ירון לוי ניהול פרויקטים", ע"י שני שותפים - חן ירון ואורי לוי בשנת 2010 ובשנת 2019 מכרו ירון ולוי את החברה ל CBRE, ומאז היחידה מתנהלת כאחת מתוך 5 יחידות עסקיות של CBRE ישראל, בניהולו של דודו כהן.

בתמונה: דודו כהן

מאיפה  צמחה המומחיות של היחידה בניהול פרויקטים?

"ירון לוי ניהול פרויקטים טיפלה בתחילת דרכה בהקמת מרלו"גים ומבנים אחרים עבור תעשיות כמו טרה וקוקה קולה. בהמשך הדרך, נכנסנו לעולם הגמרים בפרויקטי משרדים, הן עבור לקוחות גלובלים והן עבור לקוחות מקומיים.מהר מאוד זה הפך לתחום העיסוק העיקרי שלנו והיום אנחנו מובילים את השוק בתחום הגמרים והפנים. אנחנו מנהלים את הפרויקטים של החברות הגדולות בעולם ביניהן גוגל, מטא, אנבידיה, אמזון ועוד. בנוסף לפעילות הענפה בתחום הגמרים, הקמנו לאחרונה מחלקה אשר מתעסקת רק במבנים. במחלקה הזו מתנהלים מספר פרויקטים בשלבים שונים, ביניהם - הקמת מרכז מסחרי גדול באריאל, פרויקט עבור המכללה האקדמית תל אביב יפו ופרויקט של הקמת בניין משרדים נוסף. פעילות נוספת ביחידה היא ייעוץ בתחום בטיחות אש. אלה שירותים שאנחנו נותנים בין היתר בפרויקטי הגמר בהם אנו מטפלים אבל למען האמת רוב העשייה היא בפרויקטים אחרים שאינם מתנהלים ביחידה - בתי חולים, מבני מגורים ועוד."

מהי הגדרת התפקיד של היחידה?

"יחידת ניהול הפרויקטים אותה אני מנהל, אחראית לממש את הצורך העסקי של הלקוח, להוביל ולנהל עבור הלקוח את פרויקט הבינוי שלו. אנו מלווים את הלקוח מהשלבים הראשונים, משלב איתור הנכס, דרך גיוס צוות התכנון, ניהול התכנון והכנת החומר למכרז, ניהול כלל המכרזים והרכש, וכמובן ניהול ופיקוח על הביצוע, ולא פחות חשוב שלב המסירה והאכלוס."

דודו כהן, בן 39, נשוי ומתגורר בראשון לציון. את תפקידו בחרה החל כמנהל פרויקט. הפרויקט הראשון שלו היה הקמה של 5 קומות עבור פייסבוק במגדל עזריאלי שרונה, שלדבריו היה קפיצה למים העמוקים נתנה לו הרבה ידע וניסיון להמשך הדרך. כהן נולד בטבריה והשלים מסלול עתודה בלימודי הנדסה אזרחית בטכניון במסלול מבנים. החלום שלו בכלל היה להיות קונסטרוקטור.

בשירות הצבאי יצא לקצונה כחלק מהמסלול ושירת 6 שנים במספר תפקידים שונים, אבל לא עסק כלל בתכנון אלא בניהול פרויקטים. תחושת החמצה ליוותה אותו שכן לא עסק בתכנון כפי שרצה, ועד אז לא ראה בניהול פרויקטים את המימוש העצמי שלו.

כשהשתחרר החל לעבוד במשרד תכנון קטן ברמת השרון. הוא תכנן מבני מגורים ,מתקני התפלה ומט"שים (מכוני טיהור שפכים). לכאורה זה היה החלום אבל לאורך הזמן הבין שאחרי השלב הראשוני של "לפתור את המבנה", העבודה יחסית חזרתית וכוללת הרבה אנליזות, חישובים ושרטוטים. אחרי שנתיים בתפקיד עבר לטורונטו שבקנדה לטובת משרה במשרד ניהול פיקוח.

"כשחזרתי לארץ מיד התחלתי לעבוד בירון לוי ניהול פרויקטים. הרגשתי פה בבית. אורי וחן המייסדים תמיד היו בגובה העיניים. הם היו מנטורים עבורי ומהם למדתי ואני עדיין לומד הכל. זו העבודה הראשונה בה הרגשתי את התשוקה לעשייה ולמקצוע, ידעתי שמצאתי את מה שחיפשתי. אני  בחברה כבר 9 שנים והיום בתפקיד של מנהל היחידה ולא יכולתי לבקש יותר מזה."

במה שונה תחום הגמרים בוא אתם מתמחים מפרויקט אחר, של הקמת בניין למשל?

"במהות, אלה פרויקטים קצרים יחסית ובקצב מאוד גבוה. פרויקט סטנדרטי של נניח 4000 מ"ר משרדים ייקח בסביבות 10-12 חודשים מההתחלה ועד האכלוס. זה פרויקט שהכל קורה בו מהר מאוד. אין זמן לטעויות.

טעויות תכנון וטעויות בביצוע צריכות לקבל מענה מיידי ופתרון מיידי. החלטות צריכות להתקבל בזמן אפס.

בנוסף, אלה פרויקטים שלא יכולה להיות בהם סטייה בביצוע. בשלד יכולות להיות סטיות בסבילות גדולה יותר, אבל בגמרים - זה לא אפשרי. בגמרים יש מיקוד גדול בפרטים, בדיוק וברמת הביצוע. מצד הלקוח, יש לרוב בעלי עניין רבים, בעיקר עם לקוחות גלובליים. יש את מי שמוביל את הפרויקט מצד הלקוח, יש את משתמשי הקצה, מי שאחראי על הדיזיין, על התקציב ועל תחומים אחרים כמו תקשורת, ביטחון, מולטימדיה, בטיחות וגהות, בניה ירוקה ועוד. כל אחד מאלה הוא בעצם לקוח."

יחידת ניהול הפרויקטים יודעת להביט על הפרויקטים כמכלול, מסביר כהן, ולכן נכון לשלבה בתהליך יזמי או תהליך של איתור נכס עבור חברה מוקדם ככל הניתן. לבחירת הנכס יש משמעות רבה בבחינה של צרכי הלקוח אל מול מפרט הנכס. במקרים רבים, היחידה תמליץ על שלב מקדמי של TDD, בדיקת נאותות טכנית, כדי לבחון את התאמת הנכס לדרישות. לשלב זה יתרון משמעותי ככל ונדרשים בפרויקט פונקציות מיוחדות כמו: מטבח מבשל, חדרי אירועים, אודיטוריום, חדר כושר, מעבדות, חדרים נקיים ועוד.

"לקוחות לא תמיד בוחרים מנהל פרויקט בהתחלה. לעיתים חותמים על הסכם שכירות והוא לא נותן להם מענה מספק לצרכים שלהם. לפעמים העומס השימושי בקומה לא מספיק לציוד מיוחד שיהיה להם, לפעמים אין מספיק חשמל ותפוקת קירור ועוד. לקוחות לעיתים ממנים צוות תכנון בעצמם בלי שתכולת העבודה שלהם מוגדרת נכון, זה דבר שעלול להוביל לבעיות בהמשך ולעלויות נוספות."

מהו היתרון בהסתכלות כוללת על כל מחזור חיי הנכס? אילו טעויות או עלויות מיותרות הסתכלות שכזו יכולה למנוע או לצמצם?

"אני חושב שבכל שלבי הפרויקט, במהלך התכנון, בבחירת חומרי הגמר, אנחנו רואים לנגד עינינו את התפעול השוטף והתחזוקה של הלקוח בקצה ושל החברה אשר תטפל בתחזוקה הזו. בהרבה מקרים אלה יהיו CBRE ואז זה קל יותר ופשוט כי יש שיח ישיר ותאום ציפיות. אבל זה בכל מקרה קיים.

זה בא לידי ביטוי בכמה מישורים, כמו לוודא שניתן להגיע בקלות למערכות כדי לבצע טיפולים תקופתיים. או בבחירת החומרים, שזה לרוב תפקידו של האדריכל או מעצב הפנים, אבל לנו יש תפקיד משמעותי פה וסמכות לשנות את ההחלטה או לפחות להציג ללקוח את המשמעות של כל החלטה."

מה מבדיל את ניהול הפרויקטים של CBRE מחברת ניהול או פיקוח מסורתית? אילו יכולות ותחומי אחריות נוספים אתם מביאים לתהליך?

"אני חושב שהמתודולוגיה שבנינו היא נקודה משמעותית מאוד. כשיש שיטת עבודה ברורה ואחידה, הדברים פשוטים יותר ועובדים טוב יותר. בנוסף, יש אצלנו מעטפת רחבה שהלקוח מקבל. יש צוות רוחבי אשר תומך במנהלי פרויקטים בתחומים שונים - בטיחות בעבודה, כמובן ניהול תכנון ובקרה תקציבית.

הגב שחברה חזקה כמו CBRE מעניקה לנו, הוא קריטי, ומסייע רבות. עם זאת, נתונים לי ביחידה full accountability & ownership בניהול, בהטמעת תהליכים כך שמרגיש שאנחנו נהנים משני העולמות.

החברה אינה בירוקרטית ואין שרשרת אישורים לא הגיונית. למנהלי הפרויקטים יש מנדט, תמיד יש להם את המנהלים שלהם להתייעץ ואנחנו מקבלים החלטות מהר מאוד ומתקדמים."

קבלת החלטות ב-CBRE בניהול פרויקטים ובתפעול נכסים יושבת על בסיס נתונים מאוד גדול ביחידת ניהול הפרויקטים. החברה ביצעה ומסרה מיליוני מ"ר עבור לקוחות שונים בסטנדרטים שונים, ולכן קיים בה ידע נרחב על הכנת אומדנים לפרויקט ברמת דיוק גבוהה, זמני אספקה של ציוד וחומרים. כך גם עולם ה-Revit וסביבת ה-BIM הם חלק משגרת העבודה המוכרת, והצוות ביחידה גמיש לשינויים ויודע לעבוד עם מערכות שונות, שבהרבה מקרים מגיעות כדרישה מהלקוח.

"כל מנהל פרויקט, אם תתפוס פה מישהו ותשאל אותו, אז הוא יודע מה הוא עושה בכל שלב. יש לנו מעין פלייבוק, המדריך למנהל פרויקט, שבו מפורטים בעצם כל השלבים: מה עושים בשלב התכנון, ואיך נראה מכרז לקבלן ראשי, ומה בודקים בשלב הפיקוח, ואיך המסירות מתנהלות אל הלקוח. בעצם הכל מאוד ברור, עם צ'קליסטים ועם הנחיות."

תוכל לתאר מקרה בוחן של פרויקט שליוויתם - משלב הצורך הראשוני ועד למסירה ולאכלוס? מהם האתגרים המרכזיים שהתעוררו, כיצד התמודדתם איתם ואיזה ערך ייחודי יצרה יחידת ניהול הפרויקטים עבור הלקוח?

"לשמחתי יש הרבה כאלה. אני אתן כדוגמא את לקוח גלובלי גדול. הם לקוח שקרוב לליבי, מהיום הראשון שלי בחברה לפני 9 שנים ועד היום, אני מלווה אותם בפרויקטים שונים. הפרויקט האחרון איתם היה במגדל לנדמרק בת"א, אליו הם עברו מעזריאלי שרונה. מדובר בליווי מקדים שהתחלנו עבורם, כולל איתור נכנס ובדיקות היתכנות.

היו בפרויקט הזה מספר אתגרים משמעותיים:

1. א. צמצום משמעותי של קומות, תוך שמירה על הפונצקיות העיקריות. הצמצום כלל דיונים מעמיקים בנוגע להסכם השכירות וביצוע ההתאמות בו. עיקר השינוי פה היה התנועה הורטיקלית לקומות הלקוח. נדרשנו לעשות התאמות משמעותיות בבניין, כולל תוספת דרגנועים בלובי הפרטי של הלקוח והפרדה של המעליות.
2. היה ללקוח לו"ז מאתגר מאוד. בעצם ביצענו ב-8 חודשים את כלל העבודות בשטח (מדובר ב-30,000 מ"ר כולל מטבחים מבשלים) ולא יכולנו לאחר ביום. ללקוח היה תאריך יציאה מהנכס הקודם והוא לא יכל לזוז. כמובן שעמדנו במשימה.
3. כשבניתי את התקציב לפרויקט, הסתמכתי על עלויות של פרויקטים קודמים שביצענו עבור אותו לקוח. אני זוכר שהלקוח אמר לי שהוא רוצה שנוריד את העלות ב-15% אחוז בלי לפגוע כלל במפרט, באיכות הגמרים. בחנו את חבילות הרכש העיקריות וביצענו מכרז מקדים לכל חבילה. עשינו מו"מ טוב, ביטלנו ספקים מוכתבים או מועדפים ופתחנו כל חבילה למכרז כדי לייצר תחרות.
4. ההובלה בפרויקט הזה היתה אחד הדברים ממנו הכי חששתי. החלטנו לעשות שימוש חוזר בריהוט וציוד קיים ולהעבירו מעזריאלי שרונה ללנדמרק. העברנו בין היתר 1500 שולחנות עובדים וכיסאות. ההובלה היתה פרויקט בפני עצמו. זה אירוע לוגיסטי מורכב מאוד."

ואיך בא לידי ביטוי הגב של CBRE מבחינתך, בפרויקטים כמו אלו ואחרים?

"אני חושב שהגב של CBRE הוא קריטי. אני תמיד אומר את זה בשני אופנים, קודם כל יש גב מאוד חזק,  חברה גלובלית מאוד חזקה, שנותנת את האנשים ואת המשאבים ואת כל הכלים, הניסיון שבעצם גיבש פלייבוק מאוד ברור, מתודה מאוד ברורה. יש לי יועצת משפטית, שהיא איתי בכל השלבים, ויש לי HR ומטה מאוד חזק שתומך

במבט אל העבר, אבל בעצם גם בשביל להבין כיצד ענף הנדל"ן צריך להתכונן לעתיד, חשוב להבין כיצד השתנו צרכי הלקוחות ב-20 השנה החולפות, ואיזה מגמות משפיעות היום על כל התהליך הזה של תכנון והקמה של סביבות עבודה, נכסים מסחריים בכלל.

לראייתו של כהן מגמה מרכזית אחת כבר החלה לפני הרבה שנים במעבר לעבודה באופן ספייס. המעבר מעבודה בחדרים לאזור פתוח, הצריכה שינוי תכנוני שגם יאפשר לעובד לבצע שיחת טלפון בפרטיות, וחללים לפגישות, אך בשנים האחרונות זה כבר הפך לסטנדרט.

המגמה המרכזית הנוכחית להבנתו היא מהפכת ה-AI. השינויים סביבה עוד לא ברורים בהקשר של סביבות עבודה, כאשר לא רחוק היום שבו סוכן AI יעשה את העבודה של חמישה עובדים אנושיים ואותו סוכן לא צריך את השטח, את שולחן העבודה או את המסעדה. לכן פרויקט מסויימים יצטמצמו תוך כדי תכנון או תוך כדי ביצוע, וגם התכנון והביצוע הללו עלולים להשתנות מהר מאוד בעתיד הקרוב כך שהתכנון הופך להיות ורסטילי יותר, עם הבנה שקומה מסויימת תצטרך לשנות את הייעוד שלה או שאפילו תהפוך למיותרת.

"אני חושב שמהפכת ה-AI גדולה הרבה יותר ממה שאנחנו חושבים וכנראה תשנה את האופן בו אנחנו עובדים" מנבא כהן.  "זה אולי ישפיע יותר על תעשיית ה-Tech ותעשיות אחרות מאשר על תעשיית הבנייה אבל אני חושב שזו מהפכה שהיא חוצה ארגונים ואנחנו חייבים להיות חלק ממנה. אנחנו כרגע מקדמים קורס AI ייעודי למנהלי פרויקטים ולעולם שלנו, כדי לחשוף את האנשים לכלים הקיימים. אני מקווה שנדע כתעשייה לעשות שימוש נכון בכלים האלה. התפקיד של CBRE, בכל העולם החדש הזה, זה גמישות, ובניית תרחישים שונים, כי אנחנו לא יודעים באמת מה יהיה עוד חמש שנים מהיום."