בדק בית

בדק בית

מאת: עו"ד צבי שטיין, נוטריון ומגשר*

מאמר זה דן בצורה מקיפה, יסודית ומפורטת בנושא בדק בית והקשרו לתביעות ליקויי בנייה. בתחילה מובא הסבר על מהות המונח בדק בית, בהמשך, מובא פירוט מה כולל בדק בית ולאחר מכן סקירה ופירוט של מי הם האנשים המבצעים את בדיקות בדק הבית. לאחר מכן נשיב בצורה מפורטת על השאלה העקרונית מדוע והאם כדאי לבצע בדיקת בדק בית? בהמשך נבהיר מהי חשיבותה ונחיצותה הפרקטית של בדיקת בדק בית ומתי כדאי לבצע את הבדיקה. נסביר אל מי רצוי לפנות תחילה-לעו"ד או למהנדס- נשיב על השאלה האם ישנה חשיבות לשיתוף פעולה בין עורך הדין לבין המהנדס, נסביר את שירותיו של מי לשכור כדי לקבל חוות דעת הנדסית. בהמשך ננתח את הסיכונים בבחירת מהנדס לא מקצועי ולא מנוסה לשם עריכת חוות הדעת. נבהיר את המעמד המשפטי של חוות הדעת ההנדסית/בדיקת בדק בית. נסביר את חשיבות עריכת בדיקת בדק בית לגבי הרכוש המשותף, נסביר מה עושים עם חוות הדעת ההנדסית נביא הסבר של המונח "שנת בדק" לסיכום נביא את עמדתו האישית בסוגיה של כותב המאמר.

א.     מהו בדק בית?

1.     בבדיקה שערכתי במילון "רב מילים" המילון השלם מאת פרופ' יעקב שויקה בהוצאת סטימצקי/המרכז לטכנולוגיה חינוכית מצאתי כי צמד המילים "בדק בית" מוגדר כדלקמן: "בדיקה עצמית יסודית של גוף או ארגון כלשהו כדי לתקן את מצבו מן היסוד".

2.     בדיקה בויקיפדיה מעלה כי בדק בית מוגדר כלהלן: "בדק בית הוא שם כולל לרשימת בדיקות מקצועיות שתפקידן לעמוד על טיבו של נכס נדל"ן כלשהו. הבדיקות האלו באות למעשה לאתר כל ליקוי הנדסי או מפגע שקיים בנכס. בהנדסה אזרחית ביקורת מבנים או בדק בית הוא שם כולל לרשימת בדיקות מקצועיות שתפקידן לעמוד על טיבו של נכס נדל"ן הבדיקות האלו נעשות כדי לאתר ליקוי הנדסי אחר שייתכן וקיים בנכס".

3.     כמובן, שגם ההגדרה המצויה במילון "רב מילים" הנה הגדרה נכונה, אולם מאמרנו יסקור את צמד המילים "בדק בית" בהקשר של בדיקת תקינות של נכס נדל"ן.

ב.      מה כולל בדק בית?

1.     הבדיקות המתבצעות במסגרת "בדק בית", מועלות על הכתב בחוות דעתו של המהנדס המומחה הבודק את הנכס הנבדק. הבדיקה נעשית בעיקרה באופן ויזואלי, כאשר הבודק נעזר לשם כך, במכשירי מדידה של מרחק, פילוס של ריצוף וריצוף, רטיבות (פרוטימטר). בנוסף, לעתים קרובות נעזר הבודק במכשור מיוחד המצוי בידי גורמים פרטיים לבדיקת נזילות מצנרת ורטיבות סמויה הנבדקת באמצעות מצלמות אינפרא ומכשור מיוחד.

2.     לא אחת נטען כי קיים ליקוי באיכות האריחים של ריצוף רצפה, או חיפוי קירות, בחומרי המליטה בהם נעשה שימוש, באיכות הבטון, בתכולת הרטיבות של מצע החול תחת הריצוף או אלמנטים נוספים ואחרים של הבניה, בניגוד לתקן, דבר המצריך בדיקה מקצועית ויסודית יותר אשר נעשית, בד"כ באחת המעבדות המקצועיות הידועות כמו מכון התקנים, מעבדת הטכניון, חברת איזוטופ וכו'.

3.     בדיקה איכותית, אמורה להקיף כל פרט הנדסי בנכס וכל אלמנט של הבניה, לרבות בדיקת שטח הנכס, האם שטחי החדרים הנם בהתאם לדרישות המינימום בתקנות התכנון והבניה, שטחי חלונות, רוחב ואורך פרוזדורים, גובה חלונות ומעקות, גובה מזקף ראש, גובה הנכס בכלותו, גובה אלמנטים שונים של הנכס (בבתים פרטיים) רוחב מדרגות, רום ושלחי של מדרגות, איטום, שיפועים, קירות הנכס, מערכות החשמל והאינסטלציה, סיוד וצביעה, דלתות, ריצוף וחיפוי הקירות, הכלים הסניטריים, גג המבנה ויציבותו שלד הבניין איכות הבניה בכללותה וכו'.

4.     בדיקת בדק בית איכותית ומקצועית, מורכבת ממספר רב של בדיקות, כאשר המטרה הינה לבדוק את תקינותו של כל פרט הנדסי בנכס. היא בודקת את כל תכונותיו של הנכס הנבדק ואת התאמתו לתקנים ולתקנות הבנייה הרלוונטיים, וכן לנוהלי עבודה תקינים ומקובלים הנוהגים במקום שאין תקן או תקנה המסדירים אלמנט בניה כלשהו, מה שנקרא בז'רגון המקצועי-GOOD PRACTICE . בבדיקה נבדקות כל מערכות החשמל, האינסטלציה, התקשורת, איטום עד כמה שניתן, שיפועים בחלקי הריצוף השונים, קירות, הקבלת ריצוף לקירות, בדיקת תקינות ואיכות כל חלקי הנכס ומערכותיו השונות וכן בדיקה מקיפה של מידות אלמנטים שונים של הנכס וחלקיו השונים ע"מ לבדוק את התאמתם לתכניות הבנייה המאושרות עליהן חתם הקונה בעת ההתקשרות. בנוסף, המהנדס הבודק אמור לציין בחוות דעתו אם קיים ליקוי שאיננו בר תיקון או אם שטח הנכס קטן מהמובטח. על המהנדס, להמליץ ללקוח, בצמוד לאותו סעיף בחוות הדעת, לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך על מנת לברר באם נגרמה לנכס ירידת ערך.

5.     חשיבות מיוחדת קיימת לבדיקת האיטום בבית. איטום גרוע יגרום לבזבוז אנרגיה גדול לאורך כל השנים בהם תתגוררו בנכס, ומעבר לבזבוז הכספי האדיר, תיהנו פחות מהחימום והקירור של הנכס בהתאם לעונות השנה שכן בשל כשל באיטום הקירור והחימום יאבדו מהאפקטיביות שלהם. בית אטום היטב הנו בית אשר לגביו נדרשת פחות אנרגיה לחימום או לקירור.

6.     לא רק את האיטום הגורם לחדירת חום וקור לנכס יש לבדוק, אלא גם את איטום הנכס מפני חדירת מים או גשמים מקירות הנכס מהגג שמעל הדירה או מדירת השכנים הממוקמת מעל הדירה הנרכשת.

7.     בנוסף, על הבודק לבדוק, את תקינות החלקים הצמודים לדירה, קרי חנייה, מידות ושטח החניה ואופן הגישה אליה וכן מחסן או כל חלק אחר הצמוד לדירה.

8.     בסופה של הבדיקה, אמור הלקוח לקבל מהמהנדס הבודק חוות דעת הנדסית, המפרטת את כל הליקויים שנתגלו בנכס, אופן התיקון המומלץ על ידי המהנדס והעלויות הכספיות של התיקון המומלץ.

9.     רצוי לדרוש מהמהנדס הבודק שינקוב בחוות דעתו במחירי עלות לרוכש הנכס, לרבות פיקוח הנדסי ומע"מ ולא במחירי עלות לקבלן ראשי, שכן, קיים פער מחירים ביניהם של כ-25%-30%.

10.     למותר לציין, כי אם המהנדס הבודק יקבע מחירים לפי עלות לקבלן ראשי, מזמין חוות הדעת יינזק כספית בצורה ניכרת, שכן, הוא ייאלץ לשלם מכיסו, בבוא העת, לקבלן המזדמן שיבצע עבורו את התיקונים, סכומים הגבוהים בהרבה מעלויות ביצוע אותה עבודה לקבל ראשי.

11.     בשנים האחרונות, התפתחה המודעות לחיסכון באנרגיה, ל"בניה ירוקה" ולאיכות הסביבה. בעקבות זאת, נכנסו לתחום בעלי מקצוע נוספים, ומכשור נוסף וחדשני לצורך בדיקת נושאים אלה.

12.     אחד הנושאים הנבדקים כיום, אשר בעבר כמעט ולא הייתה מודעות לגביו, הנו בדיקת הימצאותם של גזים רעילים כמו ראדון בבית, שזו אחת הבדיקות המבוצעות בתחום איכות הסביבה. מדובר בגז רעיל המהווה סכנה בריאותית, ומכאן החשיבות הגדולה לבדוק את הימצאותו בסביבה או בחלק כלשהו של הבית. מגורים בסמוך להימצאותו של גז זה עלולה לפגוע בבריאותם של כל בני המשפחה ורצוי לבצע בדיקה זו על מנת להימנע מנזק בריאותי בעתיד.

13.     קיימות בדיקות נוספות אותן ניתן לבצע במהלך בדיקת בדק בית כמו מערכות המים והחשמל, מערכות האנרגיה, דוודים וקולטים אשר תקינותם תחסוך באנרגיה רבה בעתיד ותגרום לשיפור איכות הסביבה ומכן לשיפור איכות החיים שלנו. מערכות לא תקינות גורמות לבזבוז אנרגיה ולבזבוז כסף מיותר שלא מחויב המציאות, מבלי לקבל תמורה כלשהי כנגד בזבוז זה. זהו בזבוז לשמו.

ג.     מי הם האנשים המבצעים את בדיקות בדק הבית?

1.     בד"כ, הגורם המבצע את הבדיקות הנו מהנדס בנין, או מהנדס אזרחי, או אדריכל, הרשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים.

2.     לעתים, מתגלים ליקויים ספציפיים בנכס הנבדק כגון אקוסטיקה, קונסטרוקציה, אינסטלציה, איטום, חשמל, וכו', דבר המחייב היזקקות לחוות דעת משלימה של מהנדס מומחה בתחומים אלה, בנוסף לחוות דעתו של המהנדס הבודק את הנכס באופן כללי.

3.     בדיקות אקוסטיקה נדרשות, כאשר הדייר מתלונן על רעשים חזקים במיוחד מקירות משותפים עם דירות סמוכות, מפעולת מעלית, מפעולת משאבות וכו'. בדיקות אלה מחייבות התמחות מיוחדת, מכשור מיוחד, ובדרך כלל הנן בדיקות יקרות מאד.

4.     לעתים, עולה חשד כי שטחו של הנכס, בכללותו, לרבות חצר הצמודה אליו, או חלק מסוים בו קטן מזה המובטח בחוזה המכר, ובמקרה זה רצוי להיעזר במודד מוסמך.

5.     לעתים, מתגלים ליקויים, אשר אינם ניתנים לתיקון, או שהתיקון איננו מעשי בנסיבות העניין. במקרים אלה יש להיעזר בשמאי מקרקעין מוסמך (בהבדל מהשמאים העובדים עבור עם חברות הביטוח, שבד"כ התמחותם הנה בהערכת שווים של מיטלטלין ופרטי תכולה בנכס או נזקים שאירעו לנכס כתוצאה מפריצה או שריפה) על מנת שאותו שמאי יקבע את ירידת הערך שנגרמה לנכס.

ד.     מדוע כדאי לבצע בדיקת בדק בית?

1.     מקובל אצלנו, כי כאשר אנו מתכוונים לרכוש מכונית משומשת אפילו במחיר נמוך של מספר עשרות אלפי ₪, הקונה, יבצע, כמעט תמיד, בדיקה של הרכב במכון רישוי.

2.     בשנים האחרונות, ניכרת מגמה הולכת וגוברת של מודעות הציבור לביצוע בדיקת בדק בית. זהו שמה של הבדיקה בלשון העם. בז'רגון המקצועי היא מכונה: "חוות דעת הנדסית" או "חוות דעת שמאית".

3.     אנשים רוכשים דירות בסכומי עתק, וכיום, הציבור הרחב, מודע יותר לצורך לבצע בדיקות בדק בית באמצעות מהנדסים המתמחים בתחום. רוכש דירה המקבל חוות דעת, רצוי שיפנה מיידית לקבלן וידרוש ממנו לתקן את הליקויים. רצוי לעשות זאת במכתב רשום עם אישור מסירה ולא במיילים ולא בפקס.

4.     אין ספק כי רצוי, ואף חובה, בכל מקרה של רכישת נכס נדל"ן חדש או מיד שנייה וכן במקרה של בניה עצמית של בית באמצעות קבלן ו/או במקרה של שיפוץ מסיבי ו/או בניית תוספת לנכס קיים, להצטייד בבדיקת "בדק בית" או בשם הנכון יותר: "חוות דעת הנדסית".

ה.     מהי חשיבותה ונחיצותה הפרקטית של בדיקת בדק בית ומתי כדאי לבצע את הבדיקה?

1.     מטבע הדברים, רכישת נכס נדל"ן, הינה ההוצאה הכספית הגדולה ביותר אשר מבצע אדם מן הישוב במהלך חייו (בהבדל מאנשי עסקים הרוכשים במהלך עסקיהם נכסים וחברות בסכומים של מיליוני ואף מיליארדי שקלים או דולרים). לא אחת, מדובר בהחלטה גורלית ביותר, אשר משפיעה במידה משמעותית על עתידו הכלכלי של הרוכש.

2.     לבדיקה זו חשיבות עליונה, בראש וראשונה, בעת רכישת נכס נדל"ן חדש מקבלן או מיזם. הבדיקה הינה בעלת חשיבות עליונה שכן היא מאפשרת לרוכש הנכס לדעת ולהבין מה מצב הנכס שרכש, אילו ליקויים/חוסרים קיימים בו, האם קיימות אי התאמות בין מה שהובטח לו על ידי הקבלן במפרט הטכני ובתוכניות עליהן הוא חתם לבי