חלוקת זכויות בנייה בין דיירים בבית משותף

יואל בן עזרא

בעת הגשת תכנית להיתר בנייה, שעניינה תוספת או שינוי לבניין קיים, התקנות הקובעות הן התקנות אשר חלות במועד הגשת ההיתר- לרבות תקנות הג"א ותקנות חישוב השטחים, ולא התקנות אשר היו בתוקף בעבר.

בתיקון התשס"ז בתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים) התש"ן 1990, גדל שטח הממ"ד המינימלי מ-5 מ"ר ל-9 מ"ר (נטו, לא כולל קירות), ובהתאם- גדל השטח אשר איננו נכלל במניין השטחים העיקריים מ-7 מ"ר ל-12 מ"ר. ייתרת שטח הממ"ד נחשבת כשטח עיקרי לכל דבר ועניין.

המשמעות היא כי כאשר הדירה כוללת ממ"ד שגודלו (נטו) הוא לפחות 9 מ"ר, וחישוב השטחים לגבי דירה זו נעשה על פי תקנות הג"א הישנות, בגינן ניתן זיכוי של 7 מ"ר בלבד- ניתן להגיש בקשה חדשה להיתר ובה יופחת ממניין השטחים העיקריים שטח של 12 מ"ר, ובכך "להרוויח" 5 מ"ר עבור שטח עיקרי בדירה.

זכויות הבנייה מוכתבות בתכניות המתאר, והן שייכות לבעלים של המגרש. כאשר הבעלים הוא שותפות של מספר דיירים, הרי שזכויותיהם של השותפים בנכס שייבנה יהיו בהתאם לזכויותיהם בקרקע כפי שנקבע בהסכם השיתוף או הרכישה. כך נפסק בבית המשפט העליון בע"א 19/81 בנימין נ` הרברט;

"ד. אם הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית כוללת בחובה גם את זכויות הבנייה על אותו רכוש, ואם בעלי הדירות האחרים הסכימו להצמדת זכות זו לפלוני ושלילתה מאחרים - אלה הן שאלות שבעובדה, הצריכות הוכחה. לעניין זה ראוי להביא מדבריו של כבוד השופט לנדוי (כתוארו אז) בע"א 136/63 [3] הנ"ל, בעמ` 1727 כדלהלן:

"שאלתי את עצמי, אם מהצמדת הגג לדירת המערערים, שנרשמה בפנקס הבתים המשותפים, ושהיתה ידועה למשיבים, שעה שהם רכשו את דירותיהם, אינה משתמעת הסכמת המשיבים, שהמערערים יהיו רשאים לבנות על חלק הגג הצמוד לדירתם - שאם לא כן, מה בצע באותה הצמדה, ולאיזו מטרה אחרת יכול לשמש אותו חלק מן הגג? הרי תופעה ידועה היא בימינו שאדם רוכש לעצמו את הזכות לגג, על-מנת לבנות עליו, כשם שקונים חלקת אדמה לצורך בניה. אולם הגעתי לכלל דעה שאין די בעצם הצמדת הגג כדי לקרוא תנאי מכללא שכזה אל תוך ההסכם שבין הצדדים, אלא השאלה היא שאלת עובדה, ועל המערערים היה להוכיח שאכן זאת היתה כוונת הצדדים.

הוכחה כזאת לא הובאה על-ידם, ולכן נופלת ההכרעה בגדר הוראות החוק, אותן הזכיר חברי הנכבד השופט ברנזון, ואותן הוא פירש" (ההדגשות שלי - ד` ל`).

ה. הנה כי כן ההלכה במקומה עומדת, אך היא תיושם תוך התאמה לעובדות, כפי שיוכחו בכל מקרה ועניין. ההוכחה אפשר שתימצא במסמך הרישום בלשכת רישום המקרקעין, ואפשר שתתגלה ותעלה מתוך ראיות אחרות, כגון חוזים שנחתמו עם בעלי הדירות הצהרות שהצהירו וכיוצא באלה ראיות, שיש בהן כדי לשכנע את בית המשפט ולהשכילו באשר לכוונות הצדדים בדבר זכויותיהם בנכס, לרבות ברכוש המשותף וזכויות בנייה."
ובהמשך: "המסקנה היא איפוא, כי אחוזי בנייה אינם נכס מקרקעין. אחוזי בנייה אינם רכוש משותף. ואחוזי בנייה אינם חייבים להיות מוזכרים בתקנון הבית המשותף. "אחוזי בנייה" - הם הזכות הקיימת לבעלי מקרקעין לפנות ולבקש היתר בנייה.

במסקנה זו די על-מנת לקבוע, כי אי-אפשר להצהיר, שאחוזי בנייה הם "רכוש משותף", ואין כל קשר ענייני בין הרכוש המשותף המוגדר בחוק לבין אחוזי הבנייה. ממילא הרכוש המשותף אינו מתחלק לחלקים בבעלות פלוני: הוא רכוש משותף, שאינו ניתן לחלוקה, ולבעלי דירה יש בו חלק בלתי מסוים (סעיף 55 (א) לחוק המקרקעין). התובע - בבקשו את ההצהרה כנ"ל - טשטש למעשה את תביעתו האמיתית בהסתתרו מאחורי טענת ה"רכוש המשותף"."

[פורסם בפדאור]

וכן ראה פסיקת בית המשפט העליון בע"א 151/87 ארצי נ` רחמני;

"אכן, בע"א 19/81 [11] הנ"ל נפסק, כי אין הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית בבית משותף כוללת בחובה גם את זכויות הבנייה על אותו רכוש, אלא אם כן נקבע כך במפורש (ראה סימוכין להלכה זו גם בפסקי-דין קודמים: ע"א 239/79 [13], בעמ` 811; ע"א 136/63 [14], בעמ` 1726). אלא שגם טענת המערערים, הנסמכת על ההלכות הנ"ל, לא תועיל להם בענייננו, שכן פסיקת בית-משפט זה במקרים הנ"ל מעוגנת היטב בנסיבותיהם, ובעיקר בעובדה שמדובר היה בבתים משותפים, על הכללים והדינים המיוחדים לבתים אלו: הפגיעה האפשרית ברכוש המשותף ובזכותם הכלכלית של בעלי הדירות האחרים היא שמחייבת, כי התנאה על העברת אחוזי בנייה לאחד מהם (יחד עם הצמדת חלק מהרכוש המשותף) תיעשה מפורש."

[פורסם בפדאור]

מכל האמור לעיל עולה כי זכויות הבנייה אשר נקבעו בהסכמי המכר- הן הקובעות, והעברה של זכויות בנייה בין דיירים בבניין משותף ניתנת רק בדרך של הסכם מפורש שעניינו הוא העברתן של זכויות הבנייה.

בבניין משותף, שנבנה לפני תיקון תשס"ז לתקנות הג"א ותוך ניצול מלא של זכויות הבנייה, יש שתי דירות; דירת כהן כוללת 100 מ"ר כולל ממ"ד ששטחו 9 מ"ר ודירת לוי, שכוללת 100 מ"ר כולל ממ"ד ששטחו 5 מ"ר. כיום, מבקש כהן להגדיל את שטח דירתו ב-5 מ"ר, כאשר המקור לשטח זה הינו הזיכוי אשר ניתן בגין הממ"ד הגדול בדירתו.

לוי טוען כי מדובר בהגדלת זכויות הבנייה בנכס, ולפיכך- יש לו מחצית מאחוזי הבנייה, ואילו כהן טוען כי זכויות הבנייה שייכות לדירתו. מי מהם צודק?

לו היה מדובר בתוספת של זכויות בנייה לחלקה, היה הצדק עם לוי, שכן חלוקתן היא בהתאם להסכם. אלא, שלא מדובר כלל ועיקר בתוספת של אחוזי בנייה לדירתו של מי מהם, או לבית המשותף, והצדק עם כהן, ולהלן ההסבר;

כאשר הוגשה הבקשה הראשונה להיתר, חלוקת זכויות הבנייה קבעה את חלקם היחסי של כהן ולוי בזכויות הבניה.

כאשר הוגשה הבקשה השנייה להיתר, הכוללת הרחבת שטח דירתו של כהן ע"ח הזיכוי שניתן בגין הממ"ד של כהן- לא חל שום שינוי בחלוקת זכויות הבנייה בין הדירות, והיחס ביניהם נותר כפי שהוא, אפילו שלמעשה,כהן הגדיל את דירתו ב-5 מ"ר.

על מנת להבהיר את הדברים, להלן דוגמא לחישוב שטחים בבית המשותף המובא לעיל.

לפי חישוב השטחים המקורי
	דירת כהן	דירת לוי
שטח הדירה	100 מ"ר	100 מ"ר
שטח הממ"ד (נטו)	9 מ"ר	5 מ"ר
זיכוי בשטח עיקרי בגין ממ"ד	7 מ"ר	7 מ"ר
שטח עיקרי לחישוב	93 מ"ר	93 מ"ר
סה"כ השטח העיקרי המותר לבנייה	186 מ"ר
החלק היחסי בזכויות הבניה	50%	50%

לפי חישוב שטחים עדכני וללא תוספת בנייה
	דירת כהן	דירת לוי
שטח הדירה	100 מ"ר	100 מ"ר
שטח הממ"ד (נטו)	9 מ"ר	5 מ"ר
זיכוי בשטח עיקרי בגין ממ"ד	12 מ"ר	7 מ"ר
שטח עיקרי לחישוב	88 מ"ר	93 מ"ר
סה"כ השטח העיקרי המותר לבנייה	186 מ"ר
החלק היחסי בזכויות הבניה	47.3%	50%

על פי חישוב השטחים העדכני לבית הקיים, ללא שום תוספת בנייה, מופר היחס של זכויות הבנייה בין הדיירים, באופן שחלקו של מר כהן קטן מ-50% ל-47.3%- כלומר- מר כהן איננו מנצל 50% מזכויות הבנייה בעוד חלקו של מר לוי איננו משתנה, והוא נותר 50%. כלומר, מצבו של כהן הורע, לאור שינוי בשיטת החישוב שבתקנות. היתרה, 2.7% מהשטח המותר הכולל, היא המחלוקת בין כהן ללוי. אם תחולק היתרה ביניהם, הרי שהיחס ביניהם לא יישמר. הדרך היחידה לשמור על היחס בין זכויות הבנייה היא להוסיף את שטח הבנייה לדירתו של מר כהן, ולהלן חישוב לדוגמא:

לפי חישוב שטחים עדכני הכולל תוספת בנייה
	דירת כהן	דירת לוי
שטח הדירה	105 מ"ר	100 מ"ר
שטח הממ"ד (נטו)	9 מ"ר	5 מ"ר
זיכוי בשטח עיקרי בגין ממ"ד	12 מ"ר	7 מ"ר
שטח עיקרי לחישוב	93 מ"ר	93 מ"ר
סה"כ השטח העיקרי המותר בחלקה	186 מ"ר
החלק היחסי בזכויות הבניה	50%	50%

על פי חישוב השטחים העדכני הכולל תוספת בנייה בדירתו של מר כהן- רק לאחר שמר כהן יבנה את ייתרת השטח הנותר לבנייה- 5 מ"ר- ייווצר מצב של איזון בין הדיירים השכנים לבין המשותף, כפי שהיה מלכתחילה.

משמעות הדברים היא כי כאשר תוכנן מראש ממ"ד גדול בדירה, מעל המידה המזכה את הדיירים בשטח בנייה עיקרי, אמור אותו דייר שנהג כך לקצור את הפירות ולהגדיל את דירתו, כך שזו תשווה לדירת שכנו מבחינת חלוקת זכויות הבנייה. לשון אחר, אחוזי הבנייה העודפים אשר נובעים משינוי בשיטת החישוב של הממ"ד הינם נותרים אצל הדייר, אשר הממ"ד שלו גדול מאשר היה דרוש בעבר, והם אינם מועברים אל כלל הדיירים ו/או אל השכן בבית המשותף, ובדוגמא הנ"ל- אל מר לוי.

השטח העיקרי אשר מתווסף בגין שטח הממ"ד בדירה בבניין משותף- מתווסף לאותה דירה, ולא לכלל הדירות. לא רק זאת, ועוד- על פי פסיקת בית המשפט העליון בע"א 19/81 וב"א 151/87, לא ניתן להעביר זכויות בנייה אלה, אלא רק על פי הסכם מפורש, אם קיים.

ודבר נוסף - במצב זה יש שוויון לא רק בזכויות הבנייה בין הדיירים (כהן ולוי), אלא גם בשטח דירותיהם, שכן במצב בו מר לוי יבצע תוספת בנייה שהיא כוללת הגדלת הממ"ד מ-5 מ"ר ל-9 מ"ר, גם הוא, כמו מר כהן, יקבל לדירתו 5 מ"ר נוספים, ללא שום שינוי בזכויות הבנייה וללא הפרת היחסים בזכויות הבנייה בבניין המשותף.

יואל בן עזרא