ליקויי בניה- אחריות אדריכל בתביעות בגין ל

ליקויי בניה- אחריות אדריכל בתביעות בגין ליקויי בניה.

מאת: עו"ד צבי שטיין, נוטריון ומגשר*

מאמר זה דן בצורה מקיפה, יסודית ומפורטת בנושא אחריות אדריכל בתביעות ליקויי בנייה, בסוגי המקרים בהם תיתכן אחריות אדריכל בתביעות ליקויי בנייה. במאמר מובאת סקירת פסיקת בתי המשפט בנושא אחריותו של האדריכל כלפי רוכש הדירה כצד שלישי, דיון באחריות האדריכל במקרה של התקשרות ישירה בינו ובין מזמין העבודה והיקף אחריותו, תוך אבחנה בין אחריות לכשלים תכנוניים לבין אחריותו לכשלים בביצוע, והדגשה כי אדריכל המפר את חובותיו המקצועיות כלפי הלקוח, עובר, במעשהו/מחדלו זה, גם עבירה משמעתית בהתאם לחוק המהנדסים והאדריכלים. בהמשך מובאת סקירת אחריות האדריכל מכוח היותו עורך הבקשה להיתר הבניה ולסיכום עמדתו האישית בסוגיה של כותב המאמר.

א.     סוגי המקרים בהם תיתכן אחריות אדריכל .

1.     באופן כללי ניתן לומר, כי אחריות האדריכל תיתכן בשני מישורים: האחד- מישור התכנון והשני מישור הפיקוח.

2.     במישור התכנון- ניתן יהיה לתבוע אדריכל בנזיקין בגין תכנון של מבנה העומד בניגוד לדרישות תקנות התכנון והבנייה ו/או בניגוד לתקנים השונים. לדוגמא: סטייה ממידות מינימום, אורך, רוחב וגובה של אלמנטים שונים של התכנון, שטחי חלונות ביחס לשטח החדר וכו'.

3.     במישור הפיקוח- הדבר תלוי באופי ובהיקף ההתקשרות בין האדריכל ובין המזמין. היקף הפיקוח הנפוץ יותר הנו ה"פיקוח העליון", אשר לגביו נקבעו כללים בתקנות. לעיתים, מסכימים האדריכל ומזמין העבודה כי האדריכל יבצע "פיקוח צמוד", אשר כשמו כן הוא, פיקוח צמוד על בסיס יום-יומי, רחב הרבה יותר מ"פיקוח עליון" וכמובן, שעלות שכרו של האדריכל במקרה זה תהיה גבוהה הרבה יותר מאשר בהתקשרות על בסיס פיקוח עליון.

4.     על כך אמרה כב' השופטת דנון בפרשת עוזר ששון ואח' נגד א. עבאדה ואח': "לסיכום: בדרך כלל, אין אדריכל אחראי ללקויים הנובעים מביצוע לקוי, בהבדל מתכנון לקוי, אלא אם כן חלה עליו חובת פקוח".

5.     על "רף הציפיות" מאדריכל אמר כבוד השופט סלוצקי בפרשת ארז איתן נגד דניה סיבוס: "אוסיף רק כי מצפים מאדריכל שיהא לו הידע המקצועי בכל הוראות החוק, חוקי העזר, התקנים והתקנות הנוגעים לתחום עיסוקו, ועליו להקפיד ביישומם".

ב.     אחריות האדריכל כלפי רוכש הדירה (כצד שלישי).

1.     במצב הרגיל, כאשר אדם רוכש דירה מיזם או מחברה קבלנית, יש לו מערכת התקשרות חוזית ישירה בינו ובין המוכר, ואין לו, בדרך כלל, כל קשר משפטי עם אותם נותני השירותים של המוכר כמו מהנדס הפרוייקט, אדריכל הפרוייקט, קבלן הביצוע או קבלני המשנה ולעתים, הוא אינו מכיר אותם כלל וכלל.

2.     על פני הדברים, ניתן לסבור, כי בהיעדר קשר חוזי מחייב בין האדריכל ובין רוכשי הדירה, פטור האדריכל מכל אחריות כלפיהם. להלן נבדוק את עמדת הפסיקה ונראה כי הדברים אינם פשוטים כלל וכלל.

3.     מקרה בו ייחס ביהמ"ש אחריות ישירה לאדריכל נדון בפרשת ד"ר מנור אלי נגד אנגל חברה לקבלנות כללית בה נפסק ע"י כבוד השופט חאלד כאבוב: "טענה נוספת הועלתה ע"י התובע באשר לתיקונים הבלתי ניתנים לתיקון, בגין חצי חדר בסך 12,000 ש"ח. ב"כ הנתבעת הפנה לאחריות הישירה והבלעדית של האדריכל בענין המידות של חדר השינה. לטענתם, האדריכל, צד ג' התרשל בביצוע עבודתו ועל כן עתרה לחייבו בפיצוי או שיפוי הנתבעת בעלויות ונזקים. האדריכל מצידו טען הנתבעת אכן הייתה מודעת שקיימים שני טיפוסי דירות ועל אף זאת בחרה להציג דירות בנות 4.5 חדרים כדירות 5 חדרים. לטענתו לא היה לו אינטרס בהצגת מספר חדרים שונה מזה שתוכנן והרי הוא מתוגמל עפ"י מס' יחידות הדיור ולא לפי גודלן

מעיון בחומר שהוגש לביהמ"ש עולה שאכן הנתבעת וגם האדריכל היו מודעים לעובדה שקיימים שני טיפוסי דירות, האחד דירות בנות 4.5 חדרים והשני דירות בנות 5 חדרים. על אף ידיעתם זו לא יידעו את התובע. לאור כך אני רואה בהם כשותפים בצוותא לרשלנות בהצגת מצג מוטעה שלפיו קיבל דירת 5 חדרים כאשר בפועל הוא קיבל דירת 4.5 חדרים.

4.     מקרה נוסף בו ייחס ביהמ"ש אחריות ישירה לאדריכל, נדון בפרשת סימון חן ואח' נגד נכסי דוידוב ובנימין בע"מ ואח' בה נפסק: "מאחר והאחריות על פי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, הינה חוזית במהותה, לא יכולים התובעים לחסות בצילן של הוראות החוק בתביעתם כנגד הנתבעים מס' 4 ו-5 אשר ביניהם לא נקשר הסכם כלשהו. יחד עם זאת, אין מניעה כי רוכש הדירה יוכל להרחיב את קשת האנשים שעליהם הנטל והאחריות מכוח דינים אחרים, לרבות אדריכלים ומהנדסים. זו היתה גם עמדתו של כב' השופט ד. ביין בת.א. (מחוזי, חי) 782/93 פרץ נ' יפתח בניין ופיתוח, יפרח אברהם (לא פורסם) אשר צוטט בספרו של פרופ' אייל זמיר, חוק המכר דירות, תשל"ג-1973, עמ' 756:

"נראה לי כי עקרונית קיימת חובת זהירות מושגית של אדריכל כלפי רוכשי הדירות. אמנם במישור החוזי נשכר האדריכל על-ידי הקבלן, אך אין ספק שהאדריכל המתכנן לא רק יכול וחייב לצפות, אלא גם צופה בפועל שמי שישא בתוצאות תכנון לקוי יהיה לא רק הקבלן, אלא גם רוכשי הדירות הבודדות".

     וכן ראה א.נ. ורדי, דיני מכר דירות, ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (מהדורה שניה) עמ' 68-61.

     לנוכח האמור, סבורה אני כי הנתבעים מס' 4 ו-5 חבים כלפי התובעים בחבות ביחס לליקויים ואי ההתאמות הנובעות מתכנון הבניין והפיקוח העליון עליו.

5.     דעה דומה, הובעה על ידי כבוד השופט אלטוביה בפרשת אלברט אוחיון ועוד 124 אחרים ועוד 6 נציגויות נגד חממי עזרא ושלמה בה נפסק: "מבדיקת הסכם בסט-חממי (נ/ח/7; נספח א' לכרך מוצגים מטעם חממי) עולה כי המתכנן, קרי בסט, מתחייב לבצע את עבודתו האדריכלית בנאמנות וברמה מקצועית נאותה, ואף אחראי הוא לטיב העבודות שהוכנו או בוצעו על ידו (סעיף 11 (א)). סעיף 12 קובע את אחריותו של בסט לכל נזק או הפסד שיגרם עקב ביצוע העבודה האדריכלית תוך רשלנות והוא מתחייב לפצות את המזמין, קרי חממי, בגין כל הפסד או נזק שייגרם בהתאם לפסק דין סופי כנגד חממי. סעיף 13 דן באחריותו של בסט כלפי צדדים שלישיים, לנזקים שיגרמו בקשר עם העבודה האדריכלית. כמו כן מתחייב בסט לשפות את חממי, באם זה ימצא חייב על ידי בית משפט, בגין סכום כלשהו בגינו המתכנן אחראי.

הסתמכות על רמת מיומנותם ורמתם המקצועית של בעלי מקצוע הולידה ציפייה שיפעלו כך לא רק אצל הלקוח אלא אף כלפי צד ג' העלול להיפגע (ראה: המ' 106/54 וינשטיין נ' קדימה, פ"ד ח' 1317). זאת ועוד, כיום הגישה היא כי ניתן להחיל את חובת הזהירות המושגית על אדריכל כלפי צדדים שלישיים וביניהם רוכשי דירות. כך נפסק למשל בת.א. (חיפה) 782/93 פרץ שלמה ויפה ואח' נ' יפרח בנין ופיתוח יפרח אברהם בע"מ ואח' (צורף כנספח 1 לסיכומי חממי):

"נראה לי, כי עקרונית קיימת חובת זהירות מושגית על אדריכל כלפי רוכשי דירות. אמנם במישור החוזי נשכר האדריכל ע"י הקבלן, אך אין ספק שהאדריכל המתכנן לא רק יכול וחייב לצפות, אלא גם צופה בפועל שמי שישא בתוצאות תכנון לקוי יהיה לא רק הקבלן, אלא גם רוכשי הדירות הבודדות..." (ע"מ 9 לפסק הדין). (וראה אף: א. זר, רשלנות מקצועית של עורכי דין, רופאים, מהנדסים וארכיטקטים (1993) בע"מ 580- 584; והשווה לע"א 513/88 ויג'י שאה נ' רחל שני (כרבאסי), דינים עליון, כרך מ"ד, 21).

לאור אלו איני מוצא לקבל את טענות בסט כי אין הוא אחראי, במידה ואכן יקבע כי ליקויי הבניה נבעו מהתרשלותו, כלפי רוכשי הדירות. אף ההסכם בינו לבין חממי ואף הדין קובעים כי באם התרשל אדריכל יכול שיחוב כלפי חממי או רוכשי הדירות..."

6.     עמדה הפוכה לנ"ל, הביעה כבוד השופטת ברון צפורה בפרשת גורביץ מיכאל ואח' נגד קוט אזור יזמים בע"מ ואח' בו פסקה: "עוד בטרם אדון בליקויי הבנייה הנטענים, אתייחס למעמדו של האדריכל בתובענה זו. אין חולק כי התובעים, אשר רכשו דירות בפרויקט הבנייה, חתמו על חוזי רכישה עם הנתבעת בלבד. כך עולה בבירור מההסכמים עצמם, שצורפו כנספחים לתצהירי התובעים.

על-פי ההסכמים שנחתמו בין הצדדים, הנתבעת בלבד מכרה בתים לתובעים והיא בלבד נטלה על עצמה התחייבויות כלפיהם, כפי שצוין והוצהר בהסכמים עצמם. התחייבויותיה של הנתבעת כוללות התחייבות לבנות את הבתים כאמור בהסכמים ובמפרטים הטכניים שצורפו אליהם ועל פי הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר"). ס' 4 לחוק המכר מטיל את מלוא האחריות בגין אי התאמות ו/או ליקויים על מוכר הדירה, דהיינו, במקרה שבפני, על הנתבעת ועליה בלבד.

אין שום התייחסות בהסכמי המכר לחבות או לאחריות האדריכל כלפי התובעים ואין כל תניה המטילה עליו אחריות כל שהיא כלפי רוכשי הבתים, אף לא לפגמים או לליקויים שיתגלו, אם יתגלו, בעתיד.

עולה מכל האמור לעיל, כי אף שהאדריכל נתבע באופן ישיר על ידי התובעים, לא ניתן לחייב אותו בתשלום פיצויים בגין ליקויי הבניה שהתגלו בדירות, גם אם פרויקט הבניה תוכנן ישירות על ידו.

הנתבעת לא שלחה הודעת צד ג' לאדריכל ועל כן אין בפני כל תביעה נגדו ו/או בסיס לחיובו בתשלום פיצויים מלאים או חלקיים לנתבעת.

בודאי ובודאי אין בסיס כזה לחיובו לשלם פיצויים ישירות לתובעים.

ג.     אחריות האדריכל כלפי מזמין העבודה.

1.     במקרה בו שוכר אדם, באופן ישיר, את שירותיו של האדריכל, אזי, ברמה העקרונית, אחריותו של האדריכל הנה מוחלטת ולא יכולה להיות מחלוקת לגביה. המחלוקת היחידה שתיתכן הנה לגבי היקף האחריות של האדריכל.

2.     עלינו לעשות אבחנה באשר להיקף האחריות של האדריכל במערכת היחסים של מזמין-אדריכל. לגבי ליקויים תכנוניים- לא יכול להיות ספק לגבי אחריותו של האדריכל לגבי כשלים תכנוניים שהוא עצמו ביצע.

3.     באשר לכשלים בביצוע- כאן תיתכן מחלוקת לגבי היקף האחריות של האדריכל, וזו תוכרע בהתאם לסוג ההתקשרות והיקף הפיקוח שהאדריכל נטל על עצמו כלפי מזמין העבודה.

4.     כאשר מוגשת תביעת ליקויי בנייה, ע"י רוכש דירה, כנגד יזם או חברה קבלנית, ונטען בה כי חלק מהנזקים נובעים מכשלים תכנוניים, במקרה זה רשאי היזם ו/או החברה הקבלנית לצרף את האדריכל כצד לתביעה בהליך של הודעה לצד שלישי.

5.     בפרשת עמרני נגד קרן צור התקשרו התובעים התקשרו עם נתבעת 1, אדריכלית, בחוזה קבלני בע'פ למתן שירותי אדריכלות והנדסה לבניית בית (להלן: החוזה). לצורך מילוי התחייבויותיה לפי החוזה, שכרה נתבעת 1 את שירותיה של נתבעת 2, כקבלן-משנה. עבודות הבניה בוצעו ע'י קבלן ששכרו התובעים.

בית משפט השלום קיבל את התביעה ופסק: "בין מהנדס/אדריכל ובין לקוחו קיים חוזה. תנאי מכללא בחוזה קובע כי למהנדס/אדריכל שקיבל על עצמו ל