ליקויי בנישאלות ותשובות בתחום ליקויי בניה

ליקויי בניה-שאלות ותשובות נפוצות בתחום תביעות ליקויי הבניה

     מאת: עו"ד צבי שטיין, נוטריון ומגשר*

א.     מבוא

1.     אני עוסק בתחום ליקויי הבנייה למעלה מ-30 שנה.

2.     במהלך שנות עיסוקי בתחום הנ"ל, נשאלתי על ידי לקוחות ואנשים שונים, מספר רב של שאלות בתחום זה שעיקרן- אינפורמטיביות-משפטיות, ובעיקר של כאלה, אשר הגיעו לידי סכסוך עם הצד שכנגד שלהם.

3.     במסגרת פורומים בתחום ליקויי הבניה, אותם אני מנהל, אני משיב לפניות הגולשים.

4.     על מנת להחכים את הקוראים, ולחסוך מהם את הצורך בפניות ובשאלות מיותרות, החלטתי לקבץ במסמך זה את השאלות והתשובות הנפוצות בתחום ליקויי הבנייה.

ב.     להלן, השאלות והתשובות

5.     שאלה: רכשנו דירה מקבלן, אנחנו גרים בה כבר כמה חודשים והתחלנו לגלות כל מיני בעיות וליקויים בדירה. באיזה שלב כדאי לי לפנות לעו"ד?

6.     תשובה: בעיקרון, רצוי להכניס את עוה"ד לתמונה כבר בשלבים הראשונים מרגע שמתגלים הליקויים. הוא יוכל לכוון ולנווט אתכם בהתנהלות הנכונה מול הקבלן ויחסוך מכם הרבה התדיינויות והתנהלויות סרק מול הקבלן, שבסופו של דבר תגיעו לעוה"ד אחרי שהפסדתם הרבה זמן ובריאות. מניסיוני, אני רואה כי אנשים מנהלים, לעיתים קרובות, תכתובות עקרות של שנים עם הקבלן ללא תוצאות ואין בזה כל הגיון. כאשר נכנס לתמונה עו"ד המתמחה בתחום, הוא יכניס קצב של טיפול מהיר בנושא, ובמידה והטיפול לא יגרום לקבלן לתקן את הליקויים להגיש את התביעה לבית המשפט ויפה שעה אחת קודם.

7.     שאלה: בבית שרכשנו מקבלן התגלו ליקויים רבים. אנחנו מעוניינים לתבוע את הקבלן. הקבלן אמר לנו כי הוא ייסחב אותנו שנים בבתי המשפט. כמה זמן לוקחת תביעה כזו?

תשובה: קשה לקבוע בדיוק כמה זמן נמשכת תביעת ליקויי בנייה והיא מושפעת מגורמים רבים הקורים במהלך התיק. באופן כללי וגס ביותר ניתן לומר כי תביעה מסוג כזה נמשכת בין שנה לשלוש שנים אבל ראיתי כבר תביעות ליקויי בניה שנמשכו 10 שנים. לא צריך להיבהל מאיומי הקבלן. מרגע שמוגשת תביעה לבית המשפט, נכנסים ללוחות זמנים הקבועים בחוק והקבלן אינו מנהל את בית המשפט כפי שהוא מנהל את אתר הבניה. לעיתים מדובר באמירות שנועדו להפחיד ו/או להתיש אותך ולגרום לך להימנע מלהגיש את התביעה נגדו לבית המשפט.

8.     שאלה: קניתי דירה חדשה ויעצו לי לפנות לשמאי האם זו הדרך הנכונה?

תשובה: ראשית, עליך לעשות אבחנה בין שמאי של חברות ביטוח אשר התמחותו בהערכת שווי של מיטלטלין בדרך כלל לבין שמאי מקרקעין מוסמך. האדם המוסמך יותר כדי לבדוק באם קיימים ליקויי בניה הוא מהנדס בניין. גם בתחום הנדסת הבניין, כפי שקיים בתחום הרפואה, המשפטים ועוד, קיימים סוגים שונים של מהנדסים המתמחים בתחומים שונים כגון: קונסטרוקציה, איטום. ככל שמהנדס הבניין יקבע כי קיימים ליקויים אשר אינם ניתנים לתיקון, יש להצטייד בחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך אשר יקבע באם נגרמה לנכס ירידת ערך בגין ליקויי הבנייה הנ"ל.

9.     שאלה: נכנסתי לאחרונה לדירה חדשה שקניתי מקבלן. אני לא מבין בבניה, אבל באופן כללי הדירה נראית לי בסדר. האם בכל זאת כדאי לי לקחת מהנדס שיבדוק את הדירה?

תשובה: העובדה כי אינך רואה ליקויים בדירה, אינה בהכרח מעידה על כך שלא קיימים ליקויים בדירה. קיימים, לעתים קרובות, ליקויים רבים בקשר למידות בניה הנדרשות לפי התקנות ו/או התקנים לגבי החלקים השונים של הדירה, גריעה משטח הדירה עצמה, ליקויי צבע וטיח ועוד ועוד, אשר אינם גלויים למי שאינו מומחה לדבר. על כן, כפי שכמעט כל אדם שירכוש מכונית ב-20,000 ₪ יבדוק אותה במכון מתאים, כך רצוי לבדוק דירה שנרכשה במחיר הגבוה פי כמה וכמה ממחירה של מכונית ממוצעת.

10.     שאלה: לקחתי מהנדס שערך לי דו"ח על הליקויים ושלחתי את הדו"ח לקבלן וביקשתי שיתקן את הליקויים שמפורטים בדו"ח, אולם הוא לא מגיב כלל לפנייה שלי. מה עלי לעשות?

תשובה: זה השלב לפנות לטיפול אצל עו"ד המתמחה בטיפול בתביעות של ליקויי בניה. עו"ד המתמחה בתחום זה יידע כיצד לטפל בתיק משלב זה ואילך.

11.     שאלה: אנו גרים בבית בן 4 קומות סטנדרטי בגבעתיים, השכן מעלינו ביצע שיפוץ והחלו להיווצר סדקים ליד הדלתות והחלונות, האם ניתן לתבוע ממנו פיצוי כלשהוא ?

תשובה: שלום לפונה, בהחלט ניתן לתבוע את השכן שבונה מעליכם כאשר נוצרו סדקים בדירתכם כתוצאה מהבנייה שלו. עליכם להצטייד בחוות דעת של מהנדס בנין/קונסטרוקטור מנוסה בתחום, אשר יערוך עבורכם חוות דעת מקצועית שתקבע מהן הסיבות והגורמים לנזקים בדירתכם ומהי עלות התיקון של נזקים אלה. עם חוות דעת זו עליכם לפנות לעו"ד המתמחה בתחום של ליקויי בנייה אשר ימשיך את הטיפול עבורכם מול השכן שבנה ואשר גרם לנזקים הנטענים.

12.     שאלה: אם ניתן להגיש תביעה נגד קבלן בגין ליקוי הבניה גם לבית משפט לתביעות קטנות?

תשובה: בעיקרון זה ניתן, יש לשים לב כי סמכות השיפוט של בימ"ש לתביעות קטנות מוגבלת בסכום, ואם התביעה שלך הינה מעל גבול הסמכות של ביהמ"ש לתביעות קטנות, לא תוכל לתבוע את הסכום העודף. לכן, במקרה שכזה, רצוי ועדיף להגיש את התביעה באמצעות עו"ד לבית משפט השלום ולתבוע את מלוא הנזקים שלך.

דבר נוסף שיש לקחתו בחשבון הוא, כי בתי המשפט לתביעות קטנות, נועדו לתת פתרון מהיר לתביעות המוגשות אצלם. הם עמוסים ביותר ולא בנויים לנהל תיקים מורכבים ומסובכים עם חוות דעת של מהנדסים, הגם, שלעתים הם עושים זאת, ובמקרים רבים הם מעבירים את התיק לבית משפט שלום רגיל.

13.     שאלה: רכשנו דירה מקבלן והוא מסר לנו את הדירה באיחור של חצי שנה. האם יש מקום לתבוע אותו בגין האיחור?

תשובה: בהחלט ניתן לתבוע קבלן אשר מסר את הדירה באיחור. תחילה יש לבדוק היטב את הוראות החוזה כדי לראות כמה זמן הותיר בידיו הקבלן לאחר במסירה מבלי שהדבר ייחשב לאיחור במסירה, האם היה איזה אירוע המקנה צידוק לקבלן לאחר במסירה? האם התבקשו שינויים על ידכם שעיכבו את הבנייה והמסירה במועד? וכו' ומהו הפיצוי שנקבע בחוזה לאיחור במסירה.

14.     שאלה: האם אני יכול לתבוע את הקבלן גם בגין נזקים נוספים שנגרמו לי בנוסף לליקויי הבניה ואם כן, על איזה?

תשובה: כאשר אתה מגיע למצב בו אתה נאלץ להגיש תביעה נגד קבלן לבית המשפט, לאחר שכלו כל הקיצים ולא נותרה לך ברירה, אלא להגיש את התביעה לבית המשפט, אתה יכול לתבוע, בתביעה זו, גם בגין ראשי נזק נוספים כגון: עגמת נפש, הוצאות מומחים ששכרת את שירותיהם, פיצוי בגין הפסד ימי עבודה, פיצוי בגין איחור במסירה, הוצאות דיור חלופי במידה וקיימת חובה לפנות את הדירה לצורך ביצוע התיקונים, הוצאות אחסנה ואריזה של המיטלטלין ועוד.

15.     שאלה: האם כל עו"ד מטפל בתביעות של ליקויי בנייה?

תשובה: ברור שלא. תחום ליקויי הבנייה, הנו תחום צר ("נישה") וספציפי בעולם המשפט, ומצריך גם הבנה וידע בתחום הבנייה, כפי שתחום התביעות בגין רשלנות רפואית מצריך הבנה וידע בתחום הרפואה. הנטייה, במשך כל השנים, במרבית התחומים, ולאו דווקא בעריכת דין, הינה התמחות והתמקצעות בתחום אחד ספציפי, או במספר קטן של תחומים, על מנת להגיע להתמחות, ידע, הבנה וניסיון באותו תחום. על כן, יש לפנות לעו"ד שמתמחה בטיפול בתביעות בתחום ליקויי הבניה לצורך קבלת השרות. כבר ראיתי מקרים רבים שאנשים פנו לעורכי דין שאינם מתמחים בתחום זה, ונעשו על ידם טעויות, אשר בשלב מאוחר, לא ניתן לתקן אותן, דבר הגורם ללקוח נזק רב ובלתי הפיך.

16.     שאלה: הקבלן ממנו רכשתי את הדירה אמר לי כי כל התביעות שהוגשו נגדו ע"י הדיירים במשך כל השנים, נדחו והתובעים שילמו לו הוצאות רבות ולא קיבלו ממנו פיצוי כלשהו. דבר מאד מפחיד אותי. האם זה נכון?

תשובה: עם כל הכבוד לאותו קבלן, אני כבר שנים רבות במקצוע, ואינני חושב כי יש מישהו, שמעורב בהליכים משפטיים רבים והוא תמיד רק מצליח. אם הוגשו נגד אותו קבלן רק תביעות סרק לא צודקות, שנוהלו על ידי עורכי דין שאינן מתמחים בתחום זה, הדבר ייתכן. אולם, אם הוגשו נגד אותו קבלן תביעות צודקות ואמיתיות, אשר נוהלו על ידי עורכי דין המתמחים בתחום, אין שום סיבה בעולם, שהתובע לא יזכה בתביעתו, כאשר היא צודקת, מבוססת ומוכחת. לעתים, אמירות מעין אלה, נועדו להפחיד אותך ולהרתיע אותך מפני הגשת תביעה, והא ראיה-אתה עצמך מודה כי דבריו אלו של הקבלן הפחידו אותך. אם יש לך תביעה אמיתית, צודקת ומבוססת, אתה לא צריך לפחד מאף אחד. סביר להניח, כי כאשר תביעה אמיתית צודקת ומבוססת תגיע לפתחו של ביהמ"ש, ביהמ"ש יפסוק לך את הסעד והפיצוי המגיעים לך.

17.     שאלה: רכשנו דירה חדשה. במהלך ביקורינו בדירה, הבחנו בקיומם של מספר ליקויים. בגלל שבנייתה של הדירה טרם הסתיים קשה לנו להבחין בליקויים נוספים. האם כדאי לנו לקחת מהנדס שיבצע בדק בית עוד בשלב השלד לפני שמתחילים לעשות גימורים, האם זה לא זריקה של כסף?. שאלה שנייה, כמה כוח יש לדו"ח בדק בית בדירה חדשה, בסה"כ עד כמה שאני יודע אין ממש חוק בישראל נגד ליקויי בניה, זה נכון ?

תשובה: ראשית דבר, תתחדשו על הדירה החדשה ותיהנו. יש יתרון גדול בעריכת חוות דעת בשלב מוקדם שכזה. ראשית, המהנדס שתשכרו את שירותיו (וזה חייב להיות אחד שמנוסה בעריכת חוות דעת של ליקוי בנייה) יכול להאיר את עיניכם ולתת לכם רעיונות לשינויים, אשר בשלב זה של הבנייה הם קלים וזולים יותר לביצוע, עוד בטרם מושלמת בנייתה של הדירה. לאחר שמושלמת הבנייה, ביצוע שינוים והריסות ובנייה מחדש מייקר כמה מונים את השינוי, והלכלוך וחוסר הנוחות זה "בונוס".

והעיקר- המומחה יאתר את ליקוי הבנייה כבר בשלב זה ותוכלו לפנות אל הקבלן בדרישה לתקן את הליקויים, עוד בטרם תיכנסו לגור בדירה ותעבירו את כל הרהיטים והתכולה שלכם. האמן לי- זה הרבה יותר נעים להיכנס לדירה חדשה לאחר שכבר תוקנו הליקויים הקיימים בה, מאשר ביצוע תיקונים, לכלוך, אבק, רעש, חוסר נוחות ופרטיות, כאשר כבר מתגוררים בדירה והיא הופכת לפתע לאתר בנייה.

הרשה נא לי להפתיע אותך. בישראל קיימת חקיקה מצוינת בתחום ליקויי הבנייה, קיימים בנוסף תקנים, תקנות וכו' כך שהדברים די ברורים.

ולשאלתך האחרונה כמה "כוח" יש לדו"ח בדק בית?- אם תבחר במומחה רציני ומנוסה, שלא "מנפח" סכומים סתם, מאתר את הליקויים הקיימים ומעריך את עלות תיקונם בסכומים ריאליים תיווכח כי לחוות הדעת יש "כוח" רב מאד.

18.     שאלה: אנו מתכוונים לרכוש דירה יד שנייה האם כדאי לבדוק את הדירה על ידי בעל מקצוע ומי?

תשובה: בהחלט כדאי ורצוי לבדוק את הדירה בעזרת מהנדס שמתמח