פיצוי גם לרוכשי דירות "יד שניה"

ליקויי בניה- פיצוי גם לרוכשי דירות "יד שניה" בתביעות ליקויי בניה.

מאת: עו"ד צבי שטיין, נוטריון ומגשר*

המאמר סוקר באריכות, בפירוט ובמקצועיות את כל ההיבטים של הסוגיה של פיצוי לרוכשי דירות "יד שניה" בתביעות ליקויי בניה, מפרט מהי דירת "יד שניה",מהן עילות התביעה העומדות בפני רוכשי דירות יד שניה, העילה הנזיקית והעילה החוזית ועמדת פסיקת בתי המשפט השונים בנושא זה ובסופו מובא פרק סיכום.


א.     מבוא

1.     ברגיל, ברור כמעט לכל, כי מי שרכש דירה מקבלן, זכאי לדרוש ממנו לתקן את הליקויים המתגלים בדירה ולפצותו בגין הנזקים שנגרמו לו כתוצאה ממחדלי הקבלן.

2.     קורה לא אחת, שרוכשי הדירות מוכרים את דירתם, מסיבה זו אחרת, בתוך פרק זמן קצר יחסית של מגוריהם בדירה (ואפילו עוד בטרם נכנסו להתגורר בדירה החדשה) לרוכשים אחרים. הרוכשים הבאים יכונו במאמרי זה :"רוכשי דירות "יד שניה".

3.     רבים הם הסבורים, ובעיקר אלה שיש להם אינטרס לסבור כך, כי מאחר ואין כל חוזה בין הקבלן המוכר לבין רוכשי הדירות יד שניה, לא קיימת כל יריבות משפטית בין הקבלן לרוכשי הדירות יד שניה ועל כן הקבלן אינו חייב להם מאומה ואינו חייב להיעתר לפניותיהם ולדרישותיהם לתקן את הליקויים והפגמים שהתגלו בדירותיהם.

4.     במאמרי זה אנסה להוכיח כי לא כך הם פני הדברים, ובנסיבות מסוימות, קיימת "יריבות" משפטית בין הקבלן לרוכשי דירות יד שניה והוא אינו רשאי להתעלם מפניותיהם ומדרישותיהם. במידה והוא יעשה כן, ויתעלם מהם , הם יהיו זכאים להגיש נגדו תביעה לבית המשפט וקרוב לוודאי, שבהתקיים הנסיבות המתאימות-גם יזכו בה.

5.     הרציונל העומד מאחורי הנטייה לראות בקבלן, בונה הדירה, אחראי גם כלפי רוכשי דירות "יד שניה" הנו, כי דירה,איננה מוצר ככל יתר המוצרים. דירה, בדרך כלל, הנה המוצר היקר ביותר שרוכש אדם בחייו. מעבר לערך הכספי הגבוה הגלום בדירה, משמשת הדירה כקורת גג לרוכש הדירה ולבני משפחתו, וככזו, היא חייבת להיות בטוחה וראויה למגורים לא רק כלפי הרוכש הראשון, אלא גם כלפי רוכשי דירות "יד שניה.

6.     היטיב לתאר זאת כבוד הנשיא ורדי זילר בהקשר לפיצוי בראש נזק של עגמת נפש בת.א. 725/80 אביבה בן יצחק נגד שו"פ (לא פורסם) "בבואי לפסוק דמי נזק בפריט זה נתתי דעתי לעובדת היסוד שדירתו של אדם איננה רק נכס כספי, אלא היא מרכז חייו ומרכז חיי בני משפחתו. זהו נכס שאדם רגיל משקיע בו חלק משמעותי מאונו ומהונו מתוך מגמה לאפשר ניהול חיים תקין ומהנה לו ולמשפחתו. מידת הסבל ואי הנוחות הנגרמים למשפחה עקב ליקויים הוא, לכן, משמעותי מאודיי.

ב.     מהן עילות התביעה העומדות בפני רוכש דירה יש שניה?

בפני רוכש דירה יד שניה עומדות שתי עילות תביעה כנגד הקבלן. האחת הנה העילה החוזית, והשניה הנה העילה הנזיקית.

ג.     העילה החוזית

1.     המקרים הנפוצים בהם תקום לרוכש דירה יד שניה הזכות לתבוע את הקבלן, הנה, מכוח המחאת הזכויות של רוכש הדירה הראשון, כלפי רוכש הדירה השני, הן בגוף ההסכם ביניהם והן במסמך נפרד הנלווה להסכם שביניהם.

2.     יצירת יריבות בין רוכש דירה יד שניה ובין הקבלן המוכר יכול שתיווצר גם מהנוהג של הקבלנים להחתים גם את רוכשי הדירה יד שניה על טופס/ים במקרים בהם מבקש רוכש הדירה הראשונה למכור את דירתו לרוכש השני.

3.     מקרה כזה נדון בעניין קראוס יהושע ו-64 תובעים אחרים נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, בו הכיר ביהמ"ש ביריבות בין הקבלן המוכר לרוכש הדירה יד שניה מכוח הבקשה להעברת הזכויות בנכס עליה נדרש הרוכש השני לחתום. ביהמ"ש פסק:"...ראשית, עפ"י הבקשה לאשור העברת הזכויות עליה חותם המבקש להעביר את זכויותיו, נכנס המועבר בנעלי המעביר לכל הזכויות והחובות הנובעות מההסכם הן מצד הנעבר אליו כלפי שיכון ופיתוח והן מצד שיכון ופיתוח כלפי מי שרוכש את הזכויות בהסכמתה ודי בכך ליצור יריבות..."

4.     אולם כאשר אין המחאת זכות ואין כל מסמך אחר הקושר בין הקבלן לבין רוכש הדירה יד שניה, לא תעמוד לרוכש, בנסיבות שכאלו עילה חוזית כנגד הקבלן. דברים אלה נאמרו ע"י כבוד השופטת טוהר שחף בפסה"ד   גנץ נ' חברת האחים ישראל בע"מ: "ברגיל, ובאין הוראה אחרת בחוזה מכר, אחראי הקבלן לטיב הבניה כלפי מי שרכש ממנו, אף מבלי שחיוב זה פורש בהסכם. אולם חיוב זה, בהיותו חוזי מכללא – אינו עובר מאליו, למי שרכש מהרוכש".

5.     כך קבע גם כבוד השופט בן דוד מנחם בפרשת עמוס יעקב ואח' נגד שיכון ופתוח בע"מ : "... ועתה עלינו לייחד מספר מלים לקונים, הרי הם אותם תובעים שלא רכשו דירותיהם ישירות מהנתבעת אלא ממי שקדמו להם בתור רוכשים. בין הקונים לבין הנתבעת לא נוצר כל קשר חוזי ואין יחסים חוזיים. כל אותם ממצאים ומסקנות אליהם הגענו קודם לכן ואשר יסודותיהם בדיני החוזים ובחוקי החוזים שהזכרנו לעיל, אינם תקפים ואינם חלים בעניינם של הקונים".

6.     על שלילת העילה החוזית מחד וקיומה של עילת הנזיקין החלופית מאידך אמר כבוד השופט משה רביד בפרשת אברמוביץ אבנר ואח' נגד סולל בונה בע"מ ואח' : "כאמור, מן התצהירים ומן החוזים, אשר הובאו לעיל, לא עולה הטענה, כי הקונים המקוריים המחו זכויותיהם ובכלל זה, זכויות התביעה שלהם לקונים המשניים (ראו גם נ/51 - ממנו עולה, כי הומחו רק הזכויות החוזיות ולא זכויות התביעה). לפיכך, לקונים המשניים עומדות עילות תביעה רק בנזיקין – רשלנות והפרת חובה חקוקה, שכן מחובתו של קבלן, להקים בית בטוח לשימוש ולמגורים (ע"א 451/66 קורנפלד נ' שאולוב, פ"ד כא(1) 310, 325; ע"א 8265/96 רמט בע"מ נ' בריברום, פ"ד נז(1) 486,494; ע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין בע"מ, פ"ד מג(1) 183, 201-202 - פסק הדין מסתמך על סעיף 7 לחוק המכר, אליו התייחסנו לעיל; ע"א 725/78 בריטיש קנדיאן בילדרס בע"מ נ' אורן, פ"ד לה(4) 253, 261; ע"א 148/89 שיכון עובדים בע"מ נ' עיזבון בליבאום ז"ל, פ"ד מט(5) 485, 498; ת"א (ת"א) 419/85 בליבאום נ' שיכון עובדים בע"מ, פ"מ תש"ן(1) 228, 241-242). ניתוח יפה, הנוגע לקיומה של עוולת הרשלנות במקרה דנא, ניתן למצוא בדבריו של סגן הנשיא (כתוארו אז), השופט וינוגרד, אשר החיל עוולה זו, מכוח מדיניות משפטית, על מקרה דומה, הנוגע לקבלן שהתרשל (ת"א (ת"א) 433/85 שיכון עובדים בע"מ נ' בליבאום, פ"מ תשמ"ז(1) 89, 99, 100-105).

7.     היטיב להביא את הנושא בצורה ציורית, בהקשר לרכישת דירות בפרוייקט יוקרה בת"א כבוד השופט בך בפרשת אנסי נ' ח.י.ל.ן חברה ישראלית לעיבוד נתונים בע"מ ואח', באומרו: "תאר לעצמך דירה אידיאלית, דירה יוקרתית הנמצאת גבוה מעל העיר ובלב ליבה של הפעילות… אולם כניסה מפואר עם שומר, סולריום למנוחה, שיזוף וספורט, בריכת שחיה, 4 מעליות מהירות וחניון לרכב – כולם לשימוש בלעדי של הדיירים.. במגדל דיזינגוף מבחר דירות בגדלים שונים עם תכנון פנימי מושלם - שטיחים מקיר אל קיר. מיזוג אויר דירתי. מערכת טלוויזיה במעגל סגור. ריצוף קרמיקה במטבח ובשירותים ועוד."

קשה להעלות על הדעת כי רוכשי יד שניה, אשר נדרשו להוציא סכום לא מבוטל בבואם לרכוש דירה בפרוייקט האמור, שהוא. לכל הדעות, פרוייקט מגורים יוקרתי. שיוו בנפשם כי בהגיע היום בו נשוא המחלוקת דנן יבוא על פתרונו יישארו הם מחוץ למעגל הנהנים.

לאור האמור לעיל יש לראות את הזכויות הנוגעות לחניה ולשימוש בבריכת השחייה זכויות שהומחו אגב עריכת הסכם המכר של הדירות בבניין בין הרוכשים מיד ראשונה, לרוכשים מן היד השניה, זאת הן מכוח נסיבות רכישת הדירות, והן מכוח ההלכה הפסוקה. משקבעתי כי הומחה החיוב לעניין החניון והבריכה - הפכו התובעים רוכשי "יד שניה'' לבעלי עילת תביעה ישירה כלפי אזורים וארזל לעניין זה, יריבותם זהה ליריבותם הלכאורית של התובעים אשר רכשו ישירות את דירותיהם מאזורים וארזל, קרי, יריבות מול הנתבעות 4 ו-5 וכן מול הנתבעות 1 ו-3 ".

ד.     העילה הנזיקית.     

1.     פסק הדין הראשון אשר קבע מסמרות בעניין העילה הנזיקית של רוכש דירה יש שניה היה ע"א 451/66 קורנפלד נ. שמואלוב שם נקבע: "חובתו של קבלן בנין לדאוג, במידת הזהירות הנאותה לבטיחות הבניין הנבנה על-ידיו, ואחריותו עקב הצגת הבניין הגמור כבטוח לשימוש ולמגורים אינה מוגבלת ליחסים חוזיים, אלא קיימת עקרונית כלפי כולי עלמא".

"קבלן, הבונה בית מגורים ומוכר אותו על דירותיו, מציג אותו, מכללא, כבטוח לחיי אדם ולבריאותו, זאת לא רק כלפי לקוחותיו, אלא גם כלפי רוכשי דירות מיד שניה, דיירים ומבקרים, שלפגיעתם עקב מצג שווא רשלני שלו הוא היה צריך לצפות במהלך הדברים הרגיל..."

ובעמ' 323 קבע כבוד השופט לנדוי: "באשר לנזק כספי מן הסוג בו אנו עוסקים כאן, אינני רואה כל טעם לשחרור הקבלן הרשלן מחובת הפיצוי... אולם כשלעצמי לא הייתי פוסק אחרת, אפילו כבר הספיקה הדירה לעבור כמה ידיים ואפילו חלף זמן ניכר, עד שנתגלה הנזק. קבלן, הבונה דירות למכירה, עוסק בעסק לשם עשיית רווחים... אין לקונה אפשרות סבירה לבחון את טיב הבניה (פרט לפגמים בולטים לעין), ומשום כך הוא נאלץ לסמוך על מומחיותו של הקבלן הבונה ועל יושרו. מן הדין הוא שהקונה הראשון וכן הבאים אחריו כמחזיקים בדירה יובטחו נגד סיכונים אלה, על-ידי הטלת חובה של מתן פיצוי גם על הוצאות כספיות, שהיו דרושות כדי לתקן פגמים נסתרים..."

2.     המשך המגמה בא לידי ביטוי , בין היתר, גם בפרשת שכון עובדים נגד בליבאום ואח', שם נקבע: "חובתו של קבלן לדאוג, במידת זהירות נאותה, לבטיחות הבניין שהוא בונה, ואחריותו עקב הצגת הבניין הגמור כבטוח לשימוש ולמגורים אינה מוגבלת ליחסים חוזיים אלא קיימת עקרונית כלפי כולי עלמא".

3.     זווית אחרת של הסיבה לחיובו של הקבלן כלפי רוכשי דירות "יד שניה" הובאה ב ת.א. (פ"ת) 3285/94 הררי ואח' נגד פרספוליס שם נקבע:" באופן כללי ובהתעלם (בשלב זה) מטענות הצדדים, נראה כי לא יהא זה צודק ו/או נכון לטעון מניעות כנגד רוכשי הדירות "מיד שניה".

הנתבעת כחברה קבלנית, צריכה לעמוד בהתחייבויותיה, יהיו בעלים אשר יהיו.
אם נניח נכונה את טענת הנתבעת כי בחלופת בעלים תמה תקופת האחריות יש ונמצא עצמנו מניחים לנתבעת במחדליה אף בטרם הסתיימה תקופת האחריות, רק בשל העובדות כי נתחלפו להן הבעלים.

והקצנה זו על שום מה ? על שום ההכרח בהצמדת חיובה של הנתבעת ואחריותה כלפי הבניין (במהלך תקופת האחריות) ולא כלפי הבעלים ובשל הצורך למנוע התנערות חברת הבניה מאחריותה רק בשל כך שנשתנו להן "הנפשות הפועלות".

זכות הקניין מכונה "זכות חפצא" או זכות "IN REM" ומשמעותו הגנה על הבעלות מפני כל המתנכל לזכות הבעלים. נהוג לדבר על אופייה האבסולוטי של הזכות כמטילה מכוח עצמה חובה על צד שלישי לכבדה.

התהליך שהפך את החיוב מיחס אישי ליחס רכושי השתקף גם בהיקף ההגנה אשר לה זכה החיוב. כך למשל, קובע סע