בשיא משבר הדיור: ענף הבנייה נכנס לתקופת האטה - והקבלנים נערכים לכך

מדד מחירי הדירות שפורסם השבוע, אשר לפיו במהלך ספטמבר חלה עלייה נוספת של 1.3% במחירי הדירות, הבהיר היטב לכל מי שפקפק בכך שמשבר מחירי הדיור עודנו כאן, וכי גם לאחר שמונה שנים רצופות של עליית מחירים, אין בכוונתו להסתלק כל כך מהר. ואולם אלה אינן החדשות היחידות שצריכות להדאיג את מטה הדיור במשרד האוצר: לאחר שב-2015 חלה האטה משמעותית בפעילות הבנייה, תמונה דומה של עמידה במקום צפויה גם ב-2016. זאת, לאחר שכל חמש השנים שקדמו ל-2015 (2010 עד 2014) אופיינו בצמיחה חדה בפעילות זו. משמעות ההאטה היא שקצב ייצור הדירות, שעל האצתו מסתמכת הממשלה במידה רבה במאמציה לבלום את עליית מחירי הדירות, יקטן משמעותית. ואכן, כבר ב-2016 ניתן לזהות אינדיקטורים ראשונים למגמה, עם ירידה של כ-10% במספר הדירות שבנייתן הושלמה ביחס לשנתיים שקדמו לה.

לדברי מנכ"ל התאחדות בוני הארץ, עו"ד אליאב בן שמעון, "סך ההשקעות בכלל ענף הבנייה מהוות 9.6% מכלל התוצר הגולמי של ישראל, אבל המדינה רחוקה מניצול פוטנציאל הצמיחה שניתן היה להשיג. עודף הרגולציה בענף הוא מהחסמים המצריכים התייחסות עמוקה של מקבלי החלטות. זמן הבנייה של דירה ממוצעת הוא כיום 28 חודשים - נתון שאינו סביר".

נתונים ראשוניים מ–2016 מלמדים כי ההאטה בענף נמשכת גם במהלכה. אומדן שפירסמה לפני כמה ימים התאחדות בוני הארץ, העריך את מספר התחלות הבנייה ב-2016, שאנו קרבים לסיומה כעת, ב-52-51 אלף דירות - נתון זהה לזה של 2015 (51 אלף התחלות בנייה). בכך כשל הענף מלהגיע ליעד הממשלתי לשנה זו - שניצב על 60 אלף התחלות בנייה. לגבי גמר הבנייה אף חזתה ההתאחדות ירידה השנה, עם 40 אלף דירות בלבד שבנייתן תושלם ב-2016, לאחר שב-2015 הסתיימה בנייתן של 43.7 אלף דירות, וב-2014 הסתיימה בנייתן של 44.6 אלף דירות. כלומר, מדובר בשנה שנייה ברציפות שבה צפויה ירידה במספר הדירות שבנייתן הסתיימה - ודווקא בשנים שבהן האוצר רואה בהגדלת ההיצע יעד עליון. בדיקת הסיבות לחוסר היכולת של הענף להגדיל את תפוקותיו, ולתמונה המסתמנת של ירידה קלה אפשרית בתפוקות, מעלה שורה של גורמים, היוצרים מעין "תקרת זכוכית" ליכולת של ענף הבנייה למגורים להמשיך לצמוח. כידוע, חלק ניכר מהבנייה - כ-50% בממוצע רב-שנתי - נעשה בקרקעות מדינה.

לכן, לכמות הקרקעות שמשווקת המדינה לבנייה למגורים יש חשיבות רבה להתחלות הבנייה המתבצעות בפועל. האחראים על פרסום מכרזי הקרקעות הם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומשרד הבינוי והשיכון. בחינת הנעשה בתחום מצביעה על ירידה, זו השנה השנייה ברציפות, בכמות הקרקעות שאותן מוציאים לשוק שני גופים אלה. בעוד שב-2014 שווקו, במכרז ושלא במכרז, קרקעות לבניית 50.5 אלף דירות - נתון שהיווה שיא של כל הזמנים (שבכמה מהמקרים הביא גם לפרסומם של מכרזים "לא מבושלים", שנדרשו לתיקונים רבים), ב-2015 שווקו קרקעות לבניית 44.2 אלפי יחידות דיור בלבד - ירידה של 13%. ב-2016, לעומת זאת, בתום עשרת החודשים הראשונים של השנה, שווקו קרקעות לבניית 29.2 אלפי דירות - 53% בלבד מהיעד הממשלתי לשנה זו, שהוא 55 אלף דירות.

ירידה חלה גם בכמות הקרקעות שנרכשו מהמדינה על ידי יזמים - כלומר, במספר העסקות שהצליחו. בעוד שב-2014 נרכשו קרקעות לבניית 29.2 אלף דירות, וב-2015 נרכשו קרקעות לבניית 30.6 אלף דירות (עלייה של 4.8%), לאחר עשרת החודשים הראשונים של 2016 מספר השיווקים שצלח הוא 21.3 אלף דירות בלבד. גם כאן מדובר ב-53% מהיעד הממשלתי לשנה זו - עסקות שהצליחו למכירת קרקעות לבניית 40 אלף דירות.

ברמ"י לא מתרגשים מכך שעד כה עמדו במחצית בלבד מיעד השיווק, ומציגים נתונים שלפיהם כמות השיווקים והעסקות שנסגרו עד סוף הרבעון השלישי השנה, היו הגבוהים ביותר ביחס לתקופות המקבילות בכל השנים האחרונות, שבהן ברבעון הרביעי שווקה המאסה העיקרית של הקרקעות. "הרבעון הרביעי הוא האינטנסיבי ביותר מבחינת כמויות השיווק, וכך צפוי להיות גם השנה. אנחנו נעמוד ביעדי השיווק של הממשלה", אמר מנהל רמ"י, עדיאל שמרון.

ומה קורה במגזר הקרקעות הפרטיות, שבאופן מסורתי אחראי ל-50% נוספים מהתחלות הבנייה? שם, לטענת התאחדות בוני הארץ, חלו בשנה החולפת עליות מחירים חדות, בעיקר על רקע תוכנית מחיר למשתכן, שהפכה את כלל הפרויקטים בקרקעות המדינה ללא רלוונטיים עבור כל מי שאינו רוכש דירה ראשונה.

לטענת חיים פייגלין, בעלי חברת הבנייה צמח המרמן, המכהן גם כסגן נשיא התאחדות בוני הארץ, הגיע ענף הבנייה למגורים ליכולת הייצור המקסימלית שלו, לאור שורה ארוכה של חסמים המקשים על הגדלת הפעילות מצד היזמים בתחום. "המערכת העסקית של הענף חולה בצורה קשה. כיום אנחנו נאלצים לרתק יותר ויותר הון לכל דירה שאנחנו בונים, וההון העצמי של החברות מוגבל. גם הבנקים הגיעו לקצה גבול האשראי. זה יוצר מצב שבו אני לא מסוגל להוציא לשוק פרויקטים גדולים בשלמותם, אלא חייב שלביות. למשל, 750 הדירות בפרויקט אכזיב בנהריה (שבו שותפה צמח המרמן עם אלקטרה מגורים; נ"ב), לא יכולות להיבנות בבת אחת, ואני צריך לחלק את הבנייה לארבעה שלבים. הבנקים לא מסוגלים לממן את הפרויקט בשלמותו".

החסם השני, לטענת פייגלין, הוא היעדר בהיצע קרקעות, על רקע יוזמת מחיר למשתכן, שבה חלק גדול מהחברות היזמיות אינו מעוניין לקחת חלק, וכן קצב שיווק קרקעות לא מספק של רמ"י. "אין לנו אופק. כשאני מסתכל מה קורה הלאה, אין לי אף לא פרויקט אחד", הוא אומר. "אם לא ישווקו כמויות גדולות יותר של קרקע, ולא יפסיקו את הטירוף של שיווק 100% מקרקעות המדינה במחיר למשתכן, אני לא רואה איך אפשר יהיה לפרוץ קדימה ולהגדיל את התפוקה. להפך, רוב הסיכויים שהיא תקטן. האינטרס שלנו הוא להגדיל את הפעילות שלנו, אבל מכריחים אותנו להקטין אותה".

ואולם יש גם נקודת אור. תחום פעילות שצמח משמעותית בשנים האחרונות הוא ההתחדשות העירונית, ובפרט תמ"א 38. 14% מכלל התחלות הבנייה ברבעון השני של 2016 היו במסגרת התחדשות עירונית - רובן המכריע במסגרת פרויקטי תמ"א 38. בתחום זה חלה השנה האטה, בעיקר בשל "קרב הפרשנויות" שפרץ לאחר שחוות דעת של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה מספטמבר 2015 קבעה כי האופן שבו מיושמת התמ"א במסלול הריסה ובנייה מחדש שגוי לחלוטין. לפני כשבועיים אישרה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה את נוסח התיקון שמסדיר את הנושא, וכעת הציפייה בענף היא שלאחר 2016 המבוזבזת, תהיה 2017 שנה של פעילות אינטנסיבית בתחום התמ"א.

לדברי בן שמעון, "להתחדשות העירונית פוטנציאל אדיר של מספר יחידות דירות, וניתן לבנות במחצית הזמן שלוקח להקים דירות בשכונות חדשות. הרחבת תחום זה, יחד עם הגדלת ההשקעה בתשתיות תחבורה, צריכה להיות מנוף מרכזי לקידום יישובי הפריפריה, אבל לשם כך על הממשלה לנקוט כמה צעדים, כמו שיטת 'נקודות זיכוי במס' (Tax Credit), שבמסגרתה הקבלן יקבל נקודות זיכוי במס החברות תמורת בנייה של פרויקטי התחדשות עירונית באזורים חסרי כדאיות כלכלית. נוסף על כך, על הסכמי הגג הבאים שייחתמו להבטיח מימון תשתיות והגדלת תמריצים לתחום זה".

לכתבה המלאה, לחץ כאן