מהיר וחדשני - תחום הגמרים מנקודת מבטם של שני מנכ"לי חברות מובילות

מערכת CivilEng

בשנים האחרונות אנו עדים לפרויקטים רבים המציגים רמה גבוהה מאוד של עבודות גמר, כגון: משרדים, אזורי מסחר, מבנים ציבוריים, מגדלי יוקרה, מבנים לשימור ועוד.

פנינו לשני מנכל"ים בכירים בחברות המתמחות בביצוע עבודות גמר כדי לקבל הצצה מעמיקה יותר אל עולם הגמרים ולהבין מה צופן לנו העתיד בתחום:

מהנדס אסף עברון, מנכ"ל חברת פורמה פרויקטים, דניה סיבוס.

מהנדס אלי שהם, מנכ"ל חברת בילדאפ, קבוצת ב.ס.ט.

ספר על שגרת הניהול היומיומית שלך.

אסף: לרוב שגרת יומי מתחילה בכל יום בשעה 06:30 (פרט ליום אחד בשבוע בו אני מפזר את ילדיי במסגרות...) בסיור באחד האתרים של חברתנו, פורמה פרויקטים. אני משתדל לבצע סיור מקיף בכל אתר, לפחות פעם אחת בשבוע, וזאת משום שאין דו"ח שיחליף מראה עיניים. במידת הצורך אני נוהג להגביר את תדירות הסיורים באתרים. את זמן הנסיעות בין האתרים, אני נוהג לנצל לצורך ביצוע מעקב אחר משימות מול הלשכה ומשעות הצהריים נמצא לרוב במשרד (ומטפל בענייני המטה השוטפים לרבות במכרזים, חוזים, פגישות קבלנים, בקרות תקציביות וכו').

אלי: החלק הראשון של היום בדרך כלל מוקדש לסיורים ופגישות באתרים, וחצי היום השני מוקדש לעבודה במשרד, פגישות, רכש ומכרזים.

מהם האתגרים במהלך עבודתך כמנכ"ל חברה העוסקת בתחום עבודות הגמר?

אלי: האתגרים העיקריים הם: התמודדות לא קלה בקבלת העבודות, בחירת קבלנים לביצוע העבודות ועמידה בלוחות זמנים מאוד לחוצים תוך הקפדה על טיב ואיכות העבודה.

לפי דבריו של אסף, האתגר הראשון, הוא שמירת לקוחות החברה מרוצים. חשוב לנו מאוד לשמר את שמנו הטוב ולגרום למזמיני העבודה תחושה שקיבלו את המוצר שרצו ואפילו מעבר מכך. אני מאמין ששמירה על כלל זה היא מרכיב משמעותי ביותר בכדי לעמוד ביעדינו השנתיים.

מה הם האתגרים הייחודיים לפרויקטים מסוג זה?

אסף: פרויקטי ה"גמר" שונים מאוד מפרויקטי הבניה הרוויה ופרויקט הבנייה הציבורים. השוני בא לידי ביטוי, בין היתר, בכך שבחברתנו נהוג לפתוח פרויקט בטווח מיידי מיום הסיכום עם המזמין או הודעת הזכיה של המזמין. נושא זה מצריך גמישות במטריצת שיבוץ המנהלים בשטח; בנוסף, פרויקטי הגמר מתאפיינים בלוח זמנים קצר יחסית (3-12 חודשים לרוב). עניין זה מצריך הערכות מהירה ביותר בנושאים: תכנון ביצוע שלבי הפרויקט, בחירת קבלנים מתאימים, ביצוע כל הזמנות הרכש בפתיחת הפרויקט; בפרויקטי גמר של משרדים אשר לרוב משמשים כ"חלון הראווה" של בעליהם, מתווסף אתגר נוסף. בכל משרד ישנם אלמנטים ייחודים המבדילים אותו מיתר המשרדים, לצורך כך פורמה דואגת לעבוד עם בעלי מקצוע מעולים וכן נדרשת חשיבה יצירתית בכדי לעמוד במלוא הדרישות.

אלי: בדרך כלל מדובר בעבודות עם רמת ביצוע מאוד גבוהה מאחר והפרויקטים מבוצעים עבור לקוחות סופיים הרגילים לסטנדרט גבוה מאוד.

מה מייחד את השירות שלכם? האם אתם עושים שימוש בטכנולוגיות\שיטות חדשניות?

אסף: בכדי לעמוד במורכבות הפרויקטים אנו מעסיקים מנהלים איכותים ומקצועיים ונותנים להם כלים ממוחשבים מתקדמים המסייעים להם בביצוע המשימות. בין היתר שימוש בתוכנות לצורך: הזמנות רכש, תכנון ביצוע, בדיקת שינוים בתוכניות, בדיקת סופרפוזיציה, מעקב בדיקות איכות, מעקב דו"חות בטיחות, ניהול חשבונות קבלנים ועוד. כמו כן, פורמה דואגת לצייד את עובדי השטח, בפרויקטים השונים בטאבלטים באמצעותם הם יכולים לצפות בתוכניות תוך כדי עבודה בשטח, בזמן אמת לבצע בקרה ובמידת הצורך לעדכן את ההבהרות המתבקשות. בנוסף, חברתנו מעסיקה צוות אדריכלים המספק שירותי ליווי תכנון פרטני לדיירים בפרויקטי מגורים.

"אנו חשופים לכל החידושים והמוצרים החדשים בשוק", מספר אלי. במידת הצורך, אנו גם משתפים את מזמיני העבודה והאדריכלים בחידושים אלו.

כיום ניתן לראות מבני משרדים רבים ונראה כי ההיצע עולה על הביקוש. מה דעתך על כך? האם כתוצאה מכך צפויה ירידה בעלויות השכירות?

אלי טוען: "למען האמת, אני לא מבחין במגמה של ירידה בביקושים. נהפוך הוא, בחלק מהפרויקטים אנו דווקא רואים מימוש אופציות לקומות ושטחים נוספים."

סטנדרטים ודרישות מזמיני העבודה

אלי: אין ספק כי הסטנדרטים השתנו ללא היכר. עלותם של חומרי הגמר כיום גבוהה לאין שיעור ממה שהיה מקובל לפני מספר שנים.

אסף: בשנים האחרונות עלתה הדרישה מצד אחד לקיצור משמעותי בלוחות הזמנים של ביצוע הפרויקט, ומצד שני להעלאת מורכבות הביצוע. דרישות אלו מצריכות הארכת שעות העבודה, קיצור מועדי אספקה, השקעת תשומות נוספות וכיוצא באלה.

כיצד באה לידי ביטוי העבודה מול האדריכלים בשלב עבודות הגמר?

"אנשי פורמה דואגים לסייע לאדריכלים בהתאמת פרטי הביצוע לתכנון, תוך שיתוף פעולה כך שייענו (ככל שאפשר) על חזונם, אך יאפשר מצד שני ביצוע בהתאם לתקציב ולוח הזמנים של המזמין.", כך מספר אסף.

אלי: ניתן להגיד כי האדריכלים מתנהגים כנותני העבודה ומתייחסים לפרויקטים כשלהם. ישנה הקפדה מירבית מצידם על האיכות ורמת העבודות גבוהה מאוד ומאתגרת, במיוחד בבחירת מוצרי הגמר.

האם שלב ביצוע עבודות הגמר בפרויקט - מגיע עם סיום עבודות התכנון, או שהתכנון והביצוע מתבצעים במקביל?

אלי: בעוונותינו עדיין לא הגענו למצב שבו התכנון הסופי מתקבל לפני ביצוע העבודות, אך בתחום המשרדים ניכר שיפור והתוכניות לביצוע כמעט סופיות.

אסף: לרוב שלב הביצוע נערך לאחר שלב התכנון, אך עם זאת כפועל יוצא של מורכבות וייחוד העבודות בפרויקטי גמר, פתרונות רבים ניתנים "תוך כדי תנועה". חברתנו ואנשיה מתורגלים, ויודעים לתת מענה מיידי כשהדבר נדרש.

שלב עבודות הגמר הוא לרוב קצר ואינטנסיבי. כיצד אתה מנהל אותו בצורה אופטימלית?

אלי: זה מתחיל ומסתיים בבחירת קבלנים מסורים המחויבים לעבודה סביב השעון על מנת לעמוד בלו"ז, כנ"ל לגבי ספקים. כמובן שעם קבלת העבודה נעשה ניתוח מהיר של החומרים, זמינותם וזמן אספקתם.

פרויקט "כלל", חיפה. (ביצוע: פורמה פרויקטים)

האם יש הבדלים בין עבודות הגמר בפרויקטים שונים?

אלי: הרמה הנדרשת במשרדים בדרך כלל גבוהה, במיוחד מאחר והיא מיועדת לסביבת עבודה ברמה גבוהה כפי שדורשות חברות ההיי-טק.

אסף: קיימים הבדלים גדולים, בין עבודות הגמר בפרויקטי משרדים לפרויקטי מגורים, בין היתר ניתן לראות זאת בהקשר של: (1) משך ביצוע פרויקטי המגורים ארוכים משמעותית מפרויקטי המשרדים; (2) לקוח- בפרויקטי המגורים ההתנהלות היא מול מספר רב של "מזמינים" לעומת פרויקט משרדים בו יש לקוח אחד, התנהלות מול מספר רב של לקוחות היא לרוב מורכבת יותר (3) חזרתיות- במבנה משרדים נדרשת למידה ראשונית של הפרטים ולאחר מכן מרבית העבודה היא חזרתית. לעומת זאת, בפרויקטי מגורי יוקרה הדיירים השונים מלווים על ידי אדריכלים נוספים, מעבר לאדריכל מטעם המזמין, כך שלמעשה כל דירה ודירה מנוהלת על ידנו כפרויקט בפני עצמו.

מה הם היתרונות והחסרונות בהפרדת עבודות הגמר מסך העבודות בפרויקט?

לדעתו של אסף היתרונות הם:

מקצועיות- צוותי העבודה של קבלני הגמר מנוסים יותר בלמידת הפרטים ושיטות הביצוע הנהוגות בתחום זה.
קשב ניהולי- הכנסת צוות ניהולי חדש לפרויקט הרואה לנגד עיניו אך ורק את משימת הגמר ללא ההיסחים הרבים הנמצאים באחריות הקבלן הראשי.
מחיר- לנוכח העובדה כי קבלני הגמרים מבצעים עבודות רבות על ידי צוותי עבודה שלהם וכן היכרותם המרובה מול הספקים בתחום, מתאפשר להם לבצע את העבודה במחיר אטרקטיבי יותר מקבלן ראשי שזהו אינו בליבת עיסוקו ובכך לחסוך בעלויות גם למזמין.
השלמת תכנון- במרבית הפרויקטים, בשלב בו ניתן להתחיל בביצוע עבודות השלד עדין אין תכנון מושלם של הפרויקט. הפרדת מכרז הקבלן הראשי ממכרז עבודות הגמר, מאפשרת קניית זמן רב להשלמת התכנון ובכך לחסוך עלויות נוספות בגין שינוים הנובעים מתכנון בחסר.

בכנות אני לא חושב על חסרון כלשהו שעולה על היתרונות. במצב הדברים של היום, בו מורכבות והיקף עבודות הגמרים עולה ומתפתחת משנה לשנה, כמעט בלתי אפשרי שהקבלן הראשי יבצע את כלל עבודות הגמר באופן איכותי ומקצועי בהתאם ללוחות הזמנים כמו של חברה המתמחה בגמרים, כדוגמת פורמה.

אלי: במשרדים, בדרך כלל, הכניסה לעבודה של חברת הגמרים מתבצעת עם סיום עבודות השלד ע"י הקבלן הראשי וכניסת קבלן הגמרים לעבודות התאמה. באופן זה, אין חיכוך גבוה בין קבלן השלד לקבלן הגמרים.

פרויקט "סייברארק", פתח תקווה. (ביצוע: חברת בילדאפ)

כיצד עבודות הגמר משלבות היבטים של בנייה ירוקה ושמירה על הסביבה?

אלי: אנו פועלים על פי התקן לבנייה ירוקה ועל פי דרישת הרשויות בהתאם. בעבודות הגמר נושא הבנייה הירוקה בא לידי ביטוי בעיקר בחומרים ממוחזרים (חול, שומשום גרוס). כמו כן, אנו עובדים עם ספקים בעלי תו תקן ירוק.

פרויקטי משרדים בעתיד- פנינו לאן?

אלי: כפי שזה נראה כרגע, השמיים הם הגבול.