משרד השיכון הפסיק לפרסם נתונים - ולממשלה אין מושג מה היצע הדירות

בלי לעורר תשומת לב רבה, נעלם בשנתיים האחרונות מהשיח הציבורי אחד הנתונים הכלכליים המדוברים ביותר בתחום הדיור: מספר המשכורות הממוצע, הנדרש לרכישת דירה, שפורסם בעבר מדי רבעון.

בשנים שאחרי המחאה החברתית היה זה המדד הבולט ביותר לגודל המשבר שגרמה העלייה החדה במחירי הדירות. ואולם בפעם האחרונה פורסם הנתון בספטמבר 2015, וגם זה באיחור ניכר - שכן הוא התייחס לרבעון הראשון של אותה השנה (146 משכורות ממוצעות לרכישת דירה ממוצעת).

עם המדד הזה נעלמו מאות נתונים, שנהג משרד השיכון לפרסם מדי רבעון, ובהם מחירי דירות ממוצעים וחציוניים בפילוח לפי יישוב, מספר חדרים ודירות חדשות לעומת דירות יד שנייה; מספר התחלות הבנייה בפילוח לפי קרקעות מדינה מול קרקעות פרטיות, יישוב וגובה בנייה ממוצע; ומידע שימושי ונגיש נוסף ששירת את מי שביקש לדעת את הנעשה בתחום הדיור בישראל. מי שינסה לאתר כיום את המידע באתר משרד השיכון, יגלה כי הפעם האחרונה שבה עודכנו הנתונים (אם כי לא כולם) היתה ברבעון האחרון של 2015.

בחודשים האחרונים נראה כי היעלמות פעילות המחקר משפיעה מעבר לגבולות משרד השיכון, ופוגעת גם בעבודת גוף המחקר הסטטיסטי הבכיר בישראל — הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). בראשית פברואר הפתיע מנהל תחום הדיור בלמ"ס, ג'ורג' קון, כשהודיע במהלך דיון פנימי שנערך כי הלשכה מקפיאה את פרסומיה החודשיים על המספר המבוקש של דירות חדשות. כלומר, הלשכה הקפיאה את הנתונים על מספר הדירות החדשות שנרכשו או נבנו במסגרת עמותות וקבוצות רכישה. קון הסביר בדיון כי הסיבה היא בעיות שנמצאו בנתונים שהעביר משרד השיכון ללמ"ס בעניין מספר הדירות הלא מכורות (דירות על המדף). מדובר בנתון חשוב ביותר, המצביע על מספר הדירות החדשות שזמינות לרכישה.

מאז, לאחר עיכוב של חודש, חזרה הלמ"ס לפרסם את הדו"חות על המספר המבוקש של דירות חדשות, אך אלה כבר אינם כוללים את מספר הדירות על המדף. בדו"ח האחרון שפורסם בנושא לפני כשבועיים נכתבה הבהרה, שלפיה הוא "אינו כולל נתונים לגבי מספר הדירות שנותרו למכירה בסוף התקופה. הלמ"ס תחזור ותפרסם נתונים אלה אם וכאשר יתקבלו נתונים עדכניים". מתי תשוב הלמ"ס לקבל נתונים עדכניים בנושא? לא נראה שיש מישהו שם או במשרד השיכון שיכול לספק תשובה.

לנתון הזה של היצע הדירות יש חשיבות עליונה בהבנת מצבו של שוק הדיור בישראל. את חשיבות הנתון אפשר להבין מהטיעון החוזר של הממשלות האחרונות, שלפיו המחסור בהיצע דירות הוא הגורם העיקרי לעליות המחירים המתמשכת בעשור האחרון, ולפיכך הן מנסות לגבש תוכניות להגדלת ההיצע. בחודשים האחרונים אין כל מידע רשמי על ממדי ההיצע, ואם גדל או קטן. יתרה מזו, בלמ"ס הביעו חשש שגם המידע שהיה קיים בתקופה האחרונה — היה שגוי.

פחות משבועיים לאחר אותה ישיבה נמתחה ביקורת נוספת על הלמ"ס ועל משרד השיכון, הפעם מכיוונה של מחלקת המחקר בבנק ישראל. המחלקה מצאה, בעקבות ניתוח שביצעה לפרסומי הלמ"ס בנושא התחלות הבנייה במשך עשור (2004–2014), כי פרסומי הלמ"ס הראשוניים בנושא מוטים באופן קבוע כלפי מטה בשיעור של 10%, ומתוקנים כלפי מעלה לאורך השנה הראשונה שלאחר פרסומם.

עיקר החריגה, לפי אותו פרסום, נמצאה בנתונים על התחלות בנייה ביוזמה ציבורית - כ-25% מכלל התחלות הבנייה שבאחריות משרד השיכון לספק ללמ"ס. בנתונים אלה התגלתה סטייה של 28% כלפי מטה בדיווחים הראשוניים, לעומת סטיות זניחות יחסית בנתונים על התחלות הבנייה ביוזמה פרטית הנאספות על ידי הלמ"ס.

כדי להדגים את בעיית הנתונים של הלמ"ס, ערכנו השוואה בין שני פרסומים של הלשכה על מלאי הדירות שלא נמכרו ב-2014 וב-2015. הראשון התפרסם באפריל 2016 והשני בנובמבר 2016, כשהפרסום השני כלל תיקונים לנתונים שהופיעו באפריל. מהשוואה עולה כי במחצית הראשונה של 2014 הנתונים בשני הפרסומים היו דומים מאוד, והיו רק הפרשים זניחים יחסית של עד 142 דירות. אבל מאוגוסט 2014 התרחב הפער בין שני הפרסומים, עד שהגיע לשיא של 2,300–2,800 יחידות דיור במחצית השנייה של אותה שנה. באותו זמן בלמ"ס לא סיפקו כל הסבר לשינויים החריגים שהוכנסו בנתונים.

הסיבה לכשלים: ארגון מחדש במשרד, עקב נתון מטעה שפורסם

הפסקתם של הפרסומים הרבעוניים, לצד הכשלים שהתגלו באחרונה במדדי הלמ"ס המבוססים על נתונים שסיפק משרד השיכון, מלמדים כי משהו חריג התחולל באגף המחקר והסטטיסטיקה של המשרד ב-2015–2016. מקורות המעורים בפרטים שעמם שוחחנו מאשרים כי אכן מדובר בעניין חריג, וכי בשנתיים האחרונות נערך ארגון מחדש של תחום הידע והמחקר במשרד. את התהליך יזם מנכ"ל המשרד לשעבר, אשל ארמוני, והוא נמשך כעת, חודשיים אחרי התפטרותו, בהובלת המנכ"ל החדש, חגי רזניק. בשלב זה עדיין מוקדם להעריך מה תהיה השפעתם העתידית של אותם תהליכי ארגון מחדש, ותשובה חלקית בנושא תינתן בשבועות הקרובים שבהם צפויים הדו"חות הרבעוניים של משרד השיכון לשוב ולהתפרסם.

האירועים שהובילו למשבר בתחום המחקר במשרד התחילו עם פרישתה של מי ששלטה באגף ביד רמה במשך קרוב לשלושה עשורים - רחל הולנדר. הולנדר, שפרשה לפני מספר שנים לגמלאות, היתה זו שיזמה בראשית כהונתה את הסקירות הרבעוניות, שהכילו מידע סטטיסטי רב בתחום הדיור. הדו"חות פורסמו מדי רבעון במשך יותר מ-20 שנה, ותפסו מקום של כבוד כאחד ממסמכי המידע החשובים בתחום הדיור, לצד פרסומי הלמ"ס. לאחר פרישתה, נשאר רכז תחום המידע של המשרד, יוסי שבת, הדמות הסטטיסטית הבכירה של המשרד, ומי שנחשב על ידי רבים למועמד טבעי לרשת את מקומה.

ואולם, בסבב מינויים שנעשה זמן קצר לאחר הפרישה, בתקופתו של אורי אריאל כשר הממונה, שבת קודם אמנם לראשות אגף - אך היה זה אגף אחר, אגף התקציבים. במקביל, באגף המחקר נערך שינוי מבני. אגף חדש הוקם תחת הכותרת אסטרטגיה ומדיניות, ותחום המחקר והסטטיסטיקה נכלל בו. להנהלת האגף החדש מונה נתנאל לפידות, ששימש עד אז עוזר מנכ"ל, ותחתיו מונתה אירה דיאמנדי, למנהלת אגף ניתוח כלכלי.

במבט לאחור יש במשרד מי שסבור כי זה היה הרגע שבו הדברים התחילו להשתבש: עזיבתם של שני העובדים הדומיננטיים בתחום המחקר בו־זמנית, והגעתם של שני עובדים ללא ניסיון קודם בנושא, שנזקקו לזמן כדי לרדת לעומק העניין. ואכן, בסוף 2014, זמן קצר לאחר חילופי התפקידים, התחילו הפרסומים להיהפך ללא סדירים, עד שב–2015 הופסקו לחלוטין.

עם זאת, מקורות המעורים בנעשה מספרים כי סיבת הפסקת הפרסומים היתה שונה, ונגעה לאירוע שהסעיר את התקשורת הכלכלית כחצי שנה לאחר כניסתם של האוצר, משה כחלון, ושר השיכון, יואב גלנט, לתפקיד. בנובמבר 2015, זמן קצר לאחר העלאת מס הרכישה למשקיעים והצגתה של תוכנית מע"מ 0%, פירסם משרד השיכון דו"ח רבעוני, שלפיו ברבעון השלישי חלה ירידה ממוצעת של 6% במחירי הדירות. מדובר היה בנתון מטעה, שכן הכוונה היתה לכך ששווייה הממוצע של עסקה לרכישת דירה היה נמוך יותר, כנראה נוכח רכישת דירות זולות רבות באותו הרבעון, ולא לכך שמחירי הדירות עצמן ירדו. במשרד השיכון ניסו להבהיר שלכך הכוונה, אבל כבר היה מאוחר מדי - והמשרד הוצג כגוף המפרסם נתונים שאינם מקצועיים.

האירוע הותיר את אותותיו בגלנט, ובמיוחד במנכ"ל המשרד באותה העת, ארמוני. ארמוני הורה להקפיא מיידית את כל הפרסומים, והטיל על לפידות לשדרג את יכולות הניתוח של המשרד ולטייב את הנתונים שעליהם הוא מתבסס. לדברי המקורות, ההליך נמשך זמן רב מזה שהוערך, בין היתר נוכח השאיפה לגייס דמות אקדמית בכירה בתחום הסטטיסטיקה, שתלווה את ההליך.

ומה לגבי הליקויים שנפלו בעבודת הלמ"ס, שלדברי אנשיו מקורם בנתונים בעייתיים של משרד השיכון? כאן סיפקו המקורות שעמם שוחחנו תשובה מפתיעה, וטענו כי דווקא טיובם של הנתונים, באמצעות הליך איסוף נתונים חדש שגובש, הוא זה שהביא להפסקת הפרסום של הלמ"ס. לדבריהם, בעקבות שינוי שיטת איסוף הנתונים, נמסרו יחד תיקוני נתונים רבים מאוד ללמ"ס, והדבר הביא לכך ששם העדיפו פשוט להקפיא את הפרסומים, כדי לבדוק את שיטת העבודה החדשה של משרד השיכון.

ממשרד השיכון נסר בתגובה כי "תפקיד משרד הבינוי והשיכון הוא להגביר באופן ניכר את הבנייה בישראל, להוביל את הדיור הציבורי, לקדם שיקום שכונות חוזר, וכן את פרויקטים 'תכנן ובנה', מחיר למשתכן, ואחרים. משרד הבינוי והשיכון עוסק בעשייה ולא בדיווח סטטיסטי. קיימים גופים שתפקידם לספק נתונים, המשרד מסייע להם לצורך כך, בלי לגרום לבלבול בציבור נוכח ריבוי נתונים".

מהלמ"ס נמסר כי "ללשכה קשרי עבודה שוטפים עם משרד הבינוי והשיכון. הלמ"ס מקבלת ממשרד הבינוי והשיכון על בסיס חודשי נתונים הקשורים לתחום הנדל"ן.

"בעניין התחלות הבנייה, בחודשים האחרונים התקבלו עדכונים על נתונים אלה, ממשרד הבינוי והשיכון, בכמות גדולה מבעבר. לגבי יתר התחלות הבנייה, הלשכה עורכת סקר משלה ומשלימה נתונים חסרים באמצעות זקיפות סטטיסטיות. עדכונים קיימים גם בנתונים שאוספת הלמ"ס, אבל בהיקפים נמוכים יותר, והם נובעים בעיקר מפיגור בדיווח.

"בעניין נתוני הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף התקופה, הלמ"ס לא קיבלה נתונים כאלה ממשרד הבינוי והשיכון מדצמבר 2016. לאחר שבדיקות שבוצעו בלמ"ס הצביעו על שינויים לא מוסברים בנתונים של החודשים האחרונים שדווחו על ידי המשרד. לפיכך, השהתה הלמ"ס את פרסום נתונים אלה בהודעותיה, ותחזור לפרסם נתונים אלה אם וכאשר תקבל נתונים עדכניים ממשרד הבינוי והשיכון".

לכתבה המלאה, לחץ כאן