ניתוח בעיות חברתיות כלכליות בשוק הנדל"ן הישראלי

הנושא החם בימים אלו הינו מחיר הנדל"ן המשתולל. מתחילת שנת 2015 עלה ערך הנדלן בארץ בכ-2.7% והיד עוד נטויה. רבים הפוליטיקאים המנסים למצוא פתרון "קסמים" למחירי הנדל"ן ההולכים וגואים.

על מנת למצוא פתרון יעיל יש לזכור כי בישראל של ימינו יותר מקובל לקנות דיור מאשר להשכיר בעוד שבמדינות אחרות בעולם אחוז השוכרים עשוי להגיע לכ-60% מכלל הדיור המוצע. בישראל אחוז זה אינו עולה על 28%, דבר אשר שם את ישראל כאחד מהשווקים שבו שיעור ה"Home Owner" (אנשים הרוכשים דירה לשימוש עצמי ולא כהשקעה) הוא הגבוהה בעולם. רוכשים מסוג זה לרוב ישלמו פרמיה על מחיר קניית הדירה.

ישנם מספר מרכיבים לא הגיוניים בהתנהלות קברניטי הנדל"ן בישראל - מרמת אישוריי הבנייה ,רגולציה, דרך מיסוי, ועד הארנונה המוטלת על נכסים אלו. למצער, הפוליטיקאים ומקבלי ההחלטות אינם לוקחים בחשבון מרכיבים אלה שהינם חשובים מאוד בשווקים גואים.

מבין אין ספור המורכבויות בענף נסתכל על שלושת המרכיבים הבאים:

  1. איחוד רשויות והקבלה לערים אחרות בעולם.
  2. שיעור הארנונה - האם רצוי להשיתו לפי שטח או לפי שווי נכס? ומהן ההצדקות לכך.
  3. מע"מ בשיעור אפס.

 

1. איחוד רשויות כתחליף לתוכנית המטרה.

שימוש באיחוד הרשויות לצורך הורדת מחירי הדיור עולה לאין שיעור על פני תוכנית המטרה שהגה השר כחלון, בפסקאות הבאות אפרט בנוגע לשני תוכניות אלה ואת היתרונות והחסרונות הקיימים.

יתרונות איחוד רשויות על היצע וביקוש הדירות:

ישנם מספר גופים המנהלים או הקשורים לנושא הקרקעות בארץ , כדוגמת - קק"ל, עיריות, מועצת מקומיות ומינהל מקרקעי ישראל. ככלל, כל אחת מאותן רשויות מאמירה קשיים בדרכה היא. על כן, דרישתו של השר כחלון לאחד רשויות הינה הדבר הנכון לעשות. השר הבין ששוק הנדל"ן בישראל מבוסס על היצע וביקוש וכן בעל תלות של זמן, ולכן מהלך זה של איחוד רשויות יתרום רבות לזירוז תהליך טיפול ומתן היתרי בנייה ובכך יביא להגדלת ההיצע וכפועל יוצא להורדת המחירים.

דוגמא טובה לדרך התמודדות זו של איחוד רשויות וקיצור משך הזמן הנדרש לטיפול ולהתחלת בנייה ניתן למצוא בעיר טורונטו שבקנדה, בה מחיר הנדל"ן עלה בצורה משמעותית עד לשנת 2013. בשנת 2013 הצליח ראש העיר Rob Ford לאשר 77,000 יח"ד בשנה אחת בלבד ובכך גרם לצניחת מחירים של עד 24% , דבר שאיפשר לזוגות צעירים לקנות נכסים ראש העיר הצליח לעשות כן מכיוון שאישור הבנייה נעשה על ידי רשות עקרית אחת ולא על ידי מספר רשויות.

ובכלל, תהליך אישור בניית יחידת דיור בטורונטו שונה מאוד מהתהליך בארץ. בטורונטו כל הסמכויות נמצאות בידי הרשות העירונית אולם במיקרים חריגים הרשות הפרובינציאלית (המקבילה בישראל לרשות זו הינה המדינה) יכולה לכפות אישור מיזם כלשהו למורת רוחה של הרשות המקומית. יתר על כן, ככול שקברניטי הרשות העירונית התנהגו בדרך שאיננה הולמת, הרשות הפרובינציאלית יכולה לפטרם לאלתר. יש לציין כי הרשות המוניציפלית איננה משתמשת בכוחה זה אלא לעיתים נדירות מאוד אולם כוח זה גורם לרשות העירונית לשתף פעולה כמה שיותר עם היזמים תוך כדי שמירה על אמות מידה מוסריות וחברתיות כאחד.

חסרונות תוכנית המטרה כמוצא ארוך טווח:

מאידך, תוכנית מחיר המטרה שהגה השר כחלון טומנת בחובה כמה אתגרים. על מנת להוריד את מחירי הדיור יאלץ השר כחלון להגדיל את כמות הדירות שישנן בשוק אך תוכניתו המקורית (כלומר מחיר מטרה לרוכש הדיור) לא תעזור בכך. אומנם בטווח הקצר המחיר אכן ירד, אולם הביקוש (רצון רוכשי הדיור לרכוש במחיר נמוך) תמיד ישנו ואף יעלה ולכן שוב, היצע הדירות בשוק שנמצאות במחיר מטרה יהיה נמוך לאין שיעור מכמות הדירות הקיימות בשוק.

ככול שמדינת ישראל תגדיל את היצע הדירות על ידי בניית לגובה וכמה שיותר יח"ד לתא שטח המדינה לא רק תרוויח יותר מיסים ומע"מ אלא אף תקטין את הפער הכלכלי הקיים בין הביקוש לדירות ובין ההיצע הקיים בשוק ובכך מחירי הדירות יירדו. אומנם גביית המיסים תתבצע ממחיר נמוך יותר, אולם מכיוון שישנם יותר דירות מהמצב הקודם, סך הגבייה של הרשויות יגדל ובכך יעשיר את קופת המדינה תוך יצירת מצב שבו מחיר הדיור ל-Home Owner ירד. יתר כל כן, במצב זה תהינה יותר משפחות שישלמו ארנונה וועד בית, דבר שיאפשר בניית נכסים איכותיים יותר וברמה גבוהה יותר.

 

2. ארנונה ומיסוי מקרקעין.

בעולמנו כיום המבוסס על שיטה פרוגרסיבית לא ברורה הסיבה מדוע דירה ברמת גן משנות ה-60 בגודל 120 מ"ר תחוייב באותה ארנונה כמו פנטהאוז חדש בגודל 120 מ"ר באותה שכונה. אין שום היגיון כלכלי חברתי בנושא שהרי ברור שהפנטהאוז יכול להיות שווה בערכו 3 מיליון שקלים בעוד שהדירה שוויה הינוי בסביבות מיליון וחצי שקלים. במדינת ישראל של שנת 2015 שבה עניין הפערים החברתיים/כלכליים הינו נר לרגלינו (האזרחים) חייב להיות מיסוי דיפרנציאלי עם מחיר רצפה (Floor Rate). כלומר, בשיטה זו ימוסה כל נכס באחוז מול השווי הכלכלי האמיתי.

 

3. מע"מ בשיעור 0%.

ולסיום מע"מ בשיעור 0%, תוכנית זו לוקה בחסר מסיבות רבות, העיקרית שבהן הינה צמצום הכנסות המדינה. בתוכנית זו הגוף היחידי שמפסיד בנתינת הנחה זו היא המדינה, הרי לא הקבלנים או היזמים הם אלה שיפצו מכיסם את ההכנסות שהפסידה המדינה. יתר על כן, המחשבה כי הקבלנים יגלגלו הנחה זו לפתחם של רוכשי הדיור התבדתה אף במבחן המציאות. יתר על כן, רוב רוכשי הדירות החדשות הם אינם בני המעמד הבינוני או הנמוך אלא בני המעמד הגבוה ולכן ככול שתהיה כל הנחה שהיא למעמד רוכשי הדיור, עדין המעמד הגבוה הוא זה שיזכה בהנחה זו על חשבון בני המעמד הבינוני והנמוך.

הדרך הנכונה לביצוע תוכנית מע"מ 0% הינה להשיתו על דירות יד שניה ושיפוצים עד מיליון שקל. במקרה זה ברור כי המעמד הגבוה יעדיף לא לרכוש דירות בשווי זה ועל כן הנחה כזו תעבור ישירות למעמד הבינוני והנמוך. עדין ניתן לטעון כנגד תוכנית זו את הטענה הראשונה שהמרוויחים האמיתיים מתוכנית זו יהיו הקבלנים והיזמים שיראו בשיעור מע"מ 0% כאופציה נוספת להגדלת שיעור הרווח הנקי של חברותיהם.

טיעון נוסף מדוע להכיל את שיעור מע"מ 0% על שיפוץ דירות הוא נושא השיפוצים בארץ. תחום זה הינו פרוץ שכן מרבית הלקוחות מעדיפים לשלם במזומן ובכך להימנע מתשלום מע"מ. לו המדינה תשית מע"מ בשיעור 0% על שיפוצים היא תוכל להקטין את ההון השחור שאינו מדווח בענף ובכך להגדיל את ההון המדווח וכתוצאה מכך להגדיל את המיסים הנגבים בענף זה. אולם, בכדי שתוכנית כזו תצלח יש להבין כי ראוי שכספים אלו יעברו דרך רגולטור (כגון בנק) ובכך יווצר מעין תהליך ליווי בנקאי בתחום השיפוצים. מצב זה יעזור לא רק בהקטנת ההון השחור אלא אף יקטין את הנזקים היכולים להיגרם למשפץ הדירה (שלרוב יהיה אזרח מהמעמד הנמוך) כגון פשיטת רגל של הקבלן או לחילופין נטישת הקבלן את האתר ביחד עם הכסף שהועבר אליו.

נקודה נוספת הראוייה לציון בענייין זה הינו הפן ההנדסי. כידוע, רוב הדירות הנמצאות בשוק זה הינן דירות ישנות מאוד אשר בנויות בסטנדרטים נמוכים ובשיטות בנייה ארכאיות. דוגמא טובה לכך הינן אלפי הדירות הישנות שנבנו בעבר שלא לפי תקנים עדכניים עליהן חל כיום התקן לחיזוק מבנים לרעידות אדמה.ככול שהמדינה תסכים לבצע שינוי זה תהיה לה הזכות לכפות על רוכשי הדירות לבנות בסטנדרטים חדשים ובכך בטיחות המבנה תעלה לעין שיעור ממה שהיה בעבר.

למעשה במצב כיום לשני הצדדים, גם ללקוח וגם לקבלן, כדאי להעלים מס. על פי המצב המוצע של מע"מ בשיעור 0% בהתאם לתנאים שפורטו לעיל יווצר מצב שבו מחד ללקוח שווה להצהיר על הכסף ובכך יהיה מוגן כנגד פשיטת רגל או בריחת הקבלן (דבר שקורה רבות במדינתנו) ומאידך הקבלן יחוייב במע"מ בשיעור 0% ובכך יוכל לנכות את המע"מ ששילם על חומרי הגלם. ביצירת מצב זה לא רק ההון השחור יצומצם בענף זה ויביא להגדלת הכנסות לרשות המיסים, אלא אף יגרום לתרומה פיננסית רבה למעמד הבינוני והנמוך שברובו חי בדירות יד שנייה.

 

נושא הדיור ייפתר כאשר שרי הממשלה והרגולטורים בענף יבינו שתי תובנות בסיסיות:

האחת - עיקר המעמד הסובל מנטל מחירי הנדל"ן הגואים בישראל הינו המעמד הביננו ולא המעמד הגבוה. השנייה - על מנת ליצור ירידת מחירים והכנסות למדינה חייבים לשלב את שלושת הגישות שצויינו לעיל ביחד. גישות אלו משלימות אחת את השניה בכך שעל ידי הגדלת היצע דירות חדשות באמצעות איחוד רשויות מחד ומאידך הקטנת הביקוש לדירות יקרות באמצעות מיסוי נכסים יקרים הפונים למעמד הגבוה וכן החלת מע"מ בשיעור 0% בדירות יד שנייה ניתן יהיה להוריד את מחירי הדיור לפלח השוק שראוי לתת לו יתרון זה כלומר המעמד הבינוני והנמוך.

מעניין שלמרות חידושים בענף ופיתוחים הנדסיים לרבות תפסות מתקדמות דבקים כימים ותיעוש תהליך הבנייה, מחירה הכללי של יח"ד למטר עולה ולא יורד (כדוגמת מוצרי אלקטרוניקה) דבר זה נובע ממחירי הקרקע והיצע או ביקוש לרבות הנושאים הרגולטרים אליהם דיברנו במאמר. 

הוסף תגובה
1 תגובות
התמונה של אנונימי
ישראל ציגלמן
יש שתי סיבות נוספות לעליית מחירי הנדל"ן והן: 1. היצע קטן עקב יותר מחמש עשרה אלף יח"ד הנתפסות על ידי יותר ממאה אלף מסתננים זרים, שהגיעו בעיקר מאפריקה. הם השפיעו בעיקר על תל אביב ודרכה על שאר גוש דן. 2. ביקוש לכשמונה עשר אלף יחידות דיור באיזור יהודה ושומרון, אשר הוא לא מסופק שם עקב הקפאת בנייה. הרגולטור צריך לגרש מהארץ את המסתננים וגם לאפשר בנייה יהודית בכל שטח יהודה ושומרון. שני צעדים כאלו יתרמו מייד להורדת מחירי הדיור, בפרט בגוש דן. ישראל ציגלמן, מנכ"ל של מכון ציגלמן לחקר השיווק ומחברו של הספר "שיווק נדל"ן"
מאמרים נוספים שכתבתי