סיכום שנה בנדל"ן: אירועים מרכזיים ב-2016

שנת 2016 שמסתיימת בימים אלה חוותה לא מעט טלטלות בענף הדיור בישראל. פרויקט מיוחד של ynet נדל"ן סקר את האירועים המרכזיים בענף בשנה החולפת, החל מפרשת ענבל אור, דרך תופעת הקריסה של חברות הביצוע ועד לחוק מעורר המחלוקת על מיסוי דירה שלישית

פרשת ענבל אור: שינוי ביחס הרגולטור והציבור לקבוצות הרכישה

פרשת ענבל אור שנחשפה השנה, גרמה לשינוי משמעותי בהתייחסות הרגולטור והציבור לקבוצות הרכישה, ולקלות בה עלולים יזמי הקבוצות לסכן את כספי הציבור שנותר ללא הגנה. אור, אשת עסקים צבעונית ומוכרת בתקשורת שנים רבות, נחקרה בפברואר 2016 ברשות המסים בחשד להעלמות מס, וזמן קצר לאחר מכן הוציאה רשות המסים צו הקפאה על נכסיה האישיים.

באפריל הורה בית המשפט המחוזי על פירוק החברות של אור, והוציא נגדה צו עיכוב יציאה מהארץ. לדברי בית המשפט, חברת אור סיטי נדל"ן שבבעלותה פעלה בשיטת פירמידה, והיא אף נחקרה באזהרה על ידי מפלג ההונאה של משטרת ישראל בחשד למרמה, רישום כוזב במסמכי תאגיד ועבירות נוספות, ושוחררה ממעצר בערבות.

באוגוסט נתן בית המשפט צו לפירוק כל החברות של ענבל אור, אולם באחרונה עתרה יזמית הנדל"ן נגד רשות המסים, בדרישה לקבל לידיה מסמכים אשר לטענתה החלו את "גלגולו של כדור השלג" שהביא לפירוק החברות שבשליטתה.

פרשת חברת אדמה: כבר לא חולמים על תשואה מקרקע חקלאית

במהלך השנה לא רק קבוצות הרכישה עלו לכותרות - גם חברות שיווק הקרקעות החקלאיות בלטו, בצל קריסתה של חברת אדמה, אחת הבולטות בתחום. בספטמבר האחרון הוציא בית המשפט המחוזי בתל-אביב צו פירוק קבוע לחברות בקבוצה, המתמחה בשיווק קרקעות חקלאיות. בנוסף, הוצא צו לכינוס נכסיו של אורן קובי, בעלי הקבוצה, לאחר שנקבע כי הוא פעל תוך הסתרת נכסים והברחתם.

שיטת רכישת הקרקעות החקלאיות קוסמת לרבים, אבל נראה כי מדובר באחת העסקאות המסוכנות בשוק. חברות השיווק מוכרות לציבור "זכות" לדירה, באמצעות מכירת קרקע חקלאית, אשר אין לגביה כל ודאות אם התב"ע (תוכנית בניין עיר) שחלה עליה תשתנה ותאפשר בנייה למגורים. הציבור, מצדו, רוכש בזול, ומאמין ששינוי היעוד בדרך - וכך הוא יתעשר בקלות. אך קריסת קבוצת אדמה הצליחה להחזיר לפחות חלק מהרוכשים לקרקע המציאות.

התמוטטות חניון הברזל: מגבירים פיקוח באתרי בנייה

בתחילת ספטמבר רעדה האדמה בשכונת רמת החייל בתל-אביב, כאשר קרס חניון תת-קרקעי בן ארבע קומות באתר בנייה ברחוב הברזל. באסון נהרגו שישה פועלים ונפצעו 24. קריסת החניון הייתה חלק נוסף בשרשרת אסונות בענף הבנייה בשנים האחרונות - מקריסת המרפסות בחדרה ועד נפילות של אריחים ותאונות קטלניות של פועלים באתרי בנייה.

את החניון בנתה חברת דניה סיבוס, חברה-בת של קבוצת אפריקה ישראל, שחודשיים לאחר האירוע דיווחה כי עיריית תל-אביב אישרה לה עקרונית להקים את החניון מחדש. המתחם תוכנן להכיל חניה ל-540 מכוניות בארבע קומות תת-קרקעיות, בשטח של 17 אלף מ״ר. עלות ההקמה נאמדת ב-64 מיליון שקל.

החקירה הרשמית של הקריסה נמצאת בעיצומה, אולם באחרונה פורסם כי המשטרה בודקת אם מערכת התומכות שהחזיקה את תקרת הבטון העליונה בחניון, פורקה שלושה ימים בלבד לאחר יציקת התקרה. זאת בעוד שהתקן מחייב המתנה ארוכה יותר של עד 28 ימים. דניה סיבוס הכחישו את הפרסום.

קריסת חברות הביצוע: שיטת התמחור הנפוצה מובילה להפסד 

קריסת קבלני הביצוע בשנים האחרונות המשיכה גם ב-2016 בקרב חברות כמו קריגר נדל"ן, יובל בנייה, אחים שגראוי, בני בכר זועבי, ס. טנוס והבולטת בהן - חברת אורתם סהר. בענף מנסים עדיין להבין כיצד בזמן שמחירי הדיור לא מפסיקים לעלות, חברות הבנייה קורסות. אחת הסיבות נעוצה בשיטת התמחור הנפוצה בענף - קבלן הביצוע נדרש לעמוד בכל מחיר בתנאים שנקבעו בהסכם, גם כשנוצרו תנאים שהובילו אותו להפסד.

ביקורת בנושא הופנתה גם לעבר הממשלה, שבתוכנית הדגל שלה לענף "מחיר למשתכן", קבלנים נאלצים להגיש הצעות נמוכות, תוך שחיקה של הרווח. עו"ד ענת שטרנליב מולכו, שותפה במחלקת הנדל"ן של משרד עוה"ד עמית פולק מטלון, מחזקת את הדברים. "מכרזי מחיר למשתכן מייצרים מציאות בה חברות ביצוע שניגשות אליהן עלולות למצוא עצמן בהפסדים, וכאשר מדובר בחברות קטנות או לא איתנות, הדבר עלול להביא לקריסתן", היא אומרת, "הבסיס העומד במכרזים הוא מחיר קבוע ומחייב של מחירי מכירה לרוכשי הדירות, שלא ניתן לסטות מהם".

משכך, מסבירה שטרנליב מולכו, "התמחור חייב להיות מדויק, ולכל הפחות לקחת בחשבון סטיות מסוימות. יזמים ללא ניסיון לא מתמחרים נכון את כלל עלויות הפרויקט, ובכלל זאת את המפרט המחייב לפי תנאי המכרז ואת עלויות הביצוע בפועל. בנוסף, יזמים רבים נוטלים סיכון בתמחור ולא לוקחים בחשבון כל מרווח, וברגע שיש סטייה קלה, הפרויקט עלול להפוך להפסדי".

תיקון 3 לתמ"א 38/2: מסיר חסמים, אך לא מביא בשורה לפריפריה

אחרי שנים של חוסר ודאות רגולטורית בתחום ההתחדשות העירונית, השנה הגיע אחד התיקונים המיוחלים, שהבהיר כמה זכויות בנייה יקבלו בניינים בפרויקטים בערים השונות. בחודש שעבר אישרה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה את תיקון 3 א' במסגרת התוכנית הארצית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2). במקביל אושרה הקמת הרשות להתחדשות עירונית.

השיטה שהייתה נהוגה עד היום אפשרה לרשויות המקומיות פרשנויות משלהן. השיטה החדשה, המכונה "שיטת המדרג", קובעת כי תוספת הקומות תחושב על בסיס שטח המבנה הקיים בפועל, ולא על פי תוכניות בניין עיר ישנות החלות במגרש. כך, בניינים בני שלוש קומות ומעלה יוכלו לקבל תוספת של 3.5 קומות, תוספת של 4.5 קומות לבניינים מעל ארבע קומות, תוספת 2.5 קומות לבניינים מעל שתי קומות ותוספת של 1.5 קומות לבניינים בני קומה אחת.

מיסוי דירה שלישית: החוק שמעורר סערה בקרב המשקיעים

באמצע דצמבר אושר חוק ריבוי הדירות מעורר המחלוקת. הצעת החוק למסות בעלי דירות, שמחזיקים בשלושה נכסים ומעלה, נתקלה בהסתייגויות מקיר לקיר, וכעת נותר להמתין לדיון של בג"ץ בעתירות שהוגשו נגדו, שייערך רק בפברואר 2017. "בכל פעם שהממשלה ניסתה לפתור את משבר הדיור באמצעות הטלת מיסוי - היא נכשלה", טוען שגיא לנצ'נר, מנכ"ל ובעלי חברת ינוב.

לדבריו, הפתרון טמון בהגדלת ההיצע. "השוק תמיד מוצא דרכים יצירתיות להימנע מתשלום המס, ובמקרה הזה מי שעלול לסבול יהיו השוכרים שישלמו יותר. ככל שהאזור מבוקש יותר, יוכלו בעלי הדירות לגולל את המס על השוכרים. אנחנו בונים בשרון והביקוש לדירות באזור הוא גבוה מאוד, אין מספיק היצע של דירות, גם לא במחיר למשתכן, ולכן המחירים באזור ימשיכו לעלות גם בשנה הקרובה. לטעמי, המיסוי על הדירה השלישית כלל לא ישפיע, ובוודאי לא באזור השרון וגוש דן".

"מדובר בתוצר של חשיבה מעוותת, הממותגת תחת סיסמה חברתית לפיה שר האוצר כחלון נאבק בחזקים, עוזר לזוגות הצעירים ומוצא פתרון לבעיית הדיור", מוסיף נדב רז, יזם ובעלי חברת בורק וינר. אלא שלדבריו, "החוק והתיקונים שהוספו ברגע האחרון יגרמו לאזרחים הוצאה כספית בלתי סבירה, שהייתה יכולה להיות מנווטת לכל כך הרבה מטרות חשובות וטובות אחרות".

לכתבה המלאה, לחץ כאן