פרויקטים ללא היתכנות כלכלית: החשבון מוגש לרוכשי הדירות

בשנים האחרונות, לצד מחירי הדירות הגואים, נראה שכל יזם או קבלן שרכש קרקע או התקשר עם בעלי דירות לפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 עשה רווח גדול ומהיר. אבל האמת בחלק לא קטן מהמקרים מעט שונה.

נפתח בסיפור על פרויקט פינוי בינוי גדול באזור המרכז. יזם גדול שיש לו גם חברת ביצוע החתים דיירים רבים על הסכמה לביצוע פרויקט, בחר צוות תכנון ומנהל פרויקט והחל לעבוד על הגשת בקשה להיתר ועל תכנון עקרוני לפרויקט. בשלב הזה של הפרויקט הזמינו היזמים דוח אפס - אומדן ההוצאות וההכנסות מהפרויקט - על סמך הנתונים שהיו ידועים באותו המועד, לצורך קבלת מימון מהבנק. כשקיבלה החברה את דוח האפס חשכו עיניהם של בעלי החברה והמתכננים - אין היתכנות כלכלית לפרויקט. בדיעבד הסתבר שהסיבה היתה בסה"כ תכנון לא נכון של מרתפי חניה, כך שניצול השטחים לא היה אופטימלי והוא העביר את הפרויקט מרווח להפסד.

במקרה אחר, באזור השרון הצפוני, יזם רכש קרקע, הכין דוח אפס ראשוני ויצא לדרך. הוא הכין תוכניות עד רמת התוכנית המפורטת לביצוע, ואף שיווק חלק ניכר מהדירות. הביקוש היה גדול והיזם יצא לביצוע, החל בעבודות החפירה והביסוס במגרש והתכוון לבחור קבלן שלד ולהתחיל בבנייה. אבל בבדיקות לקראת ההצעות של הקבלנים התגלתה פתאום חריגה משמעותית בתקציב, בעשרות אחוזים יותר מהאומדן הראשוני. נזכיר שבשלב הזה כבר שווקו דירות "על הנייר". כבר היה בתמונה גם בנק שדרש תשובות. הבדיקה המקיפה של היזם בסיוע גורמים חיצוניים העלתה את הסיבה לחריגה: הפרויקט כולו תוכנן וגם שווק על פי אמות מידה המתאימות לאזור שבו הוא נבנה, אך המפרט של הדירות ושל הבניינים נעשה כאילו הוא פרויקט יוקרה במרכז תל אביב. 

הסיפורים הללו הם רק שניים מתוך מקרים רבים בענף הנדל"ן, גם בפרויקטים שאינם למגורים ולא רק בשוק הפרטי אם כי גם במגזר הציבורי. לעתים מדובר בכדור שלג שבהמשך יכול לגרום לחברה להגיע עד פשיטת רגל. במרבית המקרים, הפרויקט מצליח לצאת מהבוץ באמצעות חשיבה יצירתית, תכנון נכון יותר וגם, לא פעם, הזרמה של כסף נוסף והעדפת פרויקט שאינו רווחי ואולי אף מפסיד על פני ויתור, מכירה או אפילו קריסה.

במקרה של פרויקט הפינוי בינוי, הבעיה היתה כאמור בעיקר בתכנון מרתפי החניה ושטחי החניות. לאחר שהדבר התגלה והתוכניות עובדו מחדש על ידי מתכננים מנוסים יותר, הפרויקט שב להיות כלכלי, והבנייה נמשכה. במקרה השני, הבעיה התגלתה מאוחר מדי, במיוחד לאור העובדה שחלק ניכר מהדירות כבר נמכרו. אבל גם במקרה זה הפרויקט המשיך להיבנות - ושאר הדירות כבר תומחרו גבוה יותר.

"אני כבר שנים בתחום הנדל"ן ועד היום רוב חברות הנדל"ן לא הבינו שתכנון נכון מהשלב הראשון אולי יוסיף 1% או 1.5% לתקציב אבל יכול לחסוך בעיות חמורות בהמשך, שיעלו הרבה יותר כסף למי שהחליט לחסוך בהתחלה. חוסכים אחוז מתקציב הפרויקט בהתחלה ומשלמים מיליונים אחר-כך", מסביר האדריכל והמהנדס כרמי סער. סער, שלימד בעבר בטכניון, פעל בתחום היזמות וגם התכנון בענף הנדל"ן, עוסק היום בין היתר במה שהוא מכנה חילוץ פרויקטים או איתור ופתרון של כשלים תכנוניים וגם עסקיים. "בחלק מהפרויקטים שנתקלתי בהם, אפשר לראות בעיות תכנון או בקרה שהובילו להתארכות משך הביצוע, לחריגות תקציב ולמוצר שבסופו של דבר אינו מושלם כמו שהיה יכול להיות. הגורמים העיקריים לליקויים יכולים להיות בין היתר יציאה מוקדמת למכרז וביצוע טרם סיום התכנון, הערכות תקציב ולו"ז לא מבוססים ועל סמך מידע חלקי, חוסר בפרוגרמה מקיפה, סקרים ובדיקות מקדימות, חוסר תיאום ובקרה מקצועיים בין המתכננים והתוכניות ומחסור בכתובת אחראית לכשלים".

"כמעט ולא קיים היום בשוק"

אפריים הנינג, יו"ר חברת אפגד, מודה כי "במקום למצוא את עצמך במצבים לא נעימים כאלו, אפשר לחסוך הרבה דברים כבר בשלב התכנון". לדבריו, תכנון מחודש של חניון, למשל, חסך לו כמעט שליש מקומות חניה, "וזה הרבה כסף". במקרה אחר, הוא מספר, "תכנון חדש הביא לחיסכון של קומת חניה שלמה".

הנינג מסביר שלא מדובר רק בתכנון נכון יותר, אלא אפילו בהיקף חומרי הגלם הנדרש: "כשאתה מקבל תוכניות של קונסטרוקטור ומבקש ממנו לקבל הערכה לגבי כמות הברזל הנדרשת, אתה מגלה לעיתים שהיא גדולה ממה שנכתב בדוח האפס. את זה יכול לפתור מראש בעל מקצוע מיומן. לצערי זה כמעט ולא קיים היום בשוק. מישהו שיבוא ויעשה בדיקות וילווה מהשלב הראשון. מישהו שמתחיל לחשוב בדיוק איפה שבעלי המקצוע מפסיקים לחשוב, מתוך ניסיון. זה יכול גם להשפיע בדברים שלא חושבים עליהם. קונסטרוקטורים נוהגים למשל לקחת מרווחי ביטחון בכמויות של חומרים. אני חושב שכמו שהיום יש דרישה לממונה בטיחות שלא היה פעם, צריך גם ממונה על בטיחות הקונסטרוקציה שלך. שיבחן גם שלא מפריזים. אדם שמוסמך לדברים הללו ושיכול לקבוע גם שלא מבזבזים סתם".

לכתבה המלאה, לחץ כאן