פתרונות חניה כמנוף בתחום ההתחדשות העירונית

תקן החניה ברחבי הארץ לפרויקטים חדשים לרוב מחייב את היזם לספק חניה אחת לדירה חדשה עד 120 מ"ר, ולמעלה מכך יספק היזם שתי חניות. עם כי בכוח ועדת התכנון המקומית לעדכן את התקנים לפי צרכיה. בכל אופן, פסחו הימים שבהם ניתן לבנות דירה ללא חניה צמודה.

כאשר מדובר בפרויקט בניה סטנדרטי או פרויקט הריסה ובניה מחדש במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, לרוב מתאפשרת בניית מרתף מסודר. אך אנו עדים היום למגמה ההולכת ומתחזקת של פרויקטים מסוג "חיזוק והוספת דירות", הלוא הוא תמ"א 38 (תיקון 1) אשר מעמיד בפני היזמים אתגר מעניין שהוליד פתרונות חניה שונים ומשונים.

התיקון השלישי לתמ"א 38 נכנס לתוקף בסוף מאי 2014 ויש אומרים סיפק את יריית הפתיחה למאות ואלפי פרויקטים של חיזוק והוספת דירות מכוח תמ"א 38 אשר הגיעו בעקבותיו. בתוך אלו מספר לא מועט של פרויקטים רווחיים ביותר שאילצו את היזם הישראלי לחפש פתרונות חניה מעבר לים כדי להוציא את הפרויקט לפועל.

למרות שבאירופה עושים שימוש רחב במתקני חניה מזה עשרות שנים, עדיין יש שהרימו גבה וחששו שמא המערכות לא פונקציונאליות ו/או לא ישרדו את הטמפרמנט הישראלי למשך זמן.

אך הנה חלפו להם מספר שנים לא קטן, תוך יישום והטמעה של פתרונות החניה במאות פרויקטים של תמ"א 38 ברחבי הארץ, וכעת עם החדירה לשוק הישראלי, משקיעות אותן חברות בייבוא של מתקנים משוכללים יותר בעלי פונקציונאליות גבוהה הרבה יותר, והשורה התחתונה היא מציאת פתרונות תכנוניים אשר ירחיבו את מגמת ההתחדשות בה אנו מצויים מזה מספר שנים.

מעבר לתנאי השטח והתכנון המורכב של חניות בבניין קיים, אנו נתקלים לעתים בפרויקטים המאפשרים חניות עליות אך הדיירים מביעים התנגדות נחרצת להפוך חצר ירוקה, או בעלת פוטנציאל פיתוח לקומת חניות.

במצבים בהם לא ניתן לספק חניה, גם לא בעזרת פתרונות חניה חליפיים,  מאפשרים העיריות לשלם "כופר חניה" שהוא למעשה קנס מוסכם עבור פטור זמני מהקמת חניות. העירייה מעניקה את "ההטבה" הזו כאשר יש ביכולתה לספק תוך זמן מוגדר חניון ציבורי לרווחת הציבור בסמיכות למקום הפרויקט. במידה ולא תספק העיריה מקום חניה מוסדר תאלץ להחזיר ליזם את הכופר ששילם כאמור. לעתים אף ייאלץ היזם לקחת חלק בהקמת אותו חניון. בסופו של דבר קבלת פטור (זמני) מהקמת חניה מגולם כמעט במלואו במחיר המכירה, ואף יותר מכך, מכיוון שדייר המוכן לשלם תג מחיר של 35,000 ₪ /מטר בת.א כנראה מחפש פתרון דיור היקפי, לכן בוחרים יזמים רבים לסגת מפרויקט שלא מאפשר הקמת חניה, ובשל כך עניין הכופר אינו פתרון אידיאלי. בנוסף נציין כי במידה ולא תצליח העירייה לספק את אותן חניות יאלצו הדיירים להתמודד עם צפיפות תחבורתית גדולה מאוד.

בפרויקטים של הריסה ובניה מחדש מכוח תמ"א 38/2 או בפרויקטים של פינוי בינוי קלאסי העבודה נעשית כפי שנהוג בפרויקטים יזמיים סטנדרטיים, מכיוון שמשטחים את הקרקע. עלות מרתף לרוב נעה בין 3,000-4,000 ₪ /מ"ר.

למרות שגודל החניה הינו 15מ"ר (5 על 3), החישוב לקבלת אומדן החניון צריך להיות 30מ"ר /חניה, מכיוון שצריך לקחת בחשבון רמפה, מחסנים, שטחי ביניים, חדרים טכניים, עמודים, קונסטרוקציה ועוד). לפעמים במקום לרדת קומה נוספת נעזרים בפתרונות חניה כמו צלחות מסתובבות ומכפילי חניה הידראוליים, ובכך חוסכים עלות הקמת קומה נוספת שלעתים עשויה להכביד על תקציב הפרויקט עד לכדי חוסר כדאיות.

קיימים מספר סוגים לפתרונות חניה הנבדלים בעיקר ברמת הטכנולוגיה והתמורה שמקבל לקוח הקצה. השיקולים לספק מערכת כזו או אחרת אינם בהכרח תכנוניים אלא גם כלכליים. מערכות יותר מורכבות אמנם עשויות לתת פתרון לבעיה תכנונית ואפילו לחסוך לא מעט כסף מתקציב הפרויקט, לעומת חניונים סטנדרטייםהכוללים לעתים חפירות, דיפונים, ועבודות קונסטרוקציה להם תג מחיר של לפחות 300 אש"ח לחניה. אופי פתרון החניה מותאם ללקוח ומשתנה בהתאם למספר פרמטרים כמו כמות הרכבים לחניה, זווית השיפוע, גובה תקרת החניון, גודל מפתחי החנייה ועוד.

מספר דוגמאות של פתרונות חניה:

מערכת חניה אוטומטית/רובוטית – אלו מערכות המסדרות את הרכבים בצורה אוטומטית (ממש כמו קוביה הונגרית), כאשר הנהג משאיר את רכבו על רמפה ומשם המערכת משבצת את הרכב במקום הפנוי, מערכות אלו חוסכות לרוב זמני שינוע יקרים, הן בחניה והן בנסיעה חדשה. מעבר לחסכון בזמן ניתן לחסוך במקום תוך ניצול שטחים מתים. לרוב משנעת המערכת את הרכבים על גבי לוחות הזזים על צירים X/Y

 

 

המערכות הללו מאוד גמישות ופונקציונאליות וניתן לספק אותן גם על מגרש ארוך וצר ("נקניק"), ברוחב של חניה אחת בלבד, בנוסף ניתן להעמיק תוך שימוש במעלית אנכית (עליה וירידה), והכל מבוצע כמובן ללא מגע יד אדם.

 

מתקני חניה חצי אוטומטיים:

מתקנים חצי אוטומטיים אלו מאפשרים הכפלה או שילוש של מקומות החניה באזורים בעלי תקרה נמוכה של 3.4 מטר, המכפיל מבוסס על שלושה מפלסי חניה בקומה 0 קומה מינוס1, וקומה 1. המתקנים לרוב ללא עמודי ביניים המאפשר תמרון בפתיחת דלתות.

בנוסף קיימים מתקנים חצי אוטומטיים תלויים ללא צורך בבור, המאפשרות הכפלה של מקום החניה תוך ניצול גובה החניון.

 

nערכות הידראוליות, פתרונות חניה הידראוליים:

מכפילי חניה הידראוליים מאפשרים שימוש בתוך חניון וגם באמצעות חפירת בור במגרש קיים, המאפשר לספק מתקן חניה סמוי תוך ניצול הגובה.

 

 

בנוסף לאלו, קיימים היום עוד פתרונות רבים ומגוונים. אנחנו רואים מגמה תנופה אדירה בכמות הפרויקטים אשר עושים שימוש במתקני חניה, לעתים נדרשים התאמות למצבים מורכבים ביותר. ברוב הפרויקטים ניתן למצוא פתרונות אמינים וזולים יחסית, ולקיים פרויקטים שבעבר לא היו יוצאים לפועל.

הוסף תגובה
2 תגובות
התמונה של אנונימי
אהוד רוזנשטיין
שלום, קראתי בעיון את מאמרו של מוטי בן ששון ואשמח לדעת מה מקור הקביעה ש"אומדן החניון צריך להיות 30 מ"ר" דהיינו האם הנתון מבוסס על תקן ,תחשיב או הערכה?
התמונה של אנונימי
שרון חואטו
נושא די מעניין החניות איכלוס כלי רכב במיבני מגורים .דבר שרץ באירופה כבר שנים .אך לא תואם לארצנו אם זה בעליות החזקה (חשמל בנייה אוירור זיהום מקומי)ואין לא מקום בתוכניות אורבניות עתידיות
צור קשר