צריך שניים לטנגו: כיצד מגשרים על הפערים בין רצונותיו של הדייר לאנשי הביצוע?

כולם יודעים שצריך שניים לטנגו. אבל סיגל דויטש, בעלת "סיגל דויטש דמתי, ניהול ותיאום אדריכלי", שעוסקת בתחום שינויי דיירים למעלה מ-25 שנה, מכירה את המשפט הזה מלפניו, מאחוריו ומצדדיו. היא זו שמנצחת על הריקוד הזה, בין דיירים שנעזרים בשירותיה כדי להקים את בית החלומות שלהם, לבין אנשי הביצוע ומנהלי הפרויקטים, שבונים את המבנה על פי הנדרש מהם.

במשרדה אמונים כיום על כ-2,500 יחידות דיור ובשיחה עם CivilEng.co.il היא מספרת על הטנגו הזה, שלפעמים – רק לפעמים - קצת סוטה מהמקצב.

"אנחנו נכנסים לפעילות בשלב שלפני קבלת ההיתר כדי שבעת קבלתו ההיתר ובעת תחילת העבודות בפועל, תיקי דיירים של הקומות הראשונות כבר יהיו מוכנות לביצוע", היא אומרת. "זה אתגר לא פשוט, שכן לעתים יש פערים מסוימים בין מה שהדייר רואה ורוצה לבין הביצוע בפועל".

כיצד מתבצעת העבודה מהצד שלכם?

"החלק הראשון בעבודתנו הוא שלב תיאום התכניות וביצוע סופרפוזיציה כוללת לפרויקט. כשמתקבלות התכניות מכלל היועצים, חשוב מאוד לבצע התאמות בין כלל תכניות האדריכלות, החשמל והאינסטלציה. חשוב מאוד לבצע תיאום מלא של תכניות הסטנדרט לפני הכנת תיק תכניות סטנדרטי לצורך ישיבה עם הדיירים. במהלך ביצוע התיאום מתגלות לא פעם תקלות תכנון שחייבים לתקן אותם לפני שמתחילים לבנות. התפקיד שלנו הוא למצוא כמה שיותר מהן שכן אם מגלים אותם בשלב הביצוע, המחיר של התיקון בכסף הוא כבד מאוד".

פרויקט אומאמי בקריית אונו, שבו משרדה של דויטש מבצע את שינויי הדיירים

הטנגו הזה, מלווה את הצוות לאורך כל הפרויקט. "אנחנו למעשה הגורם היחיד בפרויקט שרואה את התמונה הכוללת בנושאים הטכניים ואנו מציגים את הבעיות לקבלן הראשי", מסבירה דויטש. "אנחנו מעין מנגנון בקרה נוסף וחשוב בין כל היועצים והמתכננים".

זה בטח אומר שאתם גם נתונים ללחצים גדולים.

"בהחלט. בגלל שאנחנו הגורם היחידי שנוגע בהכל יש עלינו לחצים מכל הצדדים וכל אחד מושך לכיוון שלו. בעוד שהאינטרס של הדייר הוא להגיע למקסימום שינויים במינימום עלות, מנהל הפרויקט רוצה להגיע לשלב הביצוע כמה שיותר מהר במינימום שינויים. השינויים בד"כ מעכבים את הביצוע שכן הם חורגים מהבנייה הסטנדרטית.  וחוץ מזה, לא פעם קורה שהדייר רואה את השינויים בפועל נבנים בדירה שלו ומבין שזה לא בדיוק שראה לנגד עיניו כשביקש אותם". 

למה הכוונה?

"דיירים לא בהכרח יודעים לקרוא שרטוט ולא תמיד מלווים על ידי אדריכלים או מעצבים שמכינים להם הדמיות. קורה לא פעם שדייר ביקש לבצע שינויים על השינויים שכבר ביצע וכמובן שסוגיית לוחות הזמנים אינה פשוטה שכן דיירים לעתים לא עומדים בלו"ז שהוצב להם. ואם כך הדבר, קורה שעבודות מסוימות מתבצעות אחרי שאנשי הביצוע כבר בנו, כך שזה מוביל לעיכוב בפרויקט כולו ולעלויות נוספות לדייר".

היא מבהירה כי לוחות הזמנים והעמידה בהם מוצגים לדייר מהרגע הראשון. "אנחנו מבהירים לדייר את תהליך העבודה וחשיבות הלו"ז כבר מהפגישה הראשונה אלא שקורה לא פעם שדיירים מפספסים שלבים חשובים כמו יציקות של הקומה", היא אומרת. "בשל כך הם נאלצים לשלם עבור חלק מהעבודות אחר ביצוע, או לוותר על שינויים שכבר לא ניתן לעשות. מבחינתם, עמידה בלוחות זמנים היא המפתח".

הכל מתחיל מהתכניות

תיאום התכנון מול הביצוע מורכב אך ככלל, הוא תמיד מתחיל מנקודת הבסיס והיא התכניות. "לפני הכל, עלינו לקבל  את החומרים מהיועצים, שכן עלינו להכירם ולהבינם", אומרת דויטש. "אנחנו מקבלים תיק תכניות מלא מכל היועצים הרלוונטיים ואז מבצעים סופרפוזיציה לפרויקט. לאחר מכן נכין לדייר תיק הכולל את כל המסמכים הרלוונטיים עבורו - התכניות המאושרות, מסמכים משפטיים, מפרט טכני, מחירון שינויים ועוד".

באיזה שלב מגיע התיאום אל מול הביצוע?

"אנחנו עוברים על השינויים של הדיירים מול היועצים מטעם המזמין ובודקים יחד איתם כיצד ניתן לבצעם – מוודאים שהכל אפשרי ואם לא, בודקים חלופות ומבצעים את ההתאמות הנדרשות. מובהר כי המשרד אינו אחראי לבדוק אם שינויי הדיירים המבוקשים עומדים בדרישות הדין או התקן. לביצוע עובר תיק דייר מלא הכולל את כל התכניות – בנייה, ישנח, אינסטלציה, מיזוג אוויר וכו' – ואת ההנחיות הנדרשות. לאורך הדרך אנחנו בקשר מתמיד עם מנהלי הפרויקט – מוודאים שהשינויים ברי ביצוע, לומדים את המשמעויות של השינויים, למשל האם הם דורשים תוספת כספית, כמה זמן לוקח לבצעם וכ"ן. אנחנו גם מנהלים פגישות תיאום מעת לעת, על פי הצורך. בשלב השלד אנחנו עורכים פגישה שבועית באתר ובשלב הגמר פגישה דו שבועית באתר".

מה קורה במצבים של בקשות חריגות מצד הדיירים?

"בדרך כלל אנשי הביצוע מנסים לעזור ולמצוא פתרונות לבקשות חריגות. ברוב המקרים הקבלן יעשה ככל יכולתו לרצות את הלקוח במגבלות חוקי התכנון והבנייה. חשוב לזכור שנושא הלו"ז חשוב ביותר עבור ביצוע הפרויקט, שכן התכנון אל מול הדיירים מתבצע לאורך ביצוע הפרויקט וחשוב להיות מתואמים. לכן אנחנו מקפידים על עמידה בלוחות זמנים".

להכנס לתהליך כמה שיותר מוקדם

60 יום - מספר מפתח עבור דויטש והצוות. "אנחנו מנסים להתחיל את העבודה עם הדייר מוקדם ככל האפשר כדי שיהיו לו לפחות 60 יום על מנת שיוכל לתכנן את השינויים ולאשרם. חשוב שהקבלן יכניס אותנו לעבודה מוקדם ככל שניתן, דבר שלעתים לא קורה ואז המשמעות היא שלדייר אין מספיק זמן להתארגן או להחליט על השינויים עצמם. כשאין ברירה ויש בעיות עם הזמנים, מורידים את תיק הדייר בחלקים. עם זאת, יש סנקציות לסוגיית אי העמידה בלו"ז. דייר מקבל מראש התראה כי אם לא יעמוד בזמנים, לא יעכבו יציקות וחמור מכך -  אם ירצה בכל זאת לעשות שינויים, אלו יתמחרו כעבודת שלאחר ביצוע שמחירן יקר משמעותית".

בסופו של יום, כשהדייר יושב בדירתו החדשה, הוא יודע היטב כי הטנגו בין הדיירים לצוות ביצוע, ימשיך אצל דייר אחר גם למחרת.  

למשרות בתחום שינויי דיירים >>