יורדים לשטח - פרויקט אלוני ים

צוות CivilEng יורד לשטח ומתעד עבורכם את הפרויקטים הכי מעניינים בתחום הבינוי והתשתיות!

פרויקט אלוני ים בהרצליה פיתוח, אשר בבעלות חברת דור אלון ובניהול, שיווק ותכנון חברת רבוע כחול נדל"ן מציג קומפלקס משרדים הכולל ארבעה מבנים בני 13 קומות בשטח של 140,000 מ"ר, מתוכם בשיווק בניינים 2001+2002 בשטח של 35,000 מ״ר לכל בניין.

הפרויקט יציע שטחי משרד מתקדמים בסטנדרט גבוה, כך שייבנו בכל בניין 2000-2500 מ"ר שטחי מסחר וקומות גדולות בשטח של 2,500-3,000 מ"ר, כל זאת בהקפדה ועמידה בתקן LEED PLATINUM.

החלק המצוי כעת בבנייה, כולל את הקמתם של שני מבני משרדים מתקדמים (מבנים 2001ו 2002) בשטח כולל של כ-67,200 מ"ר בנוי מעל הקרקע, בנוסף לשטחי מרתפים נרחבים בשטח כולל של כ-54,500 מ"ר.

הפרויקט ממוקם בגוש 6591, חלקות 38–41, בין הרחובות אריה שנקר ואלן טיורינג בהרצליה והוא חלק מפיתוח מאסיבי שעובר איזור זה. המיקום האסטרטגי בצפון הרצליה פיתוח, סמוך לקומפלקס של חברת MICROSOFT, מציע סביבת עבודה אידיאלית לחברות גלובליות וטכנולוגיות.

שלביות הפרויקט

על מנת לקדם את תחילת העבודות בפרויקט אלוני ים, חולק המיזם לשני שלבים, כאשר לכל שלב מונה קבלן ראשי נפרד. תחילה, זכה הקבלן גאודניה בעבודות הדיפון, החפירה, התקנת העוגנים, השפלת מי התהום ויציקת הרצפה התחתונה של המרתפים. לאחר השלמת עבודות אלו, נמסר השטח באופן מלא לחברת BST, אשר משמשת כקבלן הראשי בפרויקט. תפקידה של BST כולל את מכלול עבודות הבנייה מרגע זה ואילך: הקמת המרתפים, ביצוע עבודות השלד המלאות (כולל יציקות קירות, עמודים ותקרות בכל הקומות), התקנת כלל המערכות המורכבות (אינסטלציה, חשמל, מיזוג אוויר, תקשורת), יצירת תשתיות לחיבור המעטפת החיצונית של הבניינים ופיתוח סביבתי, ועד למסירת המבנים מוכנים לאכלוס. BST אחראית על כלל התהליך המורכב הזה, מהשלבים הראשונים ועד למסירה סופית לבעלים - חברת דור אלון וליזם חברת רבוע כחול נדל"ן.

קרדיט: חברת גאודניה

בתמונה: שלביות הביצוע של הפרויקט

קצת מספרים

• שטח המגרש: 16,400 [מ"ר]
• שטח קומת מרתף: כ- 13,200 [מ"ר]
• שטח מרתפים: 4 מפלסים בשטח 54,500 [מ"ר]
• חוות שרתים: בשטח של כ- 5,800 [מ"ר]
• מי תהום: 2 מרתפים תחתונים טובלים במי התהום
• מבנה 2001: 13 קומות בשטח של כ- 32,000 [מ"ר]
• מבנה 2002: 13 קומות בשטח של כ- 35,200 [מ"ר]
• מבנה 2003: קומת קרקע זמנית

צוות ניהול הפרויקט (מטעם השותפות)

את הסיור המקצועי בפרויקט ערך לנו מנהל הפרויקט מטעם השותפות סעיד עבוד, אדם מיוחד שעובד בקבוצת BST כבר למעלה מ 30 שנה, צמח והתפתח לתפקיד של מנ"פ באחד הפרויקטים היותר מאתגרים שקיימים כרגע בביצוע בחברה. 

ספר על הדרך שלך בחברת BST

בתחילת עבודתי בחברה השתלבתי בתפקידים טכניים וכמכונאי, וטפלתי בציוד וברכבים ההנדסיים של החברה.

הייתי מאוד להוט לעבור לעבוד בשטח ולהשתלב באחד מהפרויקטים, ולאחר 5 שנים עברתי הכשרה מתאימה והשתלבתי כמנופאי צריח בפרויקטים של החברה (שער העיר, כפר סבא ועוד).

לאחר שמנהלי חברת BST הבינו שאני מאוד מעוניין לעבוד בתפקיד ביצוע - הם הוציאו אותי לקורס מנהלי עבודה (על חשבון החברה) כשבינתיים עבדתי כעוזר מנהל עבודה, בצמוד לאנשי מקצוע מעולים, שאפשרו לי ללמוד את רזי המקצוע.

בשנת 2001 קבלתי את תעודת מנהל העבודה והתמנתי כמנהל עבודה בפרויקטים שונים. ב 2010 הצטרפתי לפרויקט הקמת אצטדיון סמי עופר בחיפה כמנהל עבודה ראשי, פרויקט מיוחד שכלל המון אלמנטי הנדסה, ביניהם התעסקות עם אלמנטים טרומיים, הנפות מורכבות, הרכבות ועוד.

בין השנים 2016-2018 השלמתי את לימודי כהנדסאי בניין (לימודי ערב) ועבדתי כ"מהנדס ביצוע" בפרויקט תוצרת הארץ  TOHA1 . לאחר מכן התקדמתי לתפקיד "מנהל ביצוע" בפרויקט עזריאלי טאון בת"א, כמו גם בפרויקט מורכב של הקמת  מרכז עזריאלי במודיעין – מתחם הכולל משרדים, דיור להשכרה, בית מלון ומסחר. ב 2023 קבלתי לראשונה את תפקידי כ"מנהל פרויקט" - בפרויקט בו מתבצעת הסקירה, אלוני ים. היקף הפרויקט - כ 400 מליון ש"ח.

אילו אתגרים מיוחדים קיימים בניהול מגה-פרויקטים?

ניהול אנשים - אחד האתגרים המהותיים במקצוע שלנו, בטח ובטח בפוזיציה של מנהל פרויקט, הוא היכולת לאסוף את כלל צוות המנהלים והספקים, ולהביא אותם אל היעד כמקשה ביחד. בניהול מגה פרויקטים, משובצים עשרות מנהלים (בדרגי ניהול שונים) ולעתים גם מאות פועלים (קבלני משנה ועוד...) כך שהניהול הופך מאתגר שבעתיים. כל מנהל ואיש מקצוע מגיע מרקע שונה, עם יכולה שונה ותפקידו של מנהל הפרויקט הוא לזהות כל אחד ולהעצים את היכולות שלו, כמו גם לתת לו מידע משלים, בכל מקום בו מתגלים פערים זאת כיד לייצר "תזמורת מסונכרנת" אחת המקימה את הפרויקט בזמן, לפי התכנון והתקציב 

לוח זמנים - כמו בכל פרויקט, הזמן תמיד נושף בעורפנו והתקורות העצומות הולכות ונערמות בכל פעם שנגרמים עיכובים. על מנת לעמוד בלו"ז הרצוי, מתבקש צוות הניהול של הפרויקט לערוך חשיבה מעמיקה בכל הקשור בבחירת שיטות הביצוע והציוד, על מנת לוודא כי עבודות השלד יתקדמו בצורה הפשוטה ביותר, ובכך תפתח עבודה מוקדמת ככל שאפשר, לקבלני המערכות, אלומיניום המעטפת ועבודות הגמר.

בניהול מגה-פרויקט ביצוע, תקופת מלחמה מציבה אתגרים חסרי תקדים, במיוחד בכל הקשור לשרשרת האספקה של חומרים וציוד. מנהל הפרויקט נדרש לנווט במציאות כאוטית שבה זמינות החומרים הופכת לבלתי צפויה: שיבושים בנמלים, עיכובים בשרשראות יבוא, מחסור בכוח אדם במפעלים מקומיים ואף שינויים תכופים במחירי חומרי גלם – כל אלה הופכים את תכנון וביצוע האספקות למשימה יומיומית מורכבת. היכולת לאתר ספקים חלופיים, לנהל משא ומתן מחדש על חוזים, לייעל את הלוגיסטיקה תחת אילוצים ביטחוניים, ולשמור על רציפות אספקה קריטית, הופכת להיות מפתח להמשכיות הפרויקט. על מנהל הפרויקט להפגין גמישות מחשבתית, תושייה ויכולת קבלת החלטות מהירות תחת לחץ, כדי למזער את העיכובים ולהבטיח את התקדמות הבנייה, כל זאת תוך שמירה על תקציב, איכות ובטיחות.

בל נשכח כמובן את השמירה על איכות בלתי מתפשרת ובטיחות עליונה מהווה אתגר יסודי המובנה בעצם גודלו ומורכבותו של המיזם. ריבוי המשימות המקבילות, המצריכות תיאום מדויק בין עשרות עד מאות אנשי מקצוע וצוותים שונים, יחד עם ריבוי כוח אדם מקבלני משנה רבים ושונים, יוצר סביבה בה קיימת אינהרנטית סכנה לפערים בביצוע ובסטנדרטים. כל ליקוי קטן בשלב מוקדם עלול להפוך לבעיה קריטית בהמשך, ולכן נדרשת הקפדה יתרה על תהליכי בקרת איכות קפדניים, פיקוח צמוד, וניהול נכון של ממשקים. במקביל, סביבת עבודה עם כל כך הרבה ידיים פועלות, מכונות כבדות וחומרים שונים, מחייבת הטמעה בלתי מתפשרת של תרבות בטיחות פרואקטיבית: תדרוכים יומיומיים, אכיפת נהלי עבודה בטוחים, זיהוי וטיפול בסיכונים פוטנציאליים עוד בטרם יתרחשו, והכשרה מתמדת של כלל הגורמים המעורבים. האתגר הוא להבטיח שכל בורג, כל חיבור וכל פעולה, יבוצעו בסטנדרט הגבוה ביותר, תוך הבטחת שלומם של כל העוסקים במלאכה וחזרתם הביתה בשלום כל יום של כל אחד מהעושים במלאכה בפרויקט.

איזה טיפ של זהב היית נותן למתעניינים בתפקידי ביצוע?

ראשית, אני חושב שמי שמעוניין לעבוד בתפקידי ביצוע, חייב להיות סקרן. על מנת להצליח בתפקיד, יש להיות עם גישה של "פותר בעיות" ולא רק של "מבצע משימות".

מאחר והפרויקטים הפכו להיות מאוד מורכבים, וכוללים המון המון אלמנטים בלתי צפויים, "ראש גדול" הוא הכרחי להצלחה של מנהל. אדם שיחכה ש"יאכילו אותו" וש"יגידו לו מה לעשות" יתעייף מהר ולא יצליח. יש תמיד להוביל יוזמה, להציע חלופות, לחשוב על פתרון בעיות ולא לנסות "לגלגל" את הבעיה למישהו אחר. אין ציפייה ש"נדע הכל" אבל כן יש ציפייה ש"נרים דגל" כשמתגלה בעיה, על מנת לטפל בה לאלתר ולא לדחות את האתגר לשלב מאוחר יותר, בו כבר אין ברירה וחייבים לטפל בה (ואז זה עולה כסף, זמן ובעיקר תסכול...).

עבודות שלד

חניון: ככלל, התקרות בחניון נוצקו באתר ונדרכו בשיטת Unbonded, זאת בשל המפתחים הגדולים וגובה הקומה הנדרש. 3 המגדלים טובלים בחניון משותף והעבודה עליהם נעשתה במקביל. בשיטה זו הכבלים מסודרים במהלך מומנטים על גבי סולמות התמיכה, ומעוגנים בשני קצוותיהם. כבל לא מודבק עשוי מאותה פלדת דריכה ממנה עשויים הכבלים האחרים, אך כאן מיוצר במפעל עם ציפוי שרוול PE ומגורז היטב. הכבלים בדריכה לא מודבקת מפוזרים על פני כל שטח התקרה, למעט אזורים של קורות או רצועות עמוד בהם יש צפיפות רבה יותר מאזורי השדה.

מבנה עליון: בשל הגיאומטריה המשתנה של העמודים בקומות המבנה העליון, נוצרו עומסים וכוחות אופקיים שהצריכו מעבר לעמודים מרוכבים "קומפוזיט". מדובר בעמודי בטון משולבי קורות פלדה, שמוקמו ונוצקו בקומות, לאחר שמיקומם סומן בקפידה על ידי המודד. בשל "תזוזת" העמודים מקומה לקומה, נדרש המודד להגיע ולסמן את העמודים בכל הקומה. התקרות בקומות המשרדים, נוצקו במקום ונדרכו בשיטת Unbonded.

עבודות גמר

ככלל, חלק מעבודות הגמר בפרויקט, נעשים על ידי חברת BST בשטחים המשותפים/ ציבוריים ושטחי המסחר כמו גם שטחי המשרדים נמסרים ברמת "מעטפת".

עם התקדמות שווק שטחי הפרויקט, החלו להיכנס קבלני משנה ל"עבודות התאמה" אשר מבצעים את עבודות הגמר והמערכות בשטחים המושכרים.

על מנת לאפשר לכל שוכר להתחבר לתשתיות ומערכות הבניין, מבוצעות "הכנות" בכניסה לכל יחידה המאפשרות את החיבור העתידי (חיבור לצ'ילרים, אספקת מים, ניקוז, ביוב, חשמל, מתח נמוך וכו').

עבודות אלומיניום

עבודות המעטפת בפרויקט הן מן המורכבות שנראו בפרויקטים בישראל.

יופיו של הבניין נזקף בזכות החזיתות המיוחדות שתוכננו לו, ריבוי זויות, גיאומטריה מיוחדת ו"שבירות" פנימיות וחיצוניות ובכך מהוות אתגר משמעותי לקבלן המבצע.

המערכת שנבחרה לפרויקט היא מסוג דאבל סקין מאוורר (Ventilated Double Skin Facade)  המורכבת משתי שכבות זכוכית עם מרווח מאוורר ביניהן, שמעניקים יתרונות של בידוד תרמי ואקוסטי משופר, הפחתת קרינה סולארית וחיסכון באנרגיה. המערכת תורמת לנוחות פנים, מגינה על המבנה מפני תנאי מזג אוויר ומשפרת את הביצועים האנרגטיים שלו. היא נפוצה בעיקר במבני משרדים ומגדלים מודרניים, במיוחד בפרויקטים העומדים בדרישות גבוהות בנושא בנייה ירוקה.

קרדיטים 

• יזם: חברת דור אלון ובניהול, ייזום ושיווק של חברת רבוע כחול נדל"ן
• זוכות במכרז: החברות BST בנייה וחברת דניה
• קבלן ראשי: BST בנייה
• ניהול ופיקוח: קבוצת WXG
• אדריכלות: משה צור אדריכלים ובוני ערים
• עיצוב פנים: ורד גינדי
• מתכנן שלד: דוד מהנדסים
• מתכנן דריכה: ד.ג.נ הנדסה
• מעטפת אלומיניום: הייקון, מקבוצת אלומיניום קונסטרקשיין
• מערכות: דניה מערכות

למידע נוסף לחצו על התמונות המצורפות !