הנדסאית אדריכלות עם ניסיון רב בניהול תכנון והליכי רישוי בתחום ההתחדשות העירונית, בפרויקטים מורכבים ורב־מערכתיים. כיום עוסקת בניהול תכנון ורישוי של מפעלים לטיפול בפסולת באגף ההנדסה של פארק המחזור חירייה. מתמחה בקידום תהליכים סטטוטוריים, תיאום בין יועצים והובלת תכנון של פרויקטים מורכבים.
5 טעויות נפוצות בהתחדשות עירונית שאפשר למנוע מראש!
התחדשות עירונית היא אחד התחומים המורכבים ביותר בענף הבנייה בישראל. לצד ההזדמנויות הכלכליות עבור יזמים, מדובר בפרויקטים הכוללים ריבוי בעלי עניין, אילוצים סטטוטוריים, תשתיות קיימות וממשקים מורכבים בין גורמים רבים.
לא פעם, טעויות בתיאום, בהסכמים או בניהול התהליך עלולות להשפיע ישירות על לוחות הזמנים, התקציב ואפילו על היתכנות הפרויקט.
להלן חמש טעויות נפוצות שחוזרות בפרויקטים רבים וניתן למנוע אותן מראש באמצעות תכנון וניהול נכון.
חוסר תיאום מוקדם בין כלל יועצי הפרויקט וגורמי ביצוע
בפרויקטי התחדשות עירונית ובפרויקטי בינוי בכלל, חשוב לשלב את כל היועצים כבר בשלבים הראשונים: אדריכלות, קונסטרוקציה, חשמל, תשתיות ופיתוח, כדי לוודא שהתכנון מדויק ומתואם מראש.
מעבר לכך, ישנה משמעות גדולה דווקא בשילוב של גורם ביצועי כבר בשלב התכנון, אשר יכול לשפר משמעותית את איכות ההחלטות. קבלן או גורם מבצע שמכיר את השטח ואת מגבלות הביצוע יכול להצביע מוקדם על בעיות, להציע פתרונות פשוטים יותר ולחסוך שינויים בהמשך. כך ניתן ליצור תכנון שהוא לא רק נכון על הנייר, אלא גם ישים לביצוע בשטח. בדרך כלל, תכנון שמנותק מהביצוע מייצר תיקונים ועיכובים בשלבים מאוחרים.
מה עושים? משלבים את גורמי הביצוע כבר מהשלב הראשון, כדי לקבל תכנון מדויק, תיאום ציפיות ביצועיות ועמידה בתקציב עלויות ביצוע.
תיאום מאוחר מול חברת החשמל
אחת הטעויות המשמעותיות ביותר בפרויקטי התחדשות עירונית היא דחיית הטיפול בתשתיות החשמל לשלבים מתקדמים מדי.
עמודי חשמל, קווי מתח עיליים, חדרי טרנספורמציה ותוואי תשתית קיימים מהווים אילוץ תכנוני לכל דבר. במקרים רבים הם מכתיבים מיקום מבנים, גישה לאתר, תכנון פיתוח ואף היתכנות ביצועית ולעיתים אף משפיעים על היתכנות הפרויקט הן מבחינה תכנונית והן מבחינה כלכלית.
מעבר לכך, תהליכי הטמנה והעתקה מול חברת החשמל כוללים תיאום הנדסי, אישורים, תכנון וביצוע - תהליך ארוך שאינו בשליטת היזם בלבד. כאשר הנושא אינו מטופל בשלבים המוקדמים, הוא הופך לעיתים לצוואר בקבוק משמעותי, ומשפיע באופן ישיר על מועד תחילת ביצוע.
מה עושים? מתחילים תיאום עם חברת החשמל כבר בשלבי התכנון הראשוניים, גם אם התכנון עדיין אינו סופי.
הסכם תמורות לא מדויק מול הדיירים
אחת הטעויות הנפוצות היא גיבוש הסכם עם הדיירים שמגדיר תמורות, אבל לא נבדק לעומק האם הפרויקט באמת יכול לעמוד בהן כלכלית והנדסית לאורך כל הדרך.
לפעמים ההסכם נראה טוב על הנייר, אבל לא לוקח בחשבון עלויות כמו תשתיות, דרישות רשויות שעשויות להתווסף בהמשך הדרך, פתרונות חניה או שינויים בלתי צפויים בתכנון ובביצוע, ועלויות מימון במצבים של עיכובים לא צפויים בביצוע.
במצב כזה נוצר פער בין מה שהובטח לדיירים לבין מה שהפרויקט יכול לשאת בפועל, ולמעשה, התחייבויות גבוהות מדי עלולות להפוך בהמשך לקושי אמיתי בקידום הפרויקט.
מה עושים? סוגרים את התמורות רק אחרי בדיקה כלכלית-הנדסית אמיתית של הפרויקט, ומוודאים שהן משאירות מרווח ביטחון סביר להמשך הדרך.
ניהול לא נכון של הליכי רישוי מול תכנון
בפרויקטים של התחדשות עירונית חשוב להבין את שלבי הרישוי הצפויים מראש, ולנהל את התכנון במקביל אליהם. במקום להמתין להשלמת כל התוכניות, עדיף להגיש לרשויות חומר גם אם הוא עדיין חלקי, כדי להתחיל לקבל הערות ופידבקים בזמן אמת.
כך ניתן לבצע תיקונים תוך כדי תנועה, במקום לגלות פערים רק בסוף ולהתחיל סבב תיקונים מחדש. למעשה, המתנה לתכנון מושלם מאריכה משמעותית את לוחות הזמנים.
מה עושים? מקדמים את הרישוי במקביל לתכנון, מגישים חומרים בשלבים, ומנהלים תהליך של תיקונים ושיפורים תוך כדי קבלת הערות מהרשויות ולא רק בסוף התהליך.
חוסר שקיפות מול הדיירים
בפרויקטי התחדשות עירונית, הדיירים אינם רק לקוחות, הם חלק בלתי נפרד מהתהליך. חוסר שקיפות או תקשורת חלקית עלולים להוביל לחוסר אמון, התנגדויות ועיכובים בקידום הפרויקט. לעיתים, לא המידע עצמו הוא הבעיה אלא הדרך שבה הוא מועבר.
מה עושים? מקפידים על תקשורת רציפה, עדכונים שוטפים והנגשת מידע בצורה ברורה ונגישה לכלל בעלי הדירות.
סיכום
עיכובים בפרויקטי התחדשות עירונית נוצרים בדרך כלל בגלל הצטברות של החלטות קטנות שלא טופלו בזמן.
תיאום מוקדם מול חברות תשתית, הסכמים ברורים, ניהול רישוי נכון, שקיפות מול הדיירים ותיאום תכנון נכון - כל אלה הם תנאי בסיס להצלחת הפרויקט.
בסופו של דבר, הצלחת ההתחדשות העירונית נמדדת לא רק במה שנבנה, אלא באופן שבו מנוהל כל התהליך שמוביל לשם.
בהצלחה!
קהילת הנשים
שייכות. מעורבות. השראה. פרגון.
קהילת הנשים של CivilEng (מ-2019) פועלת להוביל שינוי תרבותי בענף הבנייה, הנדל"ן והתשתיות בישראל. הקהילה מדגישה את תרומתן הייחודית של נשים לענף, ומקדמת את שילובן בעמדות השפעה.
הקהילה פונה לנשים בתפקידי מטה ושטח העוסקות ביזמות ונדל"ן, קבלנות וביצוע, ניהול ופיקוח, תכנון וייעוץ ועוד...
הצטרפי לקהילה >>
