מהר יותר, גבוה יותר: המהפכה בתכנון ובנייה 2026
ענף התכנון והבנייה בישראל עובר בשנה האחרונה טלטלה חיובית, שנועדה לתת מענה לצורך הבוער בקיצור לוחות זמנים והגברת הכלכליות בפרויקטים. כמי שעומדים בחזית התכנון, עלינו להכיר לעומק את שלוש הרפורמות המרכזיות שמשנות את כללי המשחק.
1. רישוי העצמי: מהפיכת האחריות
הרפורמה המשמעותית ביותר היא המעבר למסלול רישוי עצמי. מדובר בשינוי פרדיגמה: הסמכות להוצאת היתר בנייה עוברת מהוועדה המקומית לאדריכל מורשה היתר. היתרונות ליזם הם אדירים – קיצור משך קבלת ההיתר משנתיים לטווח של 3–6 חודשים בלבד.
התהליך הוא של הוצאת תיק מידע ייעודי - לרישוי עצמי ולאחר מכן כל תהליך ההגשה, קליטה, בדיקה ומתן היתר נעשה ע"י המורשה להיתר. אישורי גורמים חיצוניים כמו פקיד היערות, פיקוד העורף וכיבוי אש עדיין נשארים אבל התהליך "חוסך" את בדיקות הרישוי בעירייה.
עם הכוח מגיע עם אחריות כבדה. האדריכל נדרש כעת לבקרה פנימית קפדנית, לליווי משפטי ושמאי ולחשיפה ביטוחית גבוהה יותר. נכון להיום, המסלול חל על מבנים בהם 80% מהשטח מיועד למגורים, עם הסכמה של 100% מבעלי הקרקע, אך במסגרת חוק ההסדרים צפויה הרחבה גם למגדלים ומבני ציבור.
2. שינוי הגדרת "בניין גבוה": פתיחת צוואר הבקבוק
בינואר 2026 צפוי להיכנס לתוקף עדכון קריטי בתקנות התכנון והבנייה: הגדרת "בניין גבוה" יורחב מ-29 מטרים ל-42 מטרים כ-14 קומות. למה זה חשוב? תקנות כיבוי אש משפיעות בעצם על תכנון עיר. עד היום, בניינים בני 11–13 קומות נדרשו לעמוד בתקנים המחמירים של "רבי קומות" (שני חדרי מדרגות, ספרינקלרים ומבואות עשן), מה שהפך אותם ללא כלכליים. ללא הבדל בין בנין של 12 קומות למגדל בן 30 קומות. השינוי מאפשר מנעד רחב יותר של גבהים – "סמי-מגדלים" – ומוזיל משמעותית את עלויות הבנייה בטווח הקומות הבינוני.
3. הרחבת ממ"דים: מיגון ורווחה
רפורמת הממ"דים, שאושרה ביולי 2025, מאפשרת הגדלה של הממ"ד עד ל-15 מ"ר נטו (בדירות מעל 80 מ"ר), עם הרחבת הממ"ד ותוספת חדר רחצה. בדירות קטנות הרחבה של 3 מ"ר. מדובר בזכויות בנייה נוספות על התב"ע הקיימת, עם פטור מהיטל השבחה. הרפורמה נועדה לאפשר שהייה ממושכת בחירום, תוך מתן גמישות תכנונית המאפשרת לממ"ד לתפקד כיחידת מגורים איכותית בשגרה.
מה חשוב לדעת: ההרחבה חלה על כל הארץ והיא מתאפשרת רק בתב"עות שהופקדו לפני יולי 2025 בתב"עות חדשות יותר התקנה לא חלה.
ניתן להרחיב ממ"דים רק אם קווי הבנין והתכסית מאפשרת זאת, ישנם פרויקטים בהם הבנין בנוי למקסימום ואין איפה לשלב את ההרחבה
סיכום: הרפורמות החדשות מעניקות לנו, האדריכלים והמהנדסים, כלים גמישים ומהירים יותר מבעבר. המפתח להצלחה טמון ביכולת שלנו לנהל את הסיכונים החדשים לצד ניצול הזדמנויות התכנון המתרחבות.
הכותב הוא יונתן פיק, בעלי משרד "פיק אדריכלים", מומחה בתכנון פרויקטי מגורים, עירוב שימושים ודיור להשכרה.
אין תגובות