AFLALO ניהול ופיקוח | bmby | סמנטו טכנולוגיות | ESQ להנדסה אזרחית | EXYTE | GSL לירית הנדסה | INTSITE | iSTERN | JUSTMANAGE | madlan | MODY | Opanadlan | RECOM | SHUNTONG | Soltell Systems | URBUILD | Volach & Co - Law Office | WECON | WXG | א.אפשטיין | א.כצמן מהנדסי בניין | א.צ שווק | א.שדה | אגרוטופ | אדוונס הנדסה | אדם-אטיאס | אהוד לויתן הנדסה | אודור בנייה | אוליצקי תשתיות | אופק שלי | אזורים | אחים אמר | אחים מרגולין | אחים פוקרא בנייה ויזום | איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות | אישיו סי אס | אכברט מהנדסים | אל-הר הנדסה ובניין | אלדר שווק | אלוטון | אלומלייט (ישראל) | אלקטרה בנייה | אסותא תשתיות | אפקון בנייה | אפרתי מדפיס | ארגון נכי צה"ל | ארז מהנדסים | בוני בניין | בוני התיכון | בורשטיין מהנדסים | בני וצביקה | ברוש בניה | ברן ישראל | ברקן הנדסה | גאודע בקרת בנייה | גב ים | גוזלי בנייה | ד.א.ל-ח.פ.ת | דוד מהנדסים | דניה סיבוס | דנישרא אינטרנשיונל | הייליפט | המועצה הישראלית לבנייה ירוקה | הנסון (ישראל) | התאחדות הקבלנים בוני הארץ | חוצה ישראל | י. טל אחזקות וניהול | י.ח דמרי | י.שני מהנדסים | יובל אלון | ינון מחקר | ירון הירש מהנדסים | ירון שמעוני שחם מהנדסים יועצים | לוינשטין | מ.ג.א.ד | מגאסון | מסד עוז | ניצן ענבר ניהול פרויקטים | ניצן קול | נת"ע - נתיבי תחבורה עירוניים | נתיבי ישראל | סווירי מהנדסים | סיון ביצוע | סלומון מהנדסים | סלע בינוי | סקיליין | עדיא | עו"ד גיא פרבמן רשף ושות' | עו"ד מינצר - כרמון, נסים ושות' | עו”ד גיא פרבמן, רשף ושות' | עומר הבונים | עומר הנדסה | עיריית ת"א | עלי חוארי מהנדסים | עמית לויתן | עץ השקד | פורט מהנדסים | פז כלכלה | פייסט אדריכלים | פילואש | פישר בכר חן וול אוריון ושות' | פרשקובסקי | צבי המלי מהנדסים | צה"ל - בינוי | קב' צליח רוטשילד | קבוצת BST | קבוצת אורון | קבוצת אשטרום | קבוצת ב.ס.ר | קבוצת חנן מור | קבוצת סופרין | קבוצת שיבולת | קדמור | קו מדידה | קובטי יוסף | קופמן יזמות ובנייה | קימברלי קלארק | קן התור | קרן דנון פתרונות פשוטים בנדל"ן | קרן יסודות | רוטשטיין | רום גבס | רם אדרת | רם לי בנייה | רמי צרפתי | ש.בן אברהם | שי גיל פרוייקטים | שיכון-בינוי | שלו מור יוסף | שמשון זליג | שער ניהול פרויקטים ומכרזים | שפיר הנדסה | תדהר | תצפית נדל"ן |

ניהול פרויקטים בבנייה - חלק 1

הסיכום מבוסס על נסיון מצטבר בפרויקטים בהיקף של מאות יחידות באיזור המרכז. הוא לא משמש ספר לימוד לניהול פרויקטים אלא נועד להאיר מקומות חשובים למי שכבר מנהל פרויקטים בשלבי היזום והתכנון עבור עצמו או עבור אחרים. 

לתפישתנו ניתן למקסם את הפוטנציאל התכנוני והכלכלי של הפרויקט ולחסוך חודשים רבים, ולפחות מאות אלפי שקלים בתנאי שעושים את הפעולות הנכונות בזמן, ולא מדלגים על שלבים בהכנת הפרוגרמה, בבדיקות לפני ותוך כדי התכנון, בתכנון עצמו, ובהכנת המכרז וההתקשרות.

  • איך מזרזים את השלמת התכנון וקבלת ההיתר ומונעים עיכובים?
  • איך מוודאים שהתכנון אופטימלי ושהדירות ימכרו במקסימום?
  • הולכים להתחיל לבנות. איך מוודאים מראש שהקבלן יעשה עבודה טובה במסגרת התקציב?
  • פרויקט בנייה לוקח שנים מההתנעה ועד המסירה. איך אפשר גם להנות ממנו?

 

בעיות וטעויות נפוצות שמאיטות את הפרויקט, ושורפות כסף ואנרגיה

 

יזום, תכנון ורישוי

 

מימון לא מספיק לשלב התכנון: ראיתי פרויקטים שהתעכבו במשך שנים בגלל שלבעלי הקרקע לא היה כסף זמין לשלם לבעלי המקצוע או לאגרות לעיריה עד סגירת הליווי הבנקאי.

כידוע הבעיה מספר אחת בקבוצות רכישה היא ההון העצמי. במידה והיו עיכובים בתשלום למתכננים יהיה קשה מאוד עד בלתי אפשרי לקבל מהם שירות והתייחסות רצינית. הבעיה מול אנשי המקצוע תמשך גם לאחר שקיבלו התשלום עקב הרגלים שנוצרו בפרויקט.

פתרון: מימון בשלב המוקדם הוא חיוני כדי שניתן יהיה להכניס אנרגיה לפרויקט ולהריץ אותו. חייבים לשלם לאנשי המקצוע, בדיקות, העתקות. הסכום הנדרש עד למועד קבלת אגרות הבנייה הוא בסביבות 15,000- 20,000 ש"ח לכל יח"ד (לפרויקטים בגודל בינוני), ותלוי בגודל הפרויקט.

האפשריות הנפוצות למימון שאינו משכנתא הן להכניס שותף פעיל בהיקף שנדרש למימון כולל אפשרות לקבלן מבצע בעסקת קומבינציה, לקחת הלוואה עסקית, או להגיע לסיכום מראש עם המתכננים על פרמיה גבוהה בתמורה לדחיית התשלום.

כמו כן נניח והיו עיכובים בתשלום למתכננים והם נפתרו – חשוב מאוד לפתוח דף חדש איתם כדי לשנות את המומנטום ולהניע מחדש את העבודה לקראת השלמת התכנון.

 

שימוש בחלק קטן מצוות המתכננים: לפרויקט טיפוסי דרושים אדריכל, קונסטרוקטור, יועץ קרקע, אינסטלציה, חשמל, מיזוג, אקוסטיקה, בטיחות, פיתוח, תנועה, מעליות, איטום. רצוי גם יועצי אלומיניום, מיגון, בנייה ירוקה.

יש יזמים שמנסים לחסוך בעלויות בשלב הראשוני על חשבון שכר הטרחה למתכננים. הסיכון הוא שבשלב מאוחר יותר תאלצו לשנות את התכניות, מה שיקח הרבה יותר זמן וגורם לעבודה חוזרת ויצירת דינמיקה שלילית. יתרה מזאת, אם החוסרים בתכנון נגררים למכרז הם יעלו כסף נוסף בביצוע.  

פתרון: לחתום על הזמנת עבודה מול כל צוות התכנון כבר בתחילת העבודה. עם זאת, במידה ומנסים לחסוך בעלויות בתחילת העבודה ניתן לסכם עם חלק מהמתכננים על יעוץ ראשוני בלבד / פרוגרמה תכנונית עקרונית עד שיגיע השלב שידרשו לעבוד בפועל על התכנון להיתר.

 

לתת למתכננים לעבוד "על אוטומט": היזם חייב להיות מעורב בתהליך כדי למנוע טעויות תכנון כתוצאה מחוסר תיאום עם הנושא השיווקי או הקנייני, למשל במידה ונדרשים שינויים בתכנון לאחר שהוצגו תכניות לרוכשי הדירות. תמיד צצות טעויות תכנון, וכל טעות תכנון שנגררת לשלב מאוחר יקח הרבה יותר זמן לתקן.

כמו כן אם היזם לא מראה מחויבות ומעורבות בפרויקט הדבר משדר למתכננים שהעסק לא חשוב.

פתרון: כשהיזם ומנהל הפרויקט עובדים ביחד הפרויקט יטוס קדימה במהירות וללא טעויות נגררות. המינימום הוא שיחת טלפון שבועית לאדריכל ומנהל הפרויקט. בונוס – לברר אם יש מתכנן בצוות שמשמעותי ונדרש לקבל ממנו שירות ולהיות בקשר ישיר איתו.

 

 

טעויות במכרז ובהתקשרות עם קבלן

 

להפיץ מכרז קבלנים חצי מבושל: אתם יכולים לכתוב בתוך ההסכם שהמכרז "פאושלי" מאה פעם ועדיין הקבלן יוכל לטעון בעתיד שהמכרז הטעה אותו. 

כדי שהמכרז יוכל להפוך לחוזה אמיתי הוא צריך להיות מפורט לגמרי. אם אין כתב כמויות אז התכניות והמפרטים צריכים להיות מפורטים כדי לכסות הכל ולאפשר לקבלנים לתמחר את הפרויקט במדויק. אחרת אתם חושבים שאתם חוסכים זמן עבודה ובעצם ומייצרים בעיות גדולות ועיכובים בביצוע.
פתרון: ההזדמנות לתקן היא לאחר שיצא המכרז ובמהלך המו"מ עם קבלנים ולפני החתימה עם הקבלן. זה עלול עדיין לפגוע במו"מ עם הקבלן אבל עדיף ממצב שבו מנסים לדחות את הפתרון לשלב הביצוע. חשוב מאוד לעדכן את הקבלן עם מסמך עדכון מיוחד ולהחתים אותו על העדכונים בתכנון כדי למנוע טענות בהמשך. 

באופן בסיסי התקשרות בחוזה פאושלי מעלה את הסיכוי למחלות של מחיר נמוך מידי בהסכם הבסיסי והמשך מו"מ על חריגים לאורך כל חיי הפרויקט. אם כבר הולכים על סגירה בחוזה פאושלי צריך להשקיע זמן ותשומת לב במהלך המו"מ כדי להציף כמה שיותר בעיות לפני החתימה (מפורט בחלק 2).

 

להתעלם מהתקציב: בשלב זה אתם כבר יודעים כמה אתם יכולים להשקיע במפרט הפרויקט, מה הציפיות שלכם או של הרוכשים, ומהן העלויות המוערכות של חומרי הגמר. במיוחד במידה ואתם עובדים תחת אילוץ של הערכת שמאי של בנק מלווה אין לכם את הפריווילגיה לחרוג מהאומדן שלו. במובן הזה הבנק המלווה קובע את עלות הביצועשל הפרויקט. 

במידה ואתם רוצים לשדרג את המפרטים תנהלו מו"מ נפרד על מחירי השינויים ותסגרו אותם מראש לפרטים, בין אם על בסיס מחירון "דקל שינויי דיירים" וכד' עם הנחה, או על בסיס מחירון משלכם.

 

להתחיל לבנות לפני השלמת התכנון המפורט: נראה כאילו שהמתכננים עובדים לאט מדי או שאתה חושב שהקבלן יסתדר עם התכניות של ההיתר? אם אתה מתחיל לבנות עם תכניות לא מפורטות ומתואמות סופית תתכונן לסדרה ארוכה של בעיות: טעויות של הקבלן בבנייה עקב חוסר בתיאום התכניות, דרישות מתמשכות (ובחלקן מוצדקות) של הקבלן לתוספות חריגים, שינויים בתכניות, ובאופן אירוני גם עיכובים בלוח הזמנים.
פתרון: הדרך להמנע מכל זה הוא לקיים מהלך מרוכז ומאומץ עם המתכננים לתיאום התכנון בשלב שבין הפצת המכרז והחתימה מול הקבלן המבצע, תוך עדכון הקבלן על השינויים לפני החתימה. זה עשוי לדחות את תחילת העבודה בעוד מספר שבועות אבל ישתלם בהמשך.

 

לקריאת החלק השני של המאמר: ניהול פרויקטים בבנייה - חלק 2

למאמרים נוספים של חגי שקלאר כנסו: 

 

 

תגיות
הוספת תגובה
תגובות

אין תגובות

על המחבר

רק למשתמשים רשומים גישה מלאה לכל ישומי האתר !

על מנת ליהנות מכל הפיצ'רים והשירותים אותם אנו מציעים בפורטל החדש - מומלץ לבצע הרשמה קצרה ולנהל כרטיס אישי (ניתן גם באמצעות היוזר בפייסבוק).

ההרשמה והשימוש בתכני הפורטל ללא עלות !

הירשםהתחבר

לחצת על "סל המשרות"

רק למשתמשים רשומים גישה לסל המשרות

אנו ממליצים לכם להירשם או להתחבר לאתר כדי ליהנות ולייעל את תהליך חיפוש העבודה.

משתמש שאינו רשום רשאי לשלוח קורות חיים לכל משרה בנפרד.

חזרה ללוח הדרושים | הירשם | התחבר