פרק 39: מאחורי הקלעים של פרויקטי נדל״ן ותשתיות בישראל - שיחה עם עו״ד תמי פירון

בפודקאסט של CivilEng אנחנו נפגשים עם אנשי מקצוע מעניינים ומובילי דעה בענף הבנייה והתשתיות בישראל, במטרה לחשוף את הסיפורים מאחורי הקלעים ולהציג את האתגרים, ההזדמנויות והחדשנות שבתעשייה.

בכל פרק אנחנו מראיינים אנשי מקצוע, שחולקים תובנות וניסיון רב על התחומים שמעצבים את תעשיית הבנייה בישראל. דרך שיתוף הידע והניסיון של המרואיינים, הפודקאסט מעניק למאזינים ערך מקצועי ומעשי, כמו גם השראה לקידום ופיתוח.

תקציר: פרק 39

בפרק הזה אנחנו מארחים את עו"ד תמי פירון -  שותפה מנהלת במשרד פירון, מהקולות הבולטים בישראל בליווי משפטי של פרויקטי נדל"ן, תשתיות ואנרגיה.

בשיחה פתוחה וישירה תמי מספרת על הדרך המקצועית שהובילה אותה להתמחות דווקא בענף הבנייה והתשתיות, על נקודות המפנה בקריירה, ועל האתגרים שמלווים פרויקטים מורכבים כבר משלב התכנון ועד הביצוע.

דיברנו גם על מה שקורה מאחורי הקלעים של הליווי המשפטי בפרויקטים גדולים: איפה כסף הולך לאיבוד בגלל ניהול משפטי לא נכון, אילו סוגיות חוזרות שוב ושוב בשטח, ומה מנהלי פרויקטים לא תמיד רואים בזמן - עד שכבר מאוחר מדי.

בנוסף, נגענו בהבדלים בין ליווי פרויקטי נדל"ן "רגילים" לבין פרויקטי תשתית רחבי-היקף, ובשאלה מה באמת מבדיל בין פרויקט שמצליח לבין כזה שמסתבך - מנקודת מבט משפטית-אסטרטגית. ולבסוף, שיחה אישית וכנה על נשים בתפקידי הנהגה בענף הבנייה: מה השתנה לאורך השנים, מה עדיין מאתגר, ואיזו עצה תמי נותנת לנשים צעירות שמבקשות להיכנס לעמדות השפעה בענף.

פרק על משפט, הנהגה, אחריות מקצועית - ומה שקובע את גורלו של פרויקט הרבה לפני שהבטון הראשון נשפך.

האזינו לאודיו:

צפו בוידאו:

רוצים להשתתף בפודקאסט?  צרו קשר >>

מנהל תכנון לחברה יזמית במרכז

מנהל תכנון

מנהל עבודה לפרויקט מגורים

קורס ניהול לוחות זמנים ומשאבים בבנייה ותשתיות - Project | 26.5.2026

קורס הגשת מכרזים וניהול חוזי התקשרות | 27.05.2026

קורס ניהול סיכונים בפרויקטי בנייה ותשתיות | מועד חדש יעודכן בהקדם

תקציר AI של הפרק

מאחורי הקלעים המשפטיים של פרויקטי נדל"ן ותשתיות: שיחה עם עו"ד תמי פירון - שותפה מנהלת במשרד פירון

ענף הבנייה, התשתיות והאנרגיה מתנהל דרך חוזים. הרבה חוזים. אבל מה שקובע אם פרויקט יצליח – או ייכנס למחלוקות יקרות – הוא לא רק ההנדסה, אלא גם האופן שבו מחלקים סיכונים כבר בתחילת הדרך.

בפרק הפודקאסט אירחנו את עו"ד תמי פירון, מהדמויות הבולטות בישראל בתחום המשפטי של נדל"ן, תשתיות ומימון פרויקטים. בשיחה פתוחה היא שיתפה מניסיונה המצטבר של יותר משלושה עשורים בליווי פרויקטים מורכבים – החל מעסקאות קרקע והתחדשות עירונית, דרך פרויקטי אנרגיה, ועד מכרזי תשתית גדולים.

הדרך לעולם הפרויקטים

עו"ד פירון החלה את דרכה בעולם המשפט לפני כ־36 שנה, בתקופה שבה תחום ההתמחויות כמעט שלא היה קיים. עורכי דין עסקו אז במגוון רחב של תחומים – ליטיגציה, הוצאה לפועל, עסקאות נדל"ן ועסקאות מסחריות.

עם השנים בחרה להתמקד בתחום הנדל"ן – ומשם הדרך לעולם התשתיות והאנרגיה הייתה טבעית.

"יחד עם הלקוחות התגלגלתי לתחום הפרויקטים," היא מתארת. "זה תחום מרתק, דינמי, כזה שמתפתח תוך כדי תנועה."

אחד הפרויקטים הראשונים שבהם הייתה מעורבת היה הסכם הזיכיון של כרמלטון – מהסכמי הזיכיון הראשונים בישראל – כולל עבודה מול קבלנים בינלאומיים בתקופה שבה התקשרויות מסוג זה עדיין לא היו שכיחות.

נדל"ן, תשתיות ואנרגיה – שלושה עולמות שונים

למרות נקודות ההשקה ביניהם, מדובר בשלושה עולמות מקצועיים שונים מאוד.

בעולם הנדל"ן, עיקר העבודה המשפטית מתמקדת בזכויות הקרקע:

• בדיקת זכויות
• סוג הבעלות
• שעבודים
• מגבלות תכנוניות
• התחייבויות כלפי דיירים
• ליווי פיננסי

לעומת זאת, בפרויקטי תשתית ואנרגיה מדובר במערכת חוזית רחבה ומורכבת בהרבה, הכוללת:

• הסכמי EPC
• הסכמי תפעול ותחזוקה
• התקשרויות עם גופים ציבוריים
• מימון מוסדי
• ממשקי רגולציה

"אלה עולמות שונים לגמרי," היא מסבירה. "גם סוגי ההסכמים, גם סוגי הלקוחות וגם אופי הסיכונים."

הסכמי EPC – לא רק קבלנות

אחד ההבדלים המשמעותיים בפרויקטי תשתית הוא המעבר להסכמי EPC – Engineering, Procurement and Construction.

מדובר בהסכמים רחבים בהרבה מהסכמי קבלנות רגילים, הכוללים:

• אחריות תכנונית
• אחריות רכש
• אחריות ביצוע
• ולעיתים גם רכיבי תפעול

המשמעות: היקף האחריות והסיכון של הקבלן הראשי גדל משמעותית.

חלוקת הסיכונים – נקודת המפתח של הפרויקט

אחת התובנות המרכזיות שעלו בשיחה היא החשיבות הקריטית של חלוקת סיכונים נכונה בין הצדדים.

לדברי פירון, בפרויקטי תשתית רבים בישראל קיימת מגמה ברורה של העברת סיכונים לקבלן הראשי או לזכיין – לעיתים בהיקף שאינו סביר.

"ככל שחולף הזמן," היא אומרת, "ההסכמים נעשים מורכבים יותר – וגם קשים יותר לקבלנים."

כאשר חלוקת הסיכונים אינה מאוזנת:

הקבלנים נדרשים לתמחר אי־ודאות גבוהה

מתפתחים סכסוכים

ולעיתים הפרויקט נכנס לקשיים משמעותיים

חלוקת סיכונים נכונה, לעומת זאת, מאפשרת:

• פתרון בעיות מוקדם
• יציבות ביצועית
• הפחתת מחלוקות
• ושיפור תוצאות הפרויקט

למה חשוב לשלב ייעוץ משפטי כבר בתחילת הפרויקט

אחת ההמלצות הברורות שעלו בפרק: לשלב ייעוץ משפטי כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.

"המצב האופטימלי," מסבירה פירון, "הוא שעורך הדין נמצא שם מההתחלה."

בשלבים מוקדמים ניתן עדיין להשפיע על:

• חלוקת הסיכונים
• מבנה ההסכמים
• מנגנוני פתרון מחלוקות
• בשלות סט התכניות
• מנגנוני שינוי

כאשר הייעוץ המשפטי נכנס מאוחר – מרחב ההשפעה מצטמצם משמעותית.

העבודה מול מזמין ציבורי – דיסציפלינה אחרת

בפרויקטי תשתית רבים מזמיני העבודה הם גופים ציבוריים.

לדברי פירון, מדובר במערכת חוזית שונה באופייה:

• קצב עבודה שונה
• מבנה סיכונים שונה
• חוזים קשיחים יותר
• רגולציה משמעותית יותר

עם זאת, היא מדגישה כי בשנים האחרונות קיימת גם התמקצעות משמעותית בצד המזמין הציבורי – כולל צוותים משפטיים והנדסיים מתקדמים יותר.

חוזה טוב מתחיל בסט תכניות ברור

אחת הסוגיות המרכזיות בפרויקטי ביצוע היא בשלות התכנון.

לדברי פירון, אחד המקורות המרכזיים למחלוקות הוא יציאה לביצוע עם סט תכניות שאינו מוגדר היטב.

כאשר ההסכמים מגדירים מראש:

• מהי התפתחות טבעית של התכנון
• מהו שינוי
• מי נושא באחריות
• ומהו מנגנון ההכרעה
• ניתן להפחית משמעותית סכסוכים.
• מערכת יחסים – לא פחות חשובה מהחוזה

מעבר למסמכים המשפטיים, פירון מדגישה גם את החשיבות של מערכת יחסים מקצועית בין הצדדים.

"ככל שיש יותר אמון בין היזם לקבלן," היא אומרת, "כך קל יותר לפתור בעיות."

גם כאשר קיימים אינטרסים מנוגדים – מערכת יחסים מקצועית מאפשרת לנהל אותם נכון.

השיחה נגעה גם להשתלבות נשים בענף.

לדברי פירון, ניתן כבר לזהות שינוי משמעותי:

• יותר מהנדסות
• יותר מנהלות תכנון
• יותר מנהלות בחברות נדל"ן
• יותר עורכות דין בתחום התשתיות

עם זאת, עדיין מדובר בתהליך שנמצא בהתפתחות.

"ככל שרואים יותר נשים בענף – נכנסות יותר נשים לענף," היא אומרת.

לדבריה, לחשיפה מקצועית – בכנסים, בפודקאסטים ובפאנלים – יש תפקיד חשוב ביצירת שינוי.

מבט קדימה

תחומי התשתיות, האנרגיה ומימון הפרויקטים ממשיכים להתפתח במהירות.

רגולציה משתנה, מודלים חוזיים מתעדכנים, והיקפי הפרויקטים גדלים.

לדברי פירון, מדובר בתחום מקצועי דינמי במיוחד – כזה שמאפשר למי שנכנס אליו להמשיך ללמוד ולהתפתח לאורך כל הקריירה.

"זה תחום שלא עושים בו אותו דבר כל יום," היא מסכמת. "יש בו עניין, עומק ואתגר מקצועי מתמשך."