קבוצות רכישה, חלק ב`

קבוצות רכישה - מידע כללי, חלק א`

יתרונות קבוצת רכישה

חסכון כספי

חסכון משוער של עד כ-30% כאשר הקבוצה מתארגנת באופן חכם ונכון. חסכון זה מורכב ממספר גורמים אשר משתנים בין פרויקט לפרויקט:

1. חסכון במס - מורכב ממספר גורמים:

חסכון במע"מ מתבטא בקניית הקרקע. קבוצות רכישה חוסכות מע"מ זה על פי חוק, מכיוון שעל פי חוק פטור אדם פרטי מתשלום מע"מ.
מס רכישה, מכיוון שהרוכש קונה באופן ישיר את חלקו בקרקע, ונושא על עצמו את עלויות הרכישה. הרוכש מחויב בתשלום מס רכישה על הקרקע בלבד. ולא גם על הבנייה כמוכר בעסקה קונבציונלית. החסכון במס משוערך ב 17%.

2. חסכון בעלויות המימון - החסכון נוצר בעקבות הסיכון הנמוך (מבחינת נותן המימון) בקבוצות רכישה. נוצר מצב בו הבנקים וחברות מימון שונות מעדיפות לעבוד עם קבוצות רכישה מאשר עם קבלנים משום שהמימון הדק עומד בסטנדרטים הרלוונטים של הגופים הנ"ל להשקעה. הדברים נכונים שבעתיים בימים אלה של המשבר הכלכלי בהם הבנקים עוצרים את זרם ההלוואות ומחשבות את הסיכונים, מה שבא לידי ביטוי בריביות אותם משלמים הקבלנים ובעליית מחירי הדירות. כאשר מדובר ברוכשים פרטיים, הסיכון לגופים הממנים כאמור קטן יותר ולכן עלות העסקה זולה יותר בכללותה מה שמוביל לקיצוץ העלויות ולהוזלה במחיר הכללי של העסקה.

3. הרווח היזמי של הקבלן - ברכישה קונבנציונלית, הקבלן שבצדק רוצה לקבל את שכרו על העבודה, הזמן והסיכון שלקח. בקבוצת רכישה הקבלן העובד, הינו קבלן ביצועי. כלומר, הקבלן מקבל את שכרו עבור עבודתו בלבד.

4. עלויות פרסום ושיווק - עוד גורם אשר מעלה את ערך הדירה בצורה משמעותית הינו הגורם השיווקי. להבדיל מרכישה רגילה.

החסכון בקבוצות רכישה, מהווה חלק עיקרי ואת הגורם המכריע בהחלטה על הצטרפות לקבוצות רכישה, ניתן להבין שהמיסוי והרווח היזמי מהווים מרכיב עיקרי מעלות הנכס, קבוצת רכישה שמנוהלת נכון מצליחה לנצל זאת ולחסוך סכום משמעותי מערך הנכס, לעיתים אף של 30%!.

בטחון מפני כשלון הקבלן

ברכישת דירה מקבלן / יזם, הקרקע וכל מה שבנוי עליה בבעלותו לכן במקרה שאותו קבלן / יזם פשט רגל או נתקע במהלך הפרוייקט, רוכשי הדירות ישארו עם הערבות שהקבלן נתן להם, נתונים לחסדיו של הבנק יחד עם רשימת נושים ארוכה.

בקבוצת רכישה חברי הקבוצה רוכשים את הקרקע והקבלן איתו יעבדו יהיה קבלן מבצע בלבד, כלומר הוא יקבל שכר עבור עבודתו. לרוב אותו קבלן יקבל את שכרו בדיעבד עבור עבודה שכבר ביצע לכן גם אם אותו קבלן פשט רגל הרוכשים לא מפסידים מאום מעבר לזמן קצר שידרש למצוא קבלן ביצוע מחליף.

הרכב השכנים

אחד היתרונות הבולטים של קבוצת הרכישה הוא אופציית בחירת השכנים והביטחון במציאת "שכנים איכותיים". כל אדם הרוכש דירה בבניין מגורים מבקש שכנים איכותיים עימם יוכל לנהל יחסי שכנות טובים ומוצלחים. בקבוצת רכישה חברי הקבוצה יוכלו לבחור את הדיירים וליצור קהילה בעלת מכנה משותף.

במרבית המקרים תהיה מעיין סלקציה טבעית שתעשה על ידי חברי הקבוצה, הם יצרפו אליה אנשים שהם רוצים לגור עימם באותו בניין. לעיתים הסלקציה תעשה ממניעים שונים כמו מקצוע, למשל מגדל הטייסים אשר מאוכלס כולו באנשי צוות אוויר או הקרובים אליהם. כמשתתף בפרויקט לך הזכות לבחור מי יהיה חלק ממנו.

שקיפות מוחלטת

חברי הקבוצה פועלים בשקיפות כספית ומנהלתית מלאה. כל החלטה או הוצאה כספית הינה באישור הועד המנהל וכל חברי הקבוצה מקבלים פירוט מלא של כל העלויות. כחבר בקבוצה יש לך יכולת לפקח מקרוב על תהליך הבנייה.

כל חברי הקבוצה שווי זכויות

בהסכם השיתוף, אחד הסעיפים הבולטים הוא שיווין הזכויות בין הדיירים. אין היררכיה בין הרוכשים. בדרך זו קבלת ההחלטות תמיד תתקבל על פי רוב.

טרנדיות

טרנד קבוצות הרכישה ממשיך לתפוס תאוצה, יותר ויותר אנשים מצטרפים אליו ומתגאים להיות חלק מקבוצת רכישה מצליחה. מעבר ליתרונות שהוצגו עד כה- על מגדל הטייסים שמעתם? ומגדל הרופאים? לא רוצים מגדל על עיסוקכם? טרנדי זה גם כיף.

סיכונים ודרכי מניעה

בקבוצת רכישה ישנם לא מעט סיכונים וסיבוכים אותם יש לקחת בחשבון. הכרה באלו תאפשר לקבוצה לבצע עסקה נטולת סיכונים.
להלן מספר סיכונים ודרכים למניעתם:

סיכון: הקבלן המבצע מתמוטט ומכריז על "פשיטת רגל".
מניעה: בעסקת יזם / קבלן רגילה בה הקבלן הוא בעל הקרקע והלקוח רוכש ממנו דירה, הלקוח בבעיה. אומנם הוא מצוייד בשטר ערבות מכר אבל הדרך למימושו ארוכה ומסובכת. בקבוצת רכישה הקבלן המבצע הוא "שכיר" של הקבוצה. הקרקע הינה בבעלות הקבוצה ואין לקבלן שום חלק בה, בנוסף התשלום לקבלן נעשה לפי קצב ההתקדמות ומנוהל על ידי הבנק והעו"ד הנאמן לקבוצה. רק לאחר שקבלן סיים שלב בנייה מסויים, הוא מקבל תשלום עליו בצורה רטרואקטיבית לאחר שהבנק וחברת הניהול שלחו נציג מטעמן לבדוק שאכן שלב הבנייה המדובר נשלם ונבנה באיכות שנקבעה מראש. חשוב לציין כי הקבלן ביצוע מעמיד ערבויות בצוע בפני רוכשי הקבוצה.

סיכון: מבחינת רשויות המס, אם קיימת זיקה בין רכישת הקרקע והזמנת שירותי הבנייה, יש לראות בכך כעסקה לרכישת נכס בנוי.
מניעה: חובה לוודא ולראות שאכן מדובר ברכישה משותפת של הקרקע, ואין לעלות את נושא הבנייה בשלב רכישת הקרקע. יש לדאוג שאלו יהיו עסקאות נפרדות לחלוטין ללא כל תלות. יש לוודא כי לבעל הקרקע או למארגן הקבוצה אין שום הסכם או התחייבות לקבלן ורק לרוכשי הקרקע הזכות להחליט על מועד הבנייה ובחירת הקבלן.

סיכון: לאחר הקמת קבוצת הרכישה ישנה מחלוקת בין חברי הקבוצה לגבי חלוקת הדירות השונות ביניהם.
מניעה: עוד לפני הכניסה לקבוצת הרכישה מארגני הקבוצה מתמחרים את עלות הרכישה של כל אחד מהחברים לפי הדירה אותה בחר בפרוייקט (עפ"י התכנון האדריכלי), שכן דירה מסויימת בקומת קרקע תתומחר באופן שונה מאותה דירה בקומה שלישית למשל. עלות הרכישה של כל חבר בקבוצה תהיה שונה בהתאם לדירה שיבחר לרכוש ולפיה יוקצו לו אחוזי רכישה בשטח ובבניין.

סיכון: בשלב שלאחר רכישת הקרקע, יחליט אחד הרוכשים למכור את חלקו לאדם עם אינטרסים מנוגדים לשאר הרוכשים ובכך ימנע את התקדמות הפרויקט.
מניעה: קיומו של הסכם שיתוף יכול למנוע מקרים כאלו ודומים, בהסכם השיתוף מתחייבים חברי הקבוצה שתנאי למכירה הוא הוא הסכמת החברים (עד שלב סיום הפרויקט) או ניתן גם להחליט כי לא ניתן למכור כלל עד גמר הפרויקט.

סיכון: בשלב הבנייה אחד הרוכשים מפסיק את תשלומיו, דבר אשר עלול לגרום לעיכוב הפרויקט באופן משמעותי.
מניעה: עוד לפני תחילת הבנייה מחליטים על גורם מימון, אשר יתנה רשת בטחון וילווה את הפרויקט מתחילתו ועד סופו. על אותו גורם לאשר את חברי הפרויקט. אם קרה ובאמת אחד הרוכשים מפסיק את תשלומיו, גורם המימון ימלא את חלקו של אותו רוכש, ובתום התהליך יממש את חלקו בדירה.

סיכון: במהלך הבנייה נוצרו מחלוקות בין הדיירים בנוגע לעיצב הדירות, גודלן, המפרט וכדומה.
מניעה: עוד לפני רכישת הקרקע ותחילת הבנייה יסכימו כל חברי הקבוצה על התכנון האדריכלי, העיצוב והמפרט הטכני בחוזה משותף, שלפיו יבנה הפרוייקט.

המאמרים הבאים בסדרה :
1. השלבים בקבוצת רכישה.
2. עצות לרוכשים.