קבוצות רכישה - סדרת מאמרים

קי.וי.אר פורטל קבוצות רכישה

תאוצת ענף הנדל"ן בישראל בכלל ובמרכז הארץ בפרט הביאה עימה לעליית מחירים בענף הדיור. כתוצאה כך היזמים והצרכנים נאלצו להיות יצירתיים בחיפוש אחר פתרונות זולים יותר - כך נולד תחום קבוצות הרכישה.

תופעת קבוצות הרכישה החלה לפני כעשור ובשנים האחרונות קבוצות רכישה החלו לצוץ כמו פטריות לאחר הגשם, בשנת 2008 כ-30% מהבנייה למגורים בישראל נעשתה במסגרת קבוצות רכישה!! קבוצות הרכישה הקמות ומתארגנות מספקות מענה הולם לעלייה הבלתי נתפסת במחירים אותם דורשים קבלנים במחירי הדירות בארץ. קבוצות רכישה מוזילות בפועל ובאופן משמעותי את עלות הנכס אם הן נעשות באופן מקצועי ונכון.

קבוצת רכישה היא למעשה התארגנות של אנשים פרטיים לרכישת קרקע ובשלב מאוחר יותר לבניית מבנה מגורים עליה ללא שום תלות בגורם אחר, כאשר קבוצת רוכשים זו היא בעליה הבלעדיים של הקרקע. לרוב קבוצות רכישה אלו מאורגנות על ידי גוף ניהולי הדואג לחיבור הרוכשים וקישורם לגורמים הפיננסים והביצועיים.

היתרון הכספי העצום של קבוצות רכישה לעומת רכישה "קונבנציונלית" מקבלן נעוץ בהבדל העסקה הנדל"נית. בעוד שקבלן נאלץ לשלם מע"מ על שווי הקרקע קבוצת רכישה לא חייבת בתשלום מע"מ על קרקע פרטית, מעבר לכך קבלן מגלם בתמחור הפרוייקט הוצאות שיווק וסיכון שמא לא ימכור את כל הדירות – נושאים שלא נוגעים לקבוצת הרכישה כיוון שחברי הקבוצה יהיו בעלי הדירות. בנוסף ישנן עלויות מימון הפרויקט שלרוב יהיו גבוהות יותר לקבלן ולסיום כמובן הקבלן דורש לעצמו הרווח היזמי שלרוב יהיה גבוה מאוד.

קבוצת רכישה היא התארגנות של אנשים פרטיים לרכישת קרקע ובניית בניין מגורים משותף עליה ללא תלות בקבלן או ביזם. ניתן לומר כי קבוצת רכישה היא קבוצה, לרוב של אנשים פרטיים, אשר מתארגנת לצורך רכישה של קרקע ובניית בית דירות עליה בכדי לגור בו. בניגוד למיזמי בנייה רגילים, כאלה המוכרים לציבור כפרויקטים נדלניים, חברי קבוצת הרכישה הם אלו שיוזמים את המהלך, את רכישת הקרקע ואת הבנייה עצמה.

קבוצות רכישה היום

למרות אי הודאות הכלכלית ואולי אף בעקבותיה עשרות קבוצות רכישה צומחות ברחבי הארץ כאשר מרכז הפעילות העיקרי נמצא באזור תל אביב והמרכז. ניתן לראות בשנים האחרונות תהליך של התפשטות התופעה אל מחוץ לערים הגדולות, הגם שמחירי הדירות שם, זולים באופן יחסי למחירי הדירות בגוש דן.

ההערכה היא כי בשנת 2007 הוקמו כ 1500 יחידות דיור הנרכשו בעסקה מסוג קבוצת רכישה ומאז חל גידול שנתי במספר הרוכשים ואין זה מפתיע לאור היתרונות הרבים של קבוצות הרכישה. ניתן ללמוד מכך על יעילות השיטה, התפתחותה והרצון העז להצטרף לקבוצות מסוג זה. הנתונים מדברים בעד עצמם, בשנת 2008 כ-50% מבניית המגורים בתל-אביב נעשה על ידי קבוצות רכישה. בישראל של שנת 2009 הצרכן עומד במרכז וכאשר הוא מבין שהוא יכול לחסוך בעלויות, לבחור שכניו ולהקים פרויקט דיור על פי מיטב מצפונו סביר כי יבחר בדרך של קבוצות רכישה. במיוחד כאשר הסיכונים הכלכליים אינם גבוהים.

אז איך זה עובד?

הפיקוח העולה וגובר של רשויות המס הובילו לשינויים משמעותיים בארגונם וניהולם של קבוצות רכישה בעשור האחרון. קבוצות הרכישה הראשונות עבדו במתכונת לפיה לקבוצה התלווה גורם מקצועי, אשר היה מגייס קבלנים ואנשי מקצוע נוספים, מהקמתה של הקבוצה ועד לסיומה. עיקר עבודתו של גורם זה הייתה מתחום הפיקוח.

מעצם הליווי המקצועי, ברור כי קבוצות הרכישה נושאות אופי יזמי, בשונה מאופי פרטי בו אדם מן היישוב הוא זה אשר מפקח ובונה את התהליכים הנ"ל. הבעייתיות בהקמת מיזם פרטי, נעוצה בדיני המס לפיהם פרויקטים יזמיים כפופים למיסוי מלא. הכדאיות במישור המיסים הובילה לשינוי תפיסתי בכל הקשור להתארגנות קבוצות רכישה.

כיום מארגן הקבוצה הוא זה אשר מאתר את הקרקע, מאגד את הרוכשים ומלווה את רכישת הקרקע. משלב זה הקבוצה ברשות עצמה ויחד עם העו"ד המלווה את הפרוייקט קובעים ועד מנהל, בוחרים גוף מפקח ומגייסים אנשי מקצוע.

התנגדות הקבלנים

ההחמרה בתקנות מס ההכנסה נולדה בעקבות מחאת וההתנגדות הרשמית אשר הביעו הקבלנים. הם טענו בשם האפליה האסורה והקיפוח. לשיטתם, אין שוני רלוונטי בין קבוצות רכישה לקבלנים שכן העסקאות נושאות אופי דומה ולכן אין זה מן הצדק כי בעוד הקבלנים משלמים מיסים מלאים, אזרחים אשר רוכשים דירות במסגרת קבוצות רכישה זוכים להטבות מס.

בראיון לYNET אומר משה טופרובסקי, משנה למנכ"ל התאחדות הקבלנים כי קיימת הכרה בהתפחותה ההולכת וגדלה של קבוצות הרכישה אולם שורש הבעיה נעוץ בהתייחסות השונה בכל הקשור לדיני המס: "אין לנו שום דבר עקרוני נגד קבוצות רכישה, יש לנו בעיה עם ההיבט של ההפליה במיסוי בין אותה התארגנות שנקראת קבוצת רכישה לבין קבלן או יזם רגיל. אם נפשיט את כל המעטפת והכסות של המסמכים, אדם שמצטרף לקבוצת רכישה קונה למעשה דירה ונדרש לשלם עליה פחות מס. בקבוצת רכישה מצניעים את אקט הייזום ומתנערים מההתחבויות שמחיל החוק על קבלנים. לא ייתכן שמקצוענים שזהו עיסוקם הרשמי ושאינם מצניעים את השתייכותם יופלו לרעה בעיני המדינה ."

מספר מקרים בהם הפסידו קבלנים במכרז על קרקעות למארגני קבוצות רכישה משום שהאחרונים יכולים לשלם מחיר גבוה יותר בעד הקרקע הם אלו אשר עוררו את חמתם של הקבלנים והובילו הלכה למעשה ללחץ על רשויות המס לפעול בנושא.

כנגד טענות אלו, טוענים מארגני הקבוצות, שאין הקבלנים לוקחים את אותו גודל סיכון, כמו כן אופי ההעסקה שונה לחלוטין, ומאפייני העסקה מצדיקים את הפטור ממס ואין להשוות בין השניים. זאת ועוד טוענים מארגני קבוצות הרכישה כי דרישותיהם של הקבלנים, בהן הוצאת תחום הקמת קבוצות הרכישה אל מחוץ לתחום אינו לגיטימי ועשוי לפגוע באזרחים צרכניים תמימים.

החמרת רשויות המס

בשנת 2007 נכנסו אל פקודת המיסים תקנות חדשות אשר קובעות הלכה למעשה כי עסקאות בין בעלי קרקע לקבוצת רוכשים שהתארגנה באמצעות "גורם מארגן" מחויבות בדיווח מס הכנסה. המונח "גורם מארגן" נתון אומנם לפרשנות אולם הכוונה היא ליצור בידול בין קבוצות אשר מתארגנות בזכות עצמן ובין כאלו שמתארגנות באמצעות גורם מקצועי, אלו כבר אינם נושאים באופי פרטי ולכן חייבים בדיווח מלא ומיסוי רלוונטי. ניתן לראות בכך הקשיה ברמת המדיניות הממשלתית על התארגנותן של קבוצות רכישה ואי אפשר להוציא מכלל מחשבה אפשרות לפיה הנושא יוצא אל מחוץ לחוק בעתיד הנראה לעין.

רשויות המס כיום נוברות לעומק, מחפשות אחר זיקה כלשהי בין מארגן הקבוצה, בעל הקרקע והקבלן המבצע. הן בודקות את אופי הפרסום של אותה התארגנות שכן חייב להיות ניתוק מוחלט בין רכישת הקרקע לבין תהליך הבנייה אחרת זוהי נחשבת עסקה יזמית. על אופי הקשר ניתן ללמוד בין היתר באמצעות ההסכמים הנחתמים בין שלל הגורמים המעורבים. עסקה, אשר בסופו של יום נחשדת כבעלת אופי יזמי תחויב במס לאור התקנות החדשות אשר נכנסו לתוקפן בשנת 2007.

בראיון למגזין Forbes , אמר עו"ד חיים חג`ג "על פי הוראות מס הכנסה , קבוצה אמיתית היא קבוצה שרוכשת בעצמה את הקרקע, היא שמחלקת את היחידות בין חבריה והיא זו שמבצעת את הבנייה, באמצעות קבלן שנבחר במכרז. אם מתברר כי מארגן הקבוצה רכש את הקרקע תוך שהוא מתחבא מאחורי קבוצת רכישה, רשות המסים תתייחס לעסקה הזו כאל עסקה מלאכותית, שנועדה להתחמקות מתשלום מס " .

המאמרים הבאים בסדרה :
1. יתרונות קבוצת רכישה.
2. הסיכונים בקבוצת רכישה.
3. השלבים בקבוצת רכישה.
4. עצות לרוכשים.