שיאים חדשים בביקושים לדירות לצד עלייה בסיכון בענף הנדל"ן

למרות שבשנת 2015 נרשם שיא של שנים במכירת דירות חדשות ומחירי הדירות המשיכו לעלות, ענף הבניה עדיין נמצא בסיכון גבוה והאירועים הביטחוניים האחרונים צפויים להחמיר את הסיכון, כך עולה מסקירה שערכה חברת המידע העסקי CofaceBdi לרגל כינוס הנדל"ן ה-18 של ארגון הקבלנים בתל אביב יפו בת-ים שיערך באילת בשבוע הבא (21-24 באוקטובר 2015).

מהסקירה עולה כי בעקבות ביטול מע"מ 0 בסוף השנה הקודמת ובעקבות הצעת החוק להעלאת מס רכישה ביוני השנה, נרשמו שיאים חדשים בביקושים לדירות חדשות.

לדברי אייל ינאי, מנכ"ל חברת CofaceBdi: "שנת 2014 התאפיינה בצעדים רגולטוריים, ביניהם תכנית "מע"מ אפס" ותכנית "מחיר מטרה", צעדים אלו הובילו את הציבור לשבת על הגדר בציפייה לרכישת דירה במחיר זול יחסית, אולם לאחר שבסוף שנת 2014 הופסק הליך חקיקתו של חוק מע"מ אפס והממשלה נפלה נצפה גידול ברכישת דירות, ובעקבות זאת גם בנטילת משכנתאות. בחודש אפריל 2015 מונה משה כחלון לתפקיד שר האוצר ויזם מהלך להעלאת מס הרכישה למשקיעים, ביוני 2015 ועדת הכספים של הכנסת אישרה להעלות את מס הרכישה על דירות להשקעה לשיעורים של 8%-10%, בעקבות הצעת החוק וכניסתו לתוקף תוך פרק זמן קצר, בחודש יוני 2015 נרשם שיא של כל הזמנים במספר הדירות שנרכשו בישראל. סה"כ בשמונה החודשים הראשונים של 2015 נמכרו כ-23,020 דירות חדשות, עלייה של 63.2% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד".

את הגידול במכירת דירות חדשות ניתן לייחס גם להמשך ירידת הריבית בעשרת החודשים הראשונים של שנת 2015 שער הריבית הממוצע ירד בכ-81% ביחס לתקופה המקבילה, עמד על 0.13% בלבד ועודד נטילת משכנתאות ורכישת דירות חדשות.

לצד הגידול בביקושים גם מחירי הדירות המשיכו לעלות, בחציון הראשון של שנת 2015 הסתכם ממוצע מחירי הדירות בכ-1,365 אלפי שקלים, גידול של כ-6% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

ממוצע מחירי הדירות בישראל לפי אזורים גיאוגרפיים נבחרים (לפי תקופות, באלפי שקלים)

הרווח של הקבלנים הגדולים עלה

כתוצאה מהגידול בביקושים ועליית המחירים, חל גם גידול בשיעורי הרווח של הקבלנים הגדולים, שיעור הרווח הגולמי של הקבלנים הגדולים בישראל עמד במחצית הראשונה של שנת 2015 על 17.2%, שיפור משמעותי לעומת 14.8% בתקופה המקבילה אשתקד. הקבלנים הגדולים הצליחו בעקבות כך לשפר את שיעור הרווח הנקי שלהם לפני מס מסך ההכנסות ל-7% לעומת 5.3%. שיעור השינוי במחזור ההכנסות של הקבלנים הגדולים הסתכם במחצית הראשונה של 2015 ב-14%, לעומת ירידה של 0.3% במחצית הראשונה של 2014.

לעומת הקבלנים הגדולים בישראל, היחסים הפיננסיים הממוצעים של קבלני הבניין הקטנים והבינוניים מעט פחות טובים. שיעור הרווח הגולמי מסך ההכנסות שלהם הסתכם בשנת 2014 ב-11.4% לעומת 13.5% בשנה הקודמת. שיעור הרווח הנקי לפני מס עמד בשנת 2014 על 2.6%, זאת לעומת 3.5% בשנת 2013. שיעור השינוי במחזור ההכנסות של הקבלנים הקטנים והבינוניים עמד בשנת 2014 על ירידה של 7% לעומת עלייה של 17% בשנת 2013.

11% מהחברות בענף ברמת סיכון גבוהה

עם זאת, אייל ינאי מציין כי בעוד שחברות הבניה שעוסקות בעיקר ביזמות הגדילו את רווחיהן, חברות הביצוע פעולות ברווח נמוך וגם השנה ראינו מספר חברות בניה שקרסו לאור החסמים ואי הודאות בענף. הסיכון בענף עדיין גבוה וכ-67% מהחברות בענף הן בעלות דירוג סיכון מעל הממוצע במשק, וכ-11% מהחברות הן בעלות סיכון גבוה (סכנת סגירה).

ינאי התייחס גם למצב הביטחוני וציין כי מספר המועסקים בענף הבנייה בישראל בסוף הרבעון הראשון של 2015 עמד על 235.1 אלף, כ-75% תושבי ישראל, כ-22% תושבי השטחים וכ-3% עובדים זרים. לדבריו, בשנים האחרונות חל גידול משמעותי במספר עובדי השטחים המועסקים בענף הבנייה בישראל וניתן לראות כי כל עובד חמישי בענף הוא תושב השטחים. ממשלת ישראל העדיפה לצמצם את מספרם של העובדים הזרים למינימום ולהגדיל את מספר העובדים תושבי השטחים. כעת באם המצב יסלים ויוטלו סגרים ממושכים על עובדים תושבי השטחים או שקבלנים יעדיפו שלא להעסיק עובדים פלסטינים ייתכן ונראה תופעה של איחור במסירת דירות חדשות ועלייה בשכר העבודה לפועלים זרים או ישראלים מה שעלול להטיל סיכונים נוספים על הענף ולגרור גם עליית מחירים.

לדברי אבנר לוי, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בת"א יפו בת-ים: "הנתונים העולים מן הסקר מהווים תמונת מצב של אי וודאות לא רק בקרב אוכלוסיית הקבלנים, אלא משקפים את התחושה הכללית בציבור האזרחים במדינת ישראל. ישנו קושי לנבא כיצד גל הטרור ישפיע לאור התלות בעובדים הפלסטינים, כמו כן נוכח החלטתו של היועץ המשפטי לממשלה לצמצום בחישוב השטחים בפרויקטים של תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה, שהובילה לאי יציבות כוללת המתבטאת בהפסקת מתן אישורים מצידן של הוועדות המקומיות ברמת גן ובגבעתיים, אשר תוביל לגל זהה ברשויות המקומיות השונות. כמו כן, הממשלה הקודמת ותכנית מע"מ 0 שנפלה, הובילה לזינוק מחירי הנדל"ן השנה, אך הצעדים כפי שאנו רואים כיום לא הועילו להורדת המחירים בעתיד הנראה לאופק. הצעד המרכזי שעשוי להקל רבות על הבנייה וזירוז התהליכים הינו הגעתם של כ-20,000 העובדים מסין, הצפויים לסייע לייצב את הענף באופן יחסי שיתבטא באיזון במחירי הדיור והפסקת העליות החדות במחירים. בנוסף, יש צורך לשיווק קרקעות לכלל הציבור, בשל המחסור גדול, כאשר שיווק הקרקעות בתכנית 'מחיר למשתכן' יגדיל מחסור זה ויוביל לעלייה נוספת במחירי הדיור. כמו כן, קיים צורך לטפל בעיכובים הנובעים מרגולציות, תוך קיצור תהליכי תכנון ורישוי".