10 כללים לניהול עבודות הגמר בדירת מגורים - מהתכנון ועד למסירה

מבנה מגורים מכיל בתוכו מספר חללים, חד פעמיים או חזרתים, כמו למשל קומות החניון, חללים ציבוריים מחוץ לדירות, חדרי מדרגות, גגות טכניים ודירות מגורים.

תהליך מתוכנן, סדור ומנוהל של פס הייצור יאפשר עמידה בלוחות זמנים והעמדה איכותית ותקנית של המוצר המרכזי - דירת מגורים.

במאמר זה, בחרתי 10 כללים נבחרים, מתוך רבים אחרים, שישפרו את הסיכוי לעמוד במשימה בהצלחה.

1. תיאום התכנון לקראת הביצוע

יש לעיין בסט התוכניות המתקבל עבור כל דירה. בכל פרק המופיע בסט יש לנסות ולאתר תקלות תכנון שלא ניתנות לביצוע בשטח או תכנון שלא עומד בתקנה או בתקן הרלוונטי לאותו הפרק.

בנוסף, כדאי לסמן נקודות "בעייתיות" בתוכניות ולשים עליהן דגש כשמגיע שלב הביצוע.

הדוגמא הפשוטה ביותר היא בדיקת מרחבי שימוש בחדרים הרטובים.

התכנון היום צפוף מאוד, צפוף מידי. לא תמיד ניתן לעמוד במידות הנדרשות בתוכנית ויש לבצע התאמות.

2. סופרפוזיציה

באותו השלב בו יושבים מול סט התוכניות, כדאי ורצוי לבצע סופרפוזיציה – כלומר, לבדוק מעבר מערכות שונות בתקרות ובקירות ולוודא שהתוואי לכל המערכות יחד תקין.

בביצוע השלד הנושא קריטי – ביצוע מעברים מתואמים אופקית ואנכית לפני היציקות יחסוך חציבות וקידוחים בהמשך.

בביצוע הגמר יש לתאם חציית מערכות בכל חלל כאשר בדירה מגורים ריבוי מערכות סמויות עלול להשפיע על תכנון ההעמדה הנדרשת של הדירה – מבחינת תקרות גבס, סינרי גבס ועיבויים אחרים לטובת המערכות.

3. קביעת סדר ביצוע המלאכות בדירה

בהתאם לתוכניות הסופיות ומפרטי היועצים השונים, יש להקים "שלד" ביצוע לעבודות הגמר בדירה.

ממה בנויות המחיצות? יש טיח? איזה סוג של טיח? מה חיפוי החוץ באתר? האם ישנן דרישות אקוסטיות או תרמיות אשר ישפיעו על שלביות העבודה? איזה סוג צנרת אנו נדרשים לבצע? האם ניתן לבצע ריצוף וחיפוי באותו השלב? ועוד שאלות רבות אשר יעלו אם נשב וננתח את שלביות העבודה.

בשלב הזה, חשוב לתאם את דרישות הביצוע שלכם בשטח מול חוזה קבלן המשנה. האם כל פרט ביצוע שתדרשו מהקבלן מעוגן בחוזה העבודה איתו?

4. בחירת ספקי חומרים לכלל המלאכות

בהמשך לסעיף הקודם ולאחר ששקללנו את כלל הגורמים המשפיעים לנו על שלביות העבודה, יש לבחור את החומרים לביצוע.

מומלץ בחום לא לערבב ספקים של חומרי מליטה באתר. ביצוע טיח מספק אחד ועליו הדבקת קרמיקה עם דבק מספק אחר לא מומלצת בכלל וכדאי להימנע מסיטואציה כזו.

כן ניתן להפריד בין ספק חומרי המליטה לבין ספק חומרי האיטום, ספק חומרי הצבע וספק חומרי הבידוד התרמי והאקוסטי.

5. אקוסטיקה, תרמיקה ובניה ירוקה

נושא חם היום, בוער. יש להכיר את מפרטי היועצים ולבחור חומרים מתאימים העומדים בדרישותיהם – התנגדות תרמית והתנגדות אקוסטית מתאימה באלמנטים שונים בדירה או בקומה, אישור החומרים לפני ביצוע מול היועצים ותיעוד נדרש עבור יישום הפרטים המתאימים אשר תדרשו להציג לקראת טופס 4 וליועץ בניה ירוקה.

6. פתיחות מלאכה וסיורי יועצים

יש לנהל מופעי פתיחות מלאכה במלאכות מסוימות וסיורי יועץ במלאכות אחרות בהם אוספים את צוות הניהול, הפועלים וראש הצוות שלהם ואנשי הפיקוח או היזם (במידה ונדרשים) ומבצעים הדרכת ביצוע מסודרת עם ספק החומרים או היועץ. באתרים גדולים מומלץ לבצע חלק מפתיחות המלאכה מספר פעמים.

יש לדרוש מספקי החומרים סיורים קבועים באתר. כל ביקורת תורמת להצלחת הביצוע.

7. ביטון צנרת, הכנות לאיטום ומלאכת האיטום

סעיף המכיל בתוכו שלבים שונים של ביצוע עבודות הגמר אך כל שלב הוא בעל חשיבות גבוהה מאוד.

ביטון צנרת יבוצע, ברוב המקרים, לפני עבודות הטיח ולפניו עלינו לוודא המצאות כלל מערכות הדירה העוברות ברצפה, שיפועי דלוחין, מיקום קופסאות ניקוז וביקורת, צנרת גז, צנרת מיזוג במידה ויש וצנרת חשמל. יש לדעת באופן מוחלט, שבדקתם את מערכות הדירה מול תוכנית מאושרת לפני הזמנת בטון לביטון צנרת.

הכנות לאיטום, ברוב המקרים, יבוצעו לאחר עבודות הטיח ולפני עבודות הריצוף. הכנות לאיטום ישפיעו על איכות האיטום ועל עמידותו שנים קדימה – אין להקל ראש בהכנות האלה. רולקה היא רולקה, נקז כפול הוא נקז כפול ותשתית חלקה לאיטום היא חובה.

מלאכת האיטום צריכה להתבצע לראשונה בפיקוח יועץ וספק החומרים. יש להקפיד לעמוד בדרישותיהם. בדיקת הצפה תקינה מסיימת את תהליך האיטום ויש לדעת באופן מוחלט שהבדיקה תקינה.

8. אישורי סגירה למחיצות, ציפויים ותקרות גבס

כמו בסעיף הקודם, גם כאן, סגירת לוחות גבס הוא מופע הדורש בדיקה נוספת שכל המערכות נמצאות במקומן על מנת למנוע נזק לגבס במידה ומשהו לא נמצא במקום.

9. מסירת העבודה - במלאכות הדורשות בדיקת מוצר

יש לנהל מופעי מסירה מול קבלנים המרכיבים מוצר סופי, למשל:

קבלן האלומיניום, קבלן מעקות, קבלן מסתורי כביסה, מתקין דלתות פנים/ ממ"ד/ כניסה ועוד.

המרדף אחר תיקוני תפעול לאחר סיום ההתקנה הוא מייגע וכדאי לצמצם אותו ככל הניתן.

10. ניהול - ניהול, ניהול, ניהול

שמירה על סט תוכניות מעודכן, שליטה בחומרים ובכללי המלאכות השונות, ניהול היומיום יחד עם תכנון קדימה, שליטה על כניסה ויציאה של בעלי מקצוע מהדירות או מהקומות, מניעת הצורך בתיקונים חוזרים לאחר ביצוע המלאכות, שמירה על סדר ושמירה על ניקיון.

שריף - תהיו "שריף". לא חייבים לצעוק בשביל להיות שריף.