יורדים לשטח - פרויקט מעונות הסטודנטים בירושלים

צוות CivilEng יורד לשטח ומתעד עבורכם את הפרויקטים הכי מעניינים בתחום הבינוי והתשתיות!

מצב קיים

האוניברסיטה העברית בירושלים היא האוניברסיטה הראשונה שהוקמה בארץ והיא  מהמוסדות האקדמיים המובילים בישראל ובעולם, ונחשבת למובילה בתחומי המחקר וההוראה.

האוניברסיטה פועלת בקמפוסים שונים ברחבי ירושלים ומציעה מגוון רחב של תוכניות לימוד לתואר ראשון ולתארים מתקדמים. בנוסף, האוניברסיטה מציעה פתרונות מגורים שונים, כשבשנת 2025 ההיצע הקיים במעונות הסטודנטים  עומד על כ-4500 "חדרים" לסטודנטים בתואר ראשון, תארים מתקדמים ולמכינה.

המעונות הקיימים ממוקמים  בהר הצופים, גבעת רם, קריית היובל, עין כרם ורחובות, ומתאימים לרווקים, זוגות ומשפחות. לרשות הדיירים שירותים נלווים כגון חדרי מחשבים ולימוד, שירותי כביסה  וצוות אחזקה מקצועי המעניק שירות ותמיכה שוטפת.

אחד מן האתגרים שההשכלה הגבוהה בישראל מתמודדת איתם, הינו "בריחת מוחות" של סטודנטים לתארים מתקדמים ושל סגל אקדמי צעיר לטובת מוסדות אקדמיים בחו"ל, היוצר אתגר משמעותי למדינת ישראל, פוגע בהמשכיות המחקר האקדמי המקומי ומקשה על בניית מצוינות אקדמית ותעשייתית בארץ.

החזרת בוגרים לישראל דורשת השקעה בתשתיות, בשכר ובתנאי מחקר תחרותיים, לצד יצירת סביבה מדעית חדשנית כמו גם תנאי מחייה מעולים ומכאן הצורך בהגדלת היצע המעונות ואיכות המגורים.

הצגת הפרויקט

פרויקט מעונות הסטודנטים ע"ש סול וג'ויס ברנדמן כולל הקמה, ניהול, ותחזוקה של מתחם מגורים מודרני לסטודנטים בקמפוס אדמונד י'. ספרא של האוניברסיטה העברית בגבעת רם, המשלב דירות בגדלים שונים לרווקים, זוגות ומשפחות. במתחם יוקמו מתקנים ושירותים נלווים כגון חדרי מחשבים ולימוד, שירותי  כביסה , חללים לפעילות פנאי ותרבות תוך הקפדה על סטנדרטים גבוהים של תכנון, בנייה ואחזקה. הפרויקט מציע סביבת מגורים איכותית, נוחה ובטוחה, עם תשתיות מתקדמות ותמיכה קהילתית לסטודנטים מכל רחבי הארץ והעולם.

מעונות סטודנטים

• מספר בניינים: 7 
• שטח עיקרי ושירות: כ 24,000 [מ"ר]
• 577 דירות ו 853 מיטות

מעונות סגל

• מספר בניינים: 1 
• שטח עיקרי ושירות: כ 13,500 [מ"ר]
• 90 דירות ו 339 מיטות

קרדיטים

• יזם - חברת נכסי האוניברסיטה
• זכיין - שיכון ובינוי זכיינות
• קבלן הקמה - סולל בונה חטיבת הבנייה
• ניהול ופיקוח - שביב מהנדסים
• אדריכלות - גבי שוורץ ונעה חפץ ממשרד שוורץ בסנוסוף
• תכנון שלד - גל עצמון ממשרד רון משולמי מהנדסים

תודה מיוחדת לעודד טלפוס, מנהל הפרויקט, דניאל כהן, מהנדס הביצוע וצוות מעונות ספרא המסור, שסייעו בכתיבת הסקירה המעמיקה.

קבלני משנה: אינסטלציה - אגמים גרוס | חשמל - נועם מערכות | מיזוג אוויר - י. נובק |  פודים - תדהר מודולר | אלומיניום - עמי תעשיות | פלדה - ש. פרמינגר | חיפוי החזיתות וה"לוברים" - פלגג מטליקס

שיטת התקשרות B.O.T

פרויקט מעונות הסטודנטים יוקם בשיטת Build,Operate,Transfer - BOT, מודל מימון והקמה נפוץ בעולם התשתיות והבנייה.

עקרונות השיטה

1. Build (בנה): יזם פרטי או קונסורציום מקבל זיכיון מהמדינה/רשות ציבורית להקמת הפרויקט (כביש, תחנת כוח, מעונות וכד’).
2. Operate (הפעל): לאחר סיום ההקמה, היזם מפעיל את המתקן לתקופה מוגדרת, שבמהלכה הוא גובה תשלום (לדוגמה: אגרות כביש, מכירת חשמל וכד') במטרה להחזיר את ההשקעה ולייצר רווח.
3. Transfer (העבר): בתום תקופת הזיכיון, המתקן או הפרויקט מועברים חזרה לידי המדינה/הרשות הציבורית, לרוב כשהם במצב מתוחזק ופעיל.

שיטת BOT מאפשרת למדינה או לגופים ציבוריים לקדם פרויקטי תשתית גדולים במהירות, תוך שימוש במימון, ידע וניהול מהמגזר הפרטי, מבלי להעמיס מיידית על התקציב הציבורי. להרחבה אודות שיטת B.O.T >>

אתגרים

• טופוגרפיה: אחד האתגרים המרכזיים בתכנון ובהקמת פרויקט מעונות הסטודנטים היה ההתמודדות עם הטופוגרפיה המורכבת של השטח וריבוי המפלסים. המתחם ממוקם באזור בעל שיפועים חדים והפרשי גובה משמעותיים, נתונים שחייבו תכנון וביצוע קפדני, פתרונות יצירתיים לנגישות, והתאמת תשתיות הבנייה לתנאי הקרקע. שילוב זה דרש עבודות עפר נרחבות (חציבה בסלע), תיאום בין שלבי הביצוע, והקפדה הכנת תשתיות בשיפועים ובמפלסים הנכונים.
• לוגיסטיקה: ניהול הפרויקט ושלב הבנייה דרש תיאום מורכב בין קבלנים, ספקים וצוותי ביצוע שונים, על מנת לאפשר רצף עבודה יעיל בפרויקט רחב היקף ומרובה שלבים. האתגר הצריך תוכנית ניהול לוגיסטי מפורטת שכללה תזמון הגעת חומרים, הקצאת אזורי עבודה והבטחת זרימה ושינוע חלקים, גם בתנאי האתר הצפוף.בשל מגבלות השטח והטופוגרפיה המורכבת, נדרש תכנון מדויק של אזורי אחסון זמניים, הן לחומרים והן לציוד. השינוע בוצע באמצעות ציוד הרמה מותאם, ותוכנן כך שימנע חסימות וגודש באתר, תוך שמירה על בטיחות הצוותים ושמירה על איכות החומרים עד לשימושם.
• קמפוס פעיל: העבודות בוצעו בלב קמפוס האוניברסיטה העברית בגבעת רם, בסביבה אקדמית פעילה ומאוכלסת. הדבר חייב תיאום הדוק עם הנהלת הקמפוס, הקפדה על כללי בטיחות מחמירים, צמצום רעש ואבק, ותכנון עבודות בשעות ובאופן שימזערו הפרעה לפעילות השוטפת של הסטודנטים והסגל.
• 2 היתרים, הכרוכים האחד בשני: הפרויקט תוכנן ובוצע תחת שני היתרי בנייה שהיו כרוכים אחד בשני,  מצב שיצר אתגר משמעותי לניהול לוחות הזמנים ולתיאום בין כל תחומי הביצוע - החל מעבודות העפר, שלד, מערכות, עבודות גמר ופיתוח - כך שכל המרכיבים יהיו מוכנים בו-זמנית. מאחר ולא ניתן למסור את הפרויקט בשלבים, כל עיכוב עלול להשפיע ישירות על מועד המסירה הכולל, לפיכך נדרשת הקפדה יתרה על בקרה שוטפת, תיאום הדוק בין הקבלנים, וגמישות תפעולית למציאת פתרונות מהירים בזמן אמת, כדי לעמוד ביעד המסירה.

התארגנות

כאמור, אתגרי הטופוגרפיה של הפרויקט הכתיבו אתגרי התארגנות שהיו

1. מצוקת שטחי התארגנות - בתוואי הקרקע של הפרויקט קיימים הפרשי מפלסים של 12 מ' בין צידי האתר, דבר זה הכתיב מצוקת שטחי ההתארגנות בפרויקט, מצוקה זה הצריכה פתרונות יצירתיים לייצר שטחי התארגנות יש מאין. נוסף על כך בשל שיטת הביצוע של השלד שנבחרה לפרויקט (שיטת ברנוביץ), נדרשו שטחי נוספים לטובת מספר תחנות האבן רב של תחנות אבן שנדרשו לאור ביצוע במקביל של מספר בניינים. על מנת לפתור את החוסר בשטחי ההתארגנות נוצקו קירות תמך זמניים, במספר מוקדים באתר, חלקם על גבי קירות פיתוח קיימים וחלקם קירות עצמאיים, קירות אלו יצרו טרסות זמניות שיצרו עליהן הוקמו משטחי התארגנות זמניים לתקופת הביצוע
2. היקף עבודה - הקמה של 79 קומות המתפרסות על פני שמונה מבנים תוך שלוש שנים לרמת גמר מלא היוו אתגר מבחינת לוח זמנים צפוף ביותר, דבר שהוביל להחלטה לבצע במקביל מספר רב של מבנים ככל הניתן (שישה), החלטה זו הצריכה הקמה של 4 תחנות אבן במקביל, אחת למגדל הסגל ועוד שלוש תחנות ל5 מבני מעונות שהוקמו במקביל.

החלטה שבדיעבד התבררה כמוצלחת לאור העובדה כי הקמת השלד של 79 הקומות תוך 14 חודשים.

חתך מתאר של טרסות זמניות, לטובת שטחי ההתארגנות

תכנית התארגנות עם שטחי התארגנות זמניים לתחנות האגבן

עבודות שלד וחיפוי אבן לקירות חוץ 

בטון יצוק באתר - עבודות השלד בפרויקט נעשות בשיטה הקונבנציונאלית, בטון מזוין יצוק באתר (Cast In Place) כשהיציקות נעשו באמצעות משאבות ניידות (במקרה של יציקות גדולות, תקרות וכו') כמו גם באמצעות העגורנים (דודי בטון).

שיטת ברנוביץ - חיפוי קירות החוץ בפרויקט נעשה בשיטת ברנוביץ, שיטת ביצוע "חצי מתועשת" בה מסדרים על התבנית החיצונית את האבן לחיפוי, כך שלאחר היציקה, מתקבל קיר מונוליטי ועליו החיפוי החיצוני הסופי (בניגוד ל"תלייה יבשה וכו').

אחד האתגרים בשיטת ברנוביץ הוא המקום הרב שמצריך מפעל האבן, בו מתבצעות עבודות ההכנה לביצוע (חיתוך וחירוץ האבן). אתגר זה התעצם בפרויקט מעונות הסטודנטים, נוכח מקום ההתארגנות המצומצם שניתן לקבלן ולכן הוא נעשה בתכנון רב ובהקפדה יתרה.

עבודות גמר ומערכות הבניין

הביצוע במקביל של עבודות שלד ב6 מבנים האיץ כאמור באופן משמעותי את לוחות הזמנים של הפרויקט.

החלטה נוספת שנלקחה לטובת האצת לוחות הזמנים של הפרויקט הייתה לייצר את חדרי הרחצה של הפרויקט באמצעות שיטה מתועשת של "פודים" (ראה הרחבה בהמשך).

האצת לוחות הזמנים כתוצאה שתי החלטות אלו יצרו מצב בו נדרש שלא לאבד את המומנטום שנוצר בלוחות הזמנים

בשל ריבוי המבנים ומהירות הביצוע שהכתיבה שיטת הפודים, נוצר צורך לשליטה והכוונה של ריבוי הקבלנים וריבוי במשימות בתחום עבודות בגמר בפרויקט.

שליטה זו התבצעה באמצעות "רמזור" ייעודי, באמצעותו שלט צוות הנהלת האתר בהתקדמות העבודות בכל מבנה ומבנה ובכל קומה וקומה ובאמצעותו ניתן היה :

1. לנתב את הקבלנים לפי השלביות הנדרשת בכל קומה וקומה.
2. לנטר התקדמות או חוסר התקדמות במלאכות מסוימות ולנטרל עיכובים בביצוע

דאשבורד לניהול ותיעוד סטטוס התקדמות העבודות והמלאכות

גשרי פלדה

בפרויקט מעונות הסטודנטים תוכננו שני אזורים ייחודיים המיועדים ללמידה ומעליהם גג פתוח, הממוקמים מחוץ לתחום המבנים הראשיים. המטרה האדריכלית וההנדסית הייתה לייצר שני מפלסים רציפים באזור חיצוני לחלוטין, מבלי לייצר תמיכה באמצעות עמודים. 
כתוצאה מכך נוצר צורך בגישור על מפתח גדול במיוחד - כ־15 מטרים בין המבנים, מפתח שאינו מתאים לפתרונות קונבנציונליים מבטון.

כדי להתמודד עם האתגר, התקבלה החלטה לתכנן מבנה פלדה ייעודי לאזורים אלו. מבנה הפלדה מבוסס על אגד (Truss) כאלמנט ראשי, אשר בניצב אליו מוקמו קורות פלדה נוספות המשמשות בסיס לרצפת טרפז אגן. 

האגד יחד עם הקורות הראשיות "יושבים" על זיזים קצרים מבטון, המעוגנים אל קונסטרוקציית הבניין. בדרך זו נוצרה מערכת קונסטרוקטיבית קלה יחסית, אך בעלת כושר נשיאה גבוה המאפשרת מפתחים רחבים.

יתרונות במבנה פלדה

• נותן מענה יעיל למפתחים גדולים במיוחד, שבהם פתרון מבטון היה מוביל למאסיביות יתר או לקשיים תכנוניים.
• משקל עצמי נמוך בהשוואה לאלמנט מבטון באותו מפתח, מה שמפחית עומסים על שלד המבנה.
• אפשרות לדיוק גאומטרי ולבקרה גבוהה על הצורה, בשל ייצור מבוקר במפעל.

חסרונות במבנה פלדה

• עלויות גבוהות יחסית, עקב שימוש בפרופילים גדולים ודרישות מיוחדות כגון צביעה נגד אש והגנה בפני קורוזיה.
• מורכבות ביצוע גבוהה - עבודות בגובה, חיבור של אלמנטים רבים, ותלות בדיוק מירבי בעת ההרכבה באתר.

ה"פודים"

בפרויקט מעונות הסטודנטים יושמה שיטת הבנייה המתקדמת של ה"פודים" (Bathroom Pods) שהם למעשה יחידות שירותים ואמבטיה טרומיות, שמיוצרות מראש במפעל בתצורה מלאה - כולל אינסטלציה, חשמל, ריצוף, חיפויים, כלים סניטריים ואבזור מלא.

לאחר הייצור, הפודים מועברים לאתר הבנייה כשהם מוכנים לשימוש, מוכנסים לקומה (בשלב עבודות השלד, לאחר סיום יציקת התקרה של אותה הקומה) באמצעות עגורן ואמצעי שינוע והרמה נוספים.

מאחר שבפרויקט קיימת חזרתיות גבוהה בטיפוסי הדירות, השיטה התאימה במיוחד ואפשרה ייצור סדרתי ואחיד של היחידות. שילוב הפודים תרם לקיצור משמעותי בלוחות הזמנים, לשיפור בקרת האיכות, להפחתת כמות הפסולת באתר, ולצמצום עבודות רטובות בשטח - כל זאת תוך שמירה על רמת גימור גבוהה ואחידה בכל הדירות.

היתרונות בשימוש בשיטת ה"פודים"

• חיסכון בזמן - הייצור מתבצע במקביל לעבודות הבנייה בשטח.
• איכות ובקרה משופרת - הייצור במפעל מאפשר בקרת איכות גבוהה יותר ותנאי עבודה מיטביים.
• צמצום כוח אדם באתר - פחות עבודות רטובות בשטח, מה שמפחית לוגיסטיקה ואתגרים בטיחותיים.
• פחות פסולת - הפחתה בכמות החומרים המושלכים באתר

פחים ועבודות אלומיניום

בפרויקט קיים שילוב עבודות חיפוי הכוללות אבן, פחים ואלומיניום מייצר מכלול אתגרים טכניים ותכנוניים:

• התאמה מדויקת בין חומרים שונים - כל חומר מגיב אחרת לשינויי טמפרטורה ולחות (התרחבות, התכווצות), ולכן נדרש תכנון מדויק של חיבורי התפרים ומערכות העיגון כדי למנוע סדקים או עיוותים.
• מורכבות לוגיסטית - עבודות האבן, הפח והאלומיניום מתבצעות לעיתים במקביל או בשלבים חופפים, ודורשות תיאום זמנים הדוק בין הצוותים כדי למנוע עיכובים ופגיעות הדדיות.
• פתרונות ניקוז ואיטום - לכל מערכת חיפוי יש דרישות שונות לאיטום וניקוז מים, ושילובן מחייב תכנון חכם של שכבות החיפוי, החיבורים והחיפויים המשניים.
• היבטי בטיחות ועבודה בגובה - עבודות חיפוי מרובות חומרים מגבירות את הצורך בהחלפת מתקנים, פיגומים ואמצעי הרמה בהתאם לכל סוג עבודה, מה שמעלה את המורכבות התפעולית.

קומה ציבורית משותפת

בבנייני המעונות  תוכננה קומה משותפת המחברת בין  המבנים,   כדי ליצור מרחב ציבורי חי ותוסס עבור הסטודנטים. הקומה המשותפת "0.0" מחברת בין 6 בניינים  ותאפשר מעבר וחיבור טבעי ביניהם.

האתגר בביצוע קומה משותפת לכלל הבניינים, מתבטאת ברמת הדיוק הגבוהה בין המפלסים וחומרי הגמר, כמו גם במעליות, משקופים, ריצוף, גשרי הפלדה וכו'.

בין השימושים שניתן למצוא בקומה המשותפת: , חדרי לימודי ליחידים ולקבוצות, חדר כושר, פינות T.V, מועדונים, חדרי אוכל, אודיטוריום ועוד.

יתרונות המרכזיים

• קהילתיות וחיבור חברתי - יצירת נקודת מפגש טבעית בין סטודנטים ממבנים שונים.
• שימוש מיטבי בשטח - ריכוז פונקציות ציבוריות בקומה אחת משחרר שטחים יקרים בכל בניין לשימוש למגורים.
• נוחות ונגישות - כל הדיירים יכולים להגיע למתקנים משותפים מבלי לצאת מתחום המתחם.

גגות ירוקים ועבודות פיתוח

גגות ירוקים במעונות נחשבים לאלמנט תכנוני מתקדם המשלב יתרונות סביבתיים, אנרגטיים וחברתיים. שכבת הצמחייה והמצע שמונחת על גבי הגג משפרת את הבידוד התרמי ומפחיתה את צריכת האנרגיה לקירור וחימום, מייצרת תרומה משמעותית להפחתת "אפקט אי החום העירוני", ומשפרת את איכות האוויר.

בנוסף, מערכת הגג הירוק מאפשרת אגירת מי נגר וניהולם בצורה מבוקרת, ובכך מקטינה את העומס על תשתיות הניקוז. מעבר להיבטים הפונקציונליים, הגגות הירוקים מוסיפים ערך אסתטי ונופי, ומייצרים חיבור לטבע ומרחב שהייה איכותי לדיירי המעונות.

הגגות הירוקים בפרויקט משלבים אלמנטי נוי רבים, פינות ישיבה מגוונות, גינון, הצללה ועוד.י

במסגרת הקמת הפרויקט נכרתו כ160 עצים שגדלו בשטח הפרויקט, כנגדם הפרויקט נדרש לשתול כ610 עצים בשטחי הפרויקט ובשטחי קמפוס גבעת רם. נוסף על כך בשטחי הפרויקט עתידים להישתל כ40,000 צמחים בשמונה אזורים גינון נפרדים.

כל זאת על גבי שטחי פיתוח עתירי מורכבות בין המבנים חלקם בתוואי קרקע מורכבים ומשופעים במדרונות עם 50-70 אחוז שיפוע עם פרטי ביצוע מורכבים ומוקפדים, דוגמת שבילים נופיים מעץ, מדרגות מאדני רכבת, ספסלי נוי, ערסלים , נדנדות מעוצבות ואינספור אלמנטים ייחודים.

היכנסו לגלריה המצורפת והמשיכו ללמוד על שלבי העבודה בפרויקט !