ליקויי בנייה - המפרט הטכני בתביעות ליקויי בנייה (חלק א')

צבי שטיין

מאמר זה מפרט ומסביר את ההיבטים השונים של המפרט הטכני באופן כללי וספציפית, בהקשר לתביעות ליקויי בניה. במאמר מצוי הסבר כללי המסביר בקצרה מהו המפרט הטכני, מצביע על מקור החיוב החוקי למפרט הטכני, ומסביר מהי תוצאת אי מסירת מפרט טכני על ידי המוכר.בהמשך המאמר מובא הסבר ופירוט של דרישות החוק לגבי המפרט הטכני ועמדת פסיקת בתי המשפט בנושא חובת הצירוף של המפרט הטכני ומסירתו לרוכש הנכס.

המאמר סוקר את היסטוריית השינויים של טופס המפרט, ומדגיש את הנושאים והפריטים החשובים אותם יש לבדוק במיוחד במפרט הטכני. המאמר מציג את רשימת המסמכים והתכניות אותם על המוכר למסור לרוכש הנכס או לנציגות בעלי הדירות, בהתאם לדרישות הנוסח החדש של המפרט הטכני ולסיום מוסבר במאמר הקשר בין המפרט הטכני ובין הוצאת חלקים מהרכוש המשותף ותקנון הבית המשותף ובסוף המאמר מובא פרק סיכום.

1. מהו המפרט הטכני?

א. המפרט הטכני הנו אחד המסמכים המרכיבים את עסקת מכירת נכסי מקרקעין, אשר חוק המכר (דירות) חל עליהן.

ב. כשם שההסכם עליו חותמים המוכר ורוכש הדירה מסדיר את העניינים "המשפטיים" של העסקה, המפרט הטכני, כשמו כן הוא, בא להבהיר להסדיר ולפרט את העניינים ה"טכניים", קרי, את הצד ה"טכני" של הממכר, את רכיבי הממכר, כמויות, חומרים, סוגים, גדלים, אלמנטים הצמודים לממכר (חניה, מחסן) וכן מרוכזות בו כל ההוראות ההנדסיות והאדריכליות של הדירה לרבות שטחה, מספר החדרים שבה ופרוט כל אביזרי הדירה, הכלים הסניטריים, הריצוף, החיפויים וכו'.

ג. הואיל וכל הנושאים הטכניים מרוכזים במפרט הטכני, מכאן חשיבותו הרבה של המפרט הטכני בעסקת רכישת נכס מקרקעין אשר חוק המכר (דירות) חל עליה.

ד. שימוש במפרט טכני נעשה כמעט בכל בניה רצינית ובכל ענפי הטכנולוגיה, אולם במאמרנו זה נתמקד במפרט הטכני הנלווה לעסקת רכישת נכס מקרקעין אשר חוק המכר (דירות) חל עליו.

ה. על חשיבותו של המפרט הטכני עמד כבוד השופט אברהם אליקים בפרשת גולן אולגה ויעקב נגד אנגל ג'נרל דיבלופרס בע"מ בפוסקו: "המפרט מהווה חלק בלתי נפרד מהסכם ההתקשרות, תוכנו של המפרט נועד להגדיר מהי ההתחייבות הספציפית של המוכר באשר לנתונים השונים של הדירה הנמכרת. כל עוד לא מצוין אחרת כל האמור במפרט הינו חלק בלתי נפרד מהתמורה הבסיסית על פי ההסכם, רצה המוכר להזכיר במפרט פריט מסוים ולדרוש עבורו תוספת תשלום חייב היה לציין זאת במפורש".

2. מהו מקור החיוב החוקי למפרט הטכני?

א. סעיף 2 א' לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 קובע: "המוכר דירה, חייב לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו".

ב. סעיף 1 א' לצו מכר דירות (טופס של מפרט)תשל"ד-1974 קובע: "המוכר חייב לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו".

ג. שתי הוראות החוק הנ"ל יוצרות את החיוב החוקי לצרוף ו/או למסירת מפרט טכני לרוכש נכס מקרקעין, אשר חוק המכר (דירות) חל עליו.

3. מהי תוצאת אי מסירת מפרט טכני על ידי המוכר?

א. סעיף 5 א' לחוק המכר (דירות) קובע: "מוכר שלא מסר לקונה מפרט בהתאם לסעיף 2, יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט מתאים למקובל בנסיבות העניין".

ב. המשמעות הפשטנית של הוראת חוק זו הנה, כי מוכר, אשר לא מסר לקונה מפרט טכני, אינו יכול לפטור את עצמו מבניית הדירה בהתאם לדרישות כל תקנות התכנון והבניה, התקנים הקיימים, הוראות למתקני תברואה (הל"ת) וכל דרישה אחרת בתחום הבניה, בין כתובה ובין אם לאו המקובלת כצורת עבודה נאותה ומקצועית בתחום הבניה- GOOD PRACTICE.

ג. על מנת להקטין את "מרחב התמרון" לקבלן בנושא זה, מומלץ לכל רוכש דירה לעמוד על כך ולדרוש כי הקבלן יספק לו, בין כל יתר מסמכי הרשימה, מפרט טכני ערוך כדין, ממולא וחתום על ידי שני הצדדים, על מנת למנוע וויכוחים מיותרים ואי-הבנות וסכסוכים בעתיד.

ד. סעיף 10 לחוק המכר (דירות) כולל גם הוראה עונשית לגבי מי שלא מצרף מפרט טכני וקובע: "מי שביודעין לא מילא אחרי הוראות סעיפים 2(א), 3 או 6, דינו - קנס 50,000 לירות".

4. מהן דרישות החוק לגבי המפרט?

בחוק המכר (דירות) קבע המחוקק מספר דרישות לגבי המפרט הטכני:.

א. המחוקק קבע, כי כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים.

ב. המפרט יהיה בטופס שקבע שר השיכון, ושר השיכון חתם על צו המגדיר את צורתו של המפרט הטכני, אשר שונה מעת לעת, כפי שעוד נדון בהמשך הדברים.

ג. המפרט יכול שיתייחס, בנוסף על הדירה הנמכרת, גם לחלקים אחרים של הבנין שבו נמצאת הדירה, למעט דירות אחרות, ולקרקע שעליה עומד הבנין, הכל כפי שנקבע בצו.

ד. על המוכר למלא את כל הפריטים במפרט במפורט ובמדוייק, ואם פריט פלוני אינו חל בנסיבות הענין, על המוכר לציין זאת לגביו.

ה. היה פריט שבמפרט מתייחס לדבר שנקבע בתקנות הבניה או בתקן, יכול שהטופס ימולא על ידי הפניה לאותן תקנות הבניה או לאותו תקן.

5. עמדת הפסיקה בנושא חובת צרוף מפרט טכני

א. בפרשת רייפמן ואח' נגד יעל דרומה בע"מ, נפסק כי בהתאם לחוק המכר (דירות) תשל"ג- 1973 חובה לצרף מפרט טכני. "החוק בא להגן על ציבור רוכשי הדירות ובתי העסק, בכך שנתן לקונה את האפשרות להשוות בין נתוני הדירה בחוזה ובמפרט שחובה לצרפו לחוזה"

משלא צרפו הנתבעים מפרט כחוק, יש לראותם, איפוא כמי שהתחייבו למסור את היחידה בהתאם למקובל בנסיבות העניין. סעיף 5 (א) לחוק קובע: "מוכר שלא מסר לקונה מפרט בהתאם לסעיף 2, יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט מתאים למקובל בנסיבות העניין".

ב. בעניין אחד העם שפירא בע"מ נגד לשם נפסק: "בסעיף 4 לחוק המכר (דירות) העדיף המחוקק את הגנת רוכשי הדירות על פני עקרון החופש החוזי, ורואה כל דבר בדירה השונה מן האמור במפרט או בתקנות הבניה או בתקן הרשמי כאי התאמה במשמעות חוק המכר תשכ"ח-1968על אף האמור בחוזה המכר ואין הצדדים רשאים להתנות על סעיף זה שהוא בבחינת סעיף מצווה".

ג. בפסק הדין בעניין שמעונוף נגד ברוכים ואח' נפסק: "חובה על המוכר לצרף לחוזה מפרט, ובו תיאור הדירה וכל הכלול בה, ואם מבקש המוכר לשנות מן התקנון המצוי בקשר לזכויות שבבית המשותף, חייב שינוי זה להופיע במפורש במפרט הנ"ל, או במסמך המצורף לחוזה".

ד. בפרשת אנדס תכנון הנדסה ובניה בע"מ נ. אילוז ואח' נפסק: "תכנית הבניה היא חלק בלתי נפרד של המפרט על פי צו מכר דירות (טופס של מפרט) תשל"ד- 1974, ששימש בהתקשרות הצדדים. המפרט עצמו מהווה נספח לחוזה בין הצדדים, ועל כן חלק מההתקשרות החוזית. תכנית זאת נועדה להראות לקונה, מהי הדירה הגמורה שהוא רוכש ולא דירה במצב בלתי מוגמר".

ה. בפרשת ורדי אח' נגד מליבו ישראל בע"מ ואח' נפסק: " סעיף 2 לחוק הדירות קובע כי חובה על המוכר למסור העתק מהמפרט לקונה. סעיף 2 לצו המכר דירות (טופס של מפרט) תשל"ד-1974 קובע כי המפרט יהיה לפי הטופס שבתוספת לצו. לפי התוספת, תוכנית הדירה בקנה מידה שלא יקטן מ 1:100, היא חלק בלתי נפרד מתיאור הבניין. (ראה גם ע.א. 101/88 אנדס-תכנון הנדסה ובנין בע"מ נגד אילוז ואח' פד"י מ"ד (2) עמ' 585,582 שקבע כי תכנית הבניה היא חלק בלתי נפרד של המפרט. אינני מקבלת את טענת הקבלן לפיה חובת המוכר לצרף תכנית בניה מתייחסת רק לחלוקה הפנימית לחדרים. חובה זו מתייחסת גם לפירוט שטח הדירה ושטחי החדרים המשפיעים על ערך הדירה, על טיבה ועל נוחיות המגורים בה".

ו בפרשת אוחנה סוזן ודוד ואח' נגד דרוקר זכריה נפסק ע"י כבוד השופטת טובה שטרסברג כהן: "גם אם אין לראות בתקנות בקשה להיתר בניה לפי סעיף 4 (א) לחוק הדירות ועלינו לחיות רק מפי הכתוב במפרט, קובע סעיף 5 לחוק הדירות כי מוכר שלא מסר מפרט יראוהו כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט מתאים למקובל בנסיבות העניין. סעיף 5 (ג) קובע כי חובת הוכחת המתאים למקובל בנסיבות הענין-על המוכר. ברוח הוראה זו קבע הנשיא שמגר בע.א. 101/88 פד"י מ"ד 3 (582,586) כי הדרישות המופיעות בתקנות להיתר מלמדות על מגמת הפרשנות הראויה בחוזי רוכשי דירות. עולה מן האמור כי סטייה מדרישות התקנות מבלי שהקבלן הוכיח שבנה לפי המקובל בנסיבות העניין מהווה אי התאמה במובן ס' 4 (א) לחוק הדירות".

6. היסטורית השינויים של טופס המפרט הטכני

א. המפרט הטכני פורסם לראשונה בק.ת. 3207 מיום 31.7.1974 בעמ' 1612.

ב. בק.ת. 4604 מיום 18.3.1984 עמ' 1080 פורסם תיקון למפרט הטכני בצו מכר דירות (טופס של מפרט) תיקון התשמ"ד בו נערך מספר קטן של תיקונים כתוספת פרטי עורך הבקשה, פרטים לגבי פרזול דלת כניסה וניסוח של פרט 3.10 למפרט.

ג. בק.ת. 4256 מיום 2.8.1981 עמ' 1266 פורסם תיקון נוסף של המפרט הטכני שכלל תיקון חלק ב' לתוספת בסעיף 4 בפרט 4.7 והוספת נושא צנרת אספקת גז.

ד. השינוי הגדול ביותר בנוסחו של המפרט הטכני בוצע בק.ת. תשס"ח מס' 6649 מיום 24.2.2008 עמ' 532 צו תשס"ח-2008 שנכנס לתוקף שלושה חודשים מיום פרסומו, דהיינו ביום 24.5.2008.

ה. השינויים העיקריים בנוסחו החדש של המפרט הטכני החדש, לעומת המפרט הטכני הקודם, מתייחסים לנושא המורכב המסובך של שטח הדירה שהעסיק אינספור ערכאות משפטיות שניפקו עשרות רבות של פסקי דין בנושא שלא תמיד הייתה אחידות בפסיקה של הערכאות השונות שדנו בנושא. עוד כולל נוסחו החדש של המפרט הטכני פירוט שטחים נוספים המוצמדים לדירה, הערות לחישובי שטחים, חדרי מדרגות, חומרי הבניין ועבודות גמר, הרחבה של רשימת חדרים וגימורים בדירה ושטחים המוצמדים לה או משמשים אותה טבלה מס' 3 רשימת דלתות, חלונות ותריסים בדירה, טבלה מס' 4 –מתקני תברואה וכלים סניטריים, טבלה מס' 5 –מתקני חשמל, מתקני חימום/קירור בדירה, סידורי כיבוי אש ובטיחות בדירה, עבודות פיתוח ושונות, מערכות משותפות, חיבור המבנה למערכות תשתית, רכוש משותף-הוספת פרק חלקים שאין להוציאם מהרכוש המשותף, פרק חדש לעניין בית משותף ונספח א- מסמכים נוספים שיועברו לקונה ולנציגות בעלי הדירות.

צבי שטיין

בוגר הפקולטה למשפטית באוניברסיטת ת"א בשנת 1974 עו"ד נוטריון ומגשר מוסמך. התמחות בליקויים בענף הבנייה. מאמרים שכתבתי: פיצוי בגין עגמת נפש בתביעות ליקויי בניה מעמדו של המומחה מטעם בית המשפט פיצוי בגין ירידת ערך בתביעות ליקויי בניה פיצוי בגין דיור חלופי בתביעות ליקויי בניה אחריות מהנדס הבניין לליקויי בניה זכות רוכש דירה לפיצויים בגין ליקויי בניה למרות מכירתה.

zvis7@bezeqint.net

נשבר לכם ?! על כשלים בזכוכית ושבר ספונטני

להמשך קריאה >>

CivilEng בשטח

סקירת הקמת פרוייקט מגדל שדרות רוטשילד 1 תל אביב

להמשך קריאה >>

בקו האש: עד כמה החשיפה לשריפה משפיעה על הבטון וכיצד ניתן להעריך את הנזקים?

להמשך קריאה >>

Ynet מפרגן ל CivilEng ומעלה סדרת כתבות המתעדות את מיזם "פרויקט מתגלגל"

להמשך קריאה >>

אחד על אחד

ראיון עם פרופ' רחל בקר - המכון הלאומי לחקר הבנייה

להמשך קריאה >>

בעקבות האסון בחתונה

להמשך קריאה >>

4 תגובות

אנונימי

18/05/2025 - 14:53

Testosteron-Präparate kommen nicht nur bei vielen Männern in der Andropause zur Verordnung, auch Frauen nehmen spezielle Präparate mit Testosteron ein, wenn bei ihnen eine solche Hormontherapie angezeigt ist. Bei einer Testosteron-Ersatztherapie kommt es insbesondere auf die Höhe der Dosierung an. Schon kleinste Überdosierungen der hochwirksamen Testosteron-Präparate können gravierende Folgen haben und nicht bei jeder Behandlung ist die Dosierung verschreibungspflichtiger Testosteron-Präparate unproblematisch. So liefert der Inhaltsstoff den Drüsen die Grundstoffe für eine bessere Hormonproduktion. Da dieser Vorgang ganz natürlich ist, fällt das Superfood nicht unter Doping. Treten solche Beschwerden in Zusammenhang mit einem Testosteronmangel im Blut auf, ist die logische Schlussfolgerung, das fehlende Hormon zu ersetzen und von außen zuzuführen. Hersteller setzen dabei auch auf kraftvolle Namen für ihre Produkte und Zutaten. „Geiles Ziegenkraut" (Horny Goat Weed) ist da nur ein Beispiel von vielen. Wer einen Bürojob hat, sollte versuchen, regelmäßig vom Schreibtisch aufzustehen und sich zu bewegen. In dem Buch Der beste Intercourse deines Lebens werden Intervall-Trainings-Einheiten genau beschrieben, die jeder zuhause, etwa im Wohnzimmer, durchführen kann. Diese speziellen Intervall-Trainingseinheiten haben sowohl einen sehr positiven Effekt auf die penile Infrastruktur (Zusammensetzung des Penisgewebes) als auch auf die zuführenden Blutgefäße. Außerdem haben neue Studien gezeigt, dass das Intervall-Training auch einen immens positiven Effekt auf den Testosteronhaushalt hat! In Deutschland gibt es bislang kein für Frauen zugelassenes Testosteronpräparat. Apotheken können aber ein testosteronhaltiges Gel für Frauen anfertigen - vor der Nutzung müssen die Patientinnen darüber aufgeklärt werden, dass es sich um einen "Off-Label-Use" handelt. Der im Artikel vorgeschlagene "Testosterone Boosting Smoothie" enthält eine Mischung aus zink- und vitaminreichen Lebensmitteln sowie Superfoods, die die Testosteronproduktion unterstützen können. Als Teil einer ausgewogenen Ernährung kann er dazu beitragen, den Testosteronspiegel zu steigern. Wenn du deinen aktuellen Testosteronspiegel bestimmen möchtest, kann dies durch Blutuntersuchungen erfolgen. Ein Arzt kann diese Exams durchführen und dir genau sagen, wo du stehst. Es ist wichtig zu beachten, dass Testosteronspiegel im Laufe des Tages schwanken können, weshalb Morgenuntersuchungen oft bevorzugt werden. Testosteron steigern mit NahrungsergänzungsmittelnVitamin D, Zink, Ashwagandha, D-Asparaginsäure, Bor und Fischöl können die Testosteronproduktion auf natürliche testosteron steigerung (https://izibiz.pl/companies/2-Monate-nach-operation-testosteron/) Weise unterstützen und bei Mangelerscheinungen sinnvoll sein. Weiter ist Granatapfel reich an Vitamin C. Vitamin C spielt eine entscheidende Rolle bei der Produktion von Stickoxid (NO) durch die Umwandlung von Nitriten zu Stickoxid. Es ist besser, auf einen gesunden Lebensstil und ärztlich empfohlene Supplements zu setzen. Testosteron ist ein Hormon, das in beiden Geschlechtern vorkommt, aber hauptsächlich als „männliches Hormon" bekannt ist. Es steuert viele lebenswichtige Prozesse im Körper, wie den Muskelaufbau, die Knochendichte und die sexuelle Lust. Bei Männern spielt es außerdem eine zentrale Rolle bei der Spermienproduktion [8]. Stress und Schlafmangel können deinen Testosteronspiegel erheblich senken. Das ausgegebene Rezept wird anschließend an eine Apotheke weitergeleitet, die das verschriebene Arzneimittel diskret zu Ihnen nach Hause liefert. Falls Sie mit bestimmten Medikamenten behandelt werden, dürfen Sie keine Booster anwenden. Geht aus dem Check hervor, dass Ihr Testosteronspiegel regular ist, aber Sie leiden dennoch unter Beschwerden? Falls der Test einen Mangel anzeigt, können Sie Ihr Testosteron erhöhen und so die Beschwerden lindern. Testosteron Booster sind meistens für die Anwendung nach einer Muskelaufbau- oder Prohormon Kur geeignet, um die körpereigene Testosteron Produktion wieder anzukurbeln. Gerade die Bezeichnung OCT (On Cycle Therapy) und PCT (Post Cycle Therapy) sind hier die Hauptanwendungsbereiche. Ein niedriger Testosteronhaushalt beispielsweise hemmt die Motivaton, den Antrieb, die Libido, die Energie und sogar den Muskelaufbau. Auch bestimmte Lebensmittel können helfen, den Testosteronspiegel zu erhöhen oder zu senken. Zum Beispiel enthalten Nüsse und Samen viele Mineralien und Vitamine, die den Testosteronspiegel steigern können. Auch Fleisch und Fisch enthalten hochwertige Proteine, die für einen gesunden Testosteronspiegel notwendig sind.

אנונימי

18/05/2025 - 14:52

אנונימי

17/05/2025 - 17:54

There is conflicting evidence on the benefit of male testosterone therapy for age-related declines in testosterone. Physicians shouldn't measure testosterone ranges except a patient has signs and symptoms of hypogonadism, corresponding to loss of body hair, sexual dysfunction, hot flashes, or gynecomastia. Depressed temper, fatigue, decreased power, and a decreased sense of vitality are much less particular to male hypogonadism. The U.S. Food and Drug Administration warns that testosterone remedy may enhance the danger of cardiovascular complications. Different attainable dangers embrace rising prostate-specific antigen ranges, worsening decrease urinary tract symptoms, polycythemia, and increased threat of venous thromboembolism. Injectable testosterone is presently the best delivery method for TRT, and many various kinds of testosterone compounds can be utilized in injections to deal with low T and hypogonadism. These quick gain natural steroid alternative [Ewan] compounds are generally recognized as esters, and so they may help present a quantity of choices to help tailor your TRT to fit your wants. Medicines are typically prescribed for functions aside from those listed in a Medication Guide. You can ask your pharmacist or healthcare provider for information about testosterone Cypionate Injection that's written for healthcare professionals. If you're experiencing ache regularly, attempt alternating your injection websites. This permits for less frequent injections, which can be more handy for patients. Testosterone cypionate injection USP is a type of testosterone medication that is generally used to treat low testosterone ranges in men. It is different from other types of testosterone as a end result of its distinctive properties and administration technique. Endogenous testosterone recovery isn't assured if a person abuses the steroid long-term. Some of our patients have discovered testosterone suspension injections to be painful. This could be attributed to testosterone suspension requiring a bigger needle due to it containing bigger, non-micronized crystals. As you can imagine, taking a drug that mirrors the impact of those chemical compounds can include nice threat. Dealing with mood modifications, poor focus and even erectile dysfunction is not any approach to reside. Truth is, these symptoms level to an even bigger problem than age or a poor diet—they’re telltale signs of a testosterone deficiency. Our men’s clinic can restore your physiology, change your body composition and optimize your health to decelerate aging and prevent well being complications brought on by low testosterone. Depending in your response to remedy, your physician might regulate the dosage to fulfill your wants. We all age, but affected by the symptoms of low testosterone doesn't need to be part of getting older. Sufferers ought to mark the dates they took the medicine on a calendar to make sure they adjust to directions. Dosage and frequency are determined in accordance with your testosterone levels, medical situation, and response to the therapy. If taken at house, the affected person ought to check the testosterone cypionate vial for particles or discoloration earlier than injection. Testosterone therapy increases declined testosterone levels in men into the conventional range. Subcutaneous injection provides a slower launch of testosterone, fewer injection website reactions, and easier administration for individuals preferring to self-administer. Intramuscular injection provides a more speedy improve in testosterone ranges and should require longer needles and professional administration. Ultimately, the choice between the 2 strategies should be made in session with a healthcare skilled, considering particular person preferences and needs. It is important to discuss the obtainable alternate options with the healthcare provider to determine the most suitable therapy strategy for each patient. Oily pores and skin, acne, and thinning of hair on the scalp are different attainable androgenic side effects of testosterone that our patients typically expertise. With testosterone being an injectable steroid, it enters the bloodstream instantly, thus offering no obvious strain to the liver. One study found that administering four hundred mg of oral testosterone per day for 20 days had no antagonistic results on liver enzymes (1). Androgens have been reported to stimulate production of pink blood cells by enhancing production of erythropoietic stimulation issue. Testosterone Cypionate Injection, for intramuscular injection, accommodates testosterone cypionate which is the oil-soluble 17 (beta)- cyclopentylpropionate ester of the androgenic hormone testosterone. Name your healthcare supplier right away if you have any of the serious unwanted aspect effects listed above. Testosterone use could lead to acceleration of bone age and premature closure of epiphyses in pediatric sufferers. The youthful the pediatric patient the larger the risk of compromising final mature top.

אנונימי

17/05/2025 - 17:52