בדק בית על ידי הקונה

אלגן הנדסה

עבור האדם הממוצע, רכישת דירה (חדשה או ישנה) היא לרוב ההוצאה הכספית הגדולה ביותר שהוא מבצע במהלך חייו. רובנו בודקים היטב את הבגד בחנות לפני הרכישה, את המכונית, הריהוט וכיו"ב. קל וחומר שרגע לפני שאנו עומדים לבצע את הרכישה הגדולה של חיינו עלינו לבדוק היטב את "הסחורה". הבדיקה הראשונית לפני רכישת בית או דירה תתבצע ע"י הקונה, ורק לאחר מכן מומלץ להתקשר עם חברת בדק בית הנדסית לאיתור ליקויי בנייה.

להלן רשימת התחומים שיש לבדוק לקראת רכישת בית או דירה

1. בדיקה חזותית של הבית / הדירה מבחוץ ומבפנים - ניתן ללמוד לא מעט על מצב הדירה כבר מהמראה החיצוני של המבנה. יש לשים לב למצב הטיח, המרצפות, הצבע והגג. מצבם של אלו יכול לרמז על איכות החומר שממנו עשוי הבניין, גילו, אם ומתי נעשה בו שיפוץ וכו`.

2. בדיקת צנרת – מדובר בפעולה חשובה מאוד בעת בדיקת דירה ישנה. הצנרת אמנם חבויה ואינה נראית לעין, אך ניתן ללמוד על מצבה על פי לחץ יציאת המים מהברזים. צנרת רקובה וסתומה תגרום ללחץ מים נמוך. כמו כן, כדאי לטעום את המים – על פי טעמם ניתן להבין אם קיימת בהם חלודה ובאיזו מידה. בדיקה זו משמעותית ביותר, שכן אלו המים עמם נתקלח, ומהם נשתה ונבשל.

3. בדיקת מצב הקירות - בבדיקה חזותית של דירה או בית ניתן לאתר סדקים, רטיבויות, עובש, ירוקת או התנפחויות טיח. תופעות אלו מעידות על בעיות נזילות ורטיבות במבנה. נקישה קלה על הקיר יכולה ללמד על מצב החומר ממנו הוא עשוי. קיר רך מעיד על איכות ירודה. כדאי לחפש אזורים בהם הטיח נראה לא הומוגני או מחודש. דבר זה יכול להעיד על שיפוץ קודם. בכל מקרה, כשמגלים במהלך בדיקת דירה חוסר אחידות של הטיח, חשוב לברר מה גרם לכך.

4. בדיקת דלתות וחלונות - יש לבדוק היטב את מצב המשקופים של החלונות והדלתות, ולחפש סימני נזילות, סדקים או נזק כלשהו באזורים רגישים אלו. בהרבה דירות ישנות ישנן נזילות מים מאזורים אלו. כמו כן, יש לבדוק את מצב התריסים. התריסים בארצנו סובלים מבלאי גדול בשל עוצמת השמש. צריך לבדוק אם התריסים נפתחים ונסגרים בצורה קלה, אם הפלסטיק מתפורר וכו`.

5. בדיקת ריצוף קיר ורצפה - בדירה ישנה קיימת סכנה שאחיזת אריחי הקרמיקה התרופפה. נקישה על האריחים יכולה לחשוף אריחים רופפים שאינם מודבקים כראוי. מצב הרובה (המילוי בין מרווחי האריחים) יכול אף הוא ללמד על מצב הריצוף. במהלך בדיקת דירה אפשר לבדוק בקלות את מצב הרצפה בצורה דומה, וכן ניתן לראות אם קיימות מרצפות ששקעו.

6. בדיקת חשמל - בדיקת חשמל של דירה או בית לפני רכישה היא בדיקה פשוטה וחשובה! יש לבדוק אם מתגי החשמל עובדים, ואם יש חשמל בשקעים (באמצעות "טסטר" בלבד!). במידת הצורך ניתן להיעזר בשירותי חשמלאי מוסמך.

דו"ח בדק בית – ההשלמה המתבקשת לבדיקת דירה או בית

לאחר שביצעתם בכוחות עצמכם בדיקת דירה או בית שאתם מתכננים לרכוש, מגיע השלב הבא - הזמנת חברה הנדסית לאיתור ליקויי בנייה. חברה זו תערוך עבורכם בדיקת דירה יסודית ותגיש לכם דו"ח בדק בית. דו"ח זה מכיל את כל הממצאים הקשורים בליקויים הקיימים בדירה.

שירותי בדק בית מיועדים לכל רוכשי הדירות - חדשות ו"יד שנייה" גם יחד. אלו וגם אלו צריכים לבצע בדיקת דירה (או בית) יסודית ע"י מומחה לאיתור ליקויי בנייה וליקויי מבנים.

לרוכשי דירה חדשה או בית חדש - דו"ח בדק בית משרת את האינטרסים של רוכש דירה מהקבלן. דו"ח בדק בית מהווה בסיס להתדיינות לגבי אופן ביצוע התיקונים ו/או קבלת פיצוי כספי בגינם מהקבלן. במקרים רבים מתגלעות בעיות בהתדיינות מול הקבלן בעקבות תוצאות דו"ח בדק הבית ואיתור ליקויי בנייה שונים. במצבים מסוימים הנושא מגיע לדיון בבית המשפט. לפיכך, חשוב ביותר שהמבצע את בדק הבית יהיה מומחה אמיתי בנושא איתור ליקויי בנייה, כזה שיצליח להעביר נאמנה את חוות דעתו המקצועית במהלך חקירתו כעד מומחה בבית המשפט.

במקרה של רכישת דירה מ"יד שנייה" - דו"ח בדק בית הוא כלי המאפשר לרוכש הפוטנציאלי להפעיל שיקול דעת באשר לתיקונים שיידרש לבצע בדירה. כמות ליקויי הבנייה משפיעה על הפחתת מחיר העסקה, בכפוף לאומדנים הכספיים הנדרשים לתיקון ליקויי הבנייה והמבנה השונים.

ברכישת דירה מ"יד שנייה", דו"ח בדק בית מציג בפני הרוכש מאפייני דירה הנדסיים, שמרביתם סמויים מעיני הרוכש הסטנדרטי אך גלויים לעיניו של הבודק המקצועי. גם במקרה של בדק בית בדירת "יד שנייה" חשוב להיעזר במומחה אמיתי, מקצועי ומיומן באיתור ליקויי בנייה וליקויים מבניים, שכן דו"ח בדק בית הינו מסמך משמעותי - בכוחו להכשיל עסקה או לחילופין לעודד רכישת מבנה בעייתי, הסובל מליקויי בנייה ומחייב השקעת סכומי כסף גדולים לצורך שיקומם.

ביקורת מבנים – זה נכס !

מה נכלל בסקר ביקורת מבנים?

ביקורת מבנים היא חוות הדעת ההנדסית, המופקת לאחר ביקור מהנדס מומחה במבנה שרכשתם. במהלך בדיקת הנכס נבדקים מספר פרמטרים לצורך איתור ליקויי בנייה: התאמת הבנייה לתכניות ולשינויים שסוכמו עם הקבלן, מצב החשמל, מצב התריסים, איתור ליקויי בנייה כגון: רטיבות, ריצוף לא תקין, סדקים, ליקויים במדרגות, ביוב, טיח, דלתות וחלונות, אינסטלציה ועוד.

דו"ח ביקורת מבנים בודק את מצב הנכס אל מול תקנות הבנייה הרשמיות בישראל

תקנות תכנון ובנייה תש"ל (1970).

הל"ת (התקנות למתקני תברואה).

המפרט שצורף להסכם רכישת המבנה (עפ"י חוק מכר דירות).

מפרט כללי לעבודות בניין בעריכת הוועדה הבין משרדית. המפרט משמש כאמת מידהומיושם בחברות ציבוריות ופרטיות רבות.

תכניות אדריכליות שצורפו להסכם הרכישה.

מה בין ביקורת מבנים לבדק בית?

ביקורת מבנים היא מושג נרדף לבדק בית. בדק הבית הוא סקר הנדסי של מבנה. מטרת בדקהבית היא לבדוק ולאתר ליקויי בנייה. במידה ונמצאו ליקויי בנייה, הם יוצגו ע"י החברה המבצעת את בדק הבית בפני רוכש הדירה הפוטנציאלי. בדק בית מקצועי יציג תמונה הנדסית אמיתית ומקצועית של הדירה, כאשר הממצאים מפורטים בדו"ח הנדסי או חוות דעת.

כדי להבחין בין "בדק בית" ל"ביקורת מבנים" נגדיר את המושג "בדק בית" כבדיקה של מבנים למגורים. לעומת זאת, נשתמש במושג "ביקורת מבנים" לתיאור בדיקות המתבצעות במבנים ציבוריים, תעשייתיים או משרדיים – לא למטרות מגורים פרטיים.

ביקורת מבנים, כמו דו"ח בדק בית, היא סקר המורכב משלבים שונים:

1. עריכת בדיקה כוללת לכל חלקי המבנה - הבדיקה מקיפה את כל חלקי הבניין, כולל חלקי השלד והיסודות.

2. בדיקת התאמת כמויות החומרים וטיבם ביחס למפרט המובטח.

3. צילום ליקויי הבנייה השונים שאותרו במהלך ביקורת המבנים.

4. איתור ליקויי מבנה של רטיבות ואיטום.

5. בדיקת מצב צנרת המים והביוב.

6. איתור ליקויי מבנה בריצוף, קרמיקה, מוזאיקה, טיח, צבע, חיפוי הקירות, בידודועוד.

7. המלצות והוראות לתיקון ליקויי בניה.

8. הפניה לתקנים ולמידע רלוונטי לגבי כל ליקויי הבנייה שאותרו, וכן תמחור סעיפי התיקון.

9. בדיקת התכניות.

מה עושים עם דו"ח ביקורת מבנים?

זכרו, אחריותו של הקבלן עפ"י החוק חולפת עם הזמן, בעוד ליקויי בנייה אינם חולפים אלא אף מחמירים ככל שהזמן נוקף.

עם קבלת סקר ביקורת מבנים שנערך עבור הנכס הספציפי יחל תהליך מו"מ בין הרוכשים לבין חברת הקבלנים, האחראית על בניית המבנה, ומתוקף כך - גם על מתן פתרונות לכל ליקויי הבנייה שאותרו.

המחוקק פועל רבות בנושא שיפור טיב הביצוע של הקבלנים, במטרה לצמצם כמויות ליקויי בנייה. במסגרת חוק המכר (דירות), התשל"ג 1973, נקבעו תחומי אחריות רחבים וארוכי טווח (אפילו עד 10 שנים) לרכיבים השונים שבנכסים. זאת מתוך כוונה ורצון שקבלנים לא יחסכו בטיב הביצוע ובאיכות התכנון והבנייה, ויאפשרו לכם ליהנות מהנכס שלכם בהתאם לסכום הרב ששילמתם עבורו.

מסיבות שונות, ברוב המבנים והדירות קיימות סטיות בתקן וקשה להגיע לבנייה מושלמת. על כן חשוב כל כך להיעזר בעין מקצועית, לבצע ביקורת מבנים ולהצטייד בדו"ח בדק ביתלאיתור ליקויי בנייה.

במידה ואין התייחסות מצד הקבלן לתוצאות סקר ביקורת מבנים או שההתייחסות אינה הולמת, השלב הבא הוא ייעוץ משפטי. מכאן והלאה יש לפעול לפי הנחיות עורכי הדין ולהמתין לפעולת מערכת המשפט. זהו הליך ארוך ומייגע, אך אם אין כל דרך אחרת לקבל פיצוי מהקבלן עבור ליקויי בנייה או תיקונם על ידו – הרי שבפניכם, הרוכשים, לא עומדת ברירה אחרת.

אלגן הנדסה

אלגן הנדסה הינה חברה המתמחה ומובילה בישראל במתן שירותי הנדסת בנייה. אנו מבצעים עבור לקוחותינו: בדק בית, ביקורת מבנים, בדיקת בית או בדיקת דירה, בדיקת טיב עבודות בנייה, איתור ובדיקת ליקויי בנייה ועוד.