כל מה שצריך לדעת על משכנתא, חלק א`

אילן לוי

הידעתם שרק בעלויות העסקה של רכישת דירה (מס רכישה, שכ"ט עו"ד, שכ"ט מתווך) אתם יכולים לגור בממוצע למעלה משנתיים בשכירות דירה דומה ? עבורכם מיועד המאמר הראשון בסדרה.

מהי משכנתא ?

המשכנתא היא זכות בעלות על נכס, קרקע בית, דירה וכדומה, שנותן מקבל ההלוואה כביטחון לפירעון ההלוואה - המשכנתא נרשמת במנהל המקרקעין (בטאבו) והיא ניתנת כהלוואה תמורת משכון הנכס. במילים פשוטות המשכנתא הינה הלוואה בריבית כנגד שיעבוד הנכס ומהווה אמצעי תשלום לצורך רכישת דירה, בית, מגרש, משרד או לצורכי בניה, שיפוץ או הרחבת בית.

היתרון והחיסרון שלה מתבטא בכך שהיא ניתנת לפירעון במשך תקופה ארוכה של עד 30 שנה יתרון: מבחינת פריסת החוב, החיסרון: ככל שתקפות ההחזר ארוכה יותר כך גם גובה ההחזר המצטבר גבוה יותר , וכאשר השכר הראלי אינו עולה לפי קצב עליית גובה החזר המשכנתא - נוצר מצב עגום של ירידה באיכות ורמת החיים עם השנים.

מה עדיף משכנתא או שכירות ?

המנטליות בארץ שונה לחלוטין מהמנטליות במדינות המערב - שם מרבית הזוגות הצעיריםגרים בכלל בשכירות.. ורק כאשר מגיעים ליכולת כלכלית נאותה הם מתפנים לרכוש דירה.. אך בארץ כמו בארץ - האישה לוחצת לרכוש.. האמא שלה לוחצת לרכוש.. האמא שלך מצטרפת לחגיגת הרכישה.. ואתה מוצא את עצמך לחוץ בין ההגיון הבריא שלך לבין ההגיון שלהן... "שיהיה משהו לילדים..." או יותר נכון שישאר משהו לילדים...

האמא היהודייה בין אם היא אמא פולניה ו/או אמא עירקית ו/או אמא מכל עדה אחרת.. שיש בה גנים יהודיים.. היא תדחוף כמעט תמיד לרכישת דירה בטענה.. "למה לזרוק את הכסף לפח בשכירות כשבאותו הסכום משלמים משכנתא והנכס יהיה שלכם ? לא חבל על הכסף ?!" ... האומנם ?! האם אנו חייבים בכל מחיר לקנות דירה ולהכלל חס ושלום יום אחד בסטטיסטיקה של נפגעי משכנתאות ? מסתבר שלא !!!

אין שום סיבה בעולם להיכנס למצוקה כלכלית עקב התחייבות שלא תוכננה נכון ! אין שום סיבה בעולם להיות במעגל נפגעי המשכנתאות. הידעתם שרק בעלויות העסקה של רכישת דירה (מס רכישה, שכ"ט עו"ד + שכ"ט מתווך) אתם יכולים לגור בממוצע למעלה משנתיים בשכירות דירה דומה ? ועל כך אמרו חכמינו זיכרונם לברכה סוף מעשה במחשבה תחילה ! ובשבילכם ולטובתכם זוג טרי ברכישת דירה - מיועדת כתבה זו... קראו... הפנימו והחכימו...

מכאן מאמר זה אינו מיועד לאנשים אשר אין באמתחתם הון עצמי מינימלי הדרוש לרכישת דירה ובהתאם בכפוף לתנאים המצטברים הנוספים המצוינים בגוף המאמר. אך מיועד לאנשיםבעלי ההון העצמי הנדרש והמתלבטים בכדאיות הכלכלית האם לשכור או האם לקנות ולשלם משכנתא - מה כדאי יותר ? מה עדיף מבחינה כלכלית ? האם לקנות ? האם להשכיר ? להלן מחשבון בדיקת החלופות - האם להשכיר דירה או לקנות דירה באמצעות משכנתא.

משחק קצר במחשבון מלמד כי התשובות לשאלות אלו אינן חד משמעיות ! מהסיבה הפשוטה כי בתנאים כלכליים מסוימים עדיף לגור בשכירות ואילו כלכליים בתנאים אחרים עדיף לקנות. אם כן, מהם הנתונים הכלכליים העיקריים המשפעים על הכדאיות הכלכלית ? התשובה לכך תמונה בנתונים הכלכליים עצמם.

מכאן רק אם תהיו בקיאים בכל הקשור למכלול הנתונים הקשורים במשכנתא תוכלו לשקלל באמת האם כדאי לכם לקנות את הנכס באמצעות משכנתא ו/או כדאי להמתין , לחסוך או לחליפין לגור בשכירות שהינה התחליף האופטימלי למרבית הזוגות אשר ידם אינה משגת הון עצמי האופטימלי הדרוש ואינם רוצים להיכלל בסטטיסטיקה שלנפגעי משכנתאות... הכירו נא את הנתונים.

הנתונים העיקריים לבדיקת כדאיות בלקיחת משכנתא

1. גובה המשכנתא הנו סכום ההלוואה אותו נידרש לקחת בגין רכישת הדירה.

2. גובה הריבית - מחיר הכסף - כמה נצטרך לשלם בנוסף על ההלוואה שלקחנו.

3. תקופת ההחזר - כמה זמן יידרש לנו כדי להחזיר את כל המשכנתא. על פניו, אלו הם הנתונים העיקריים לחישוב גובה ההחזר החודשי אשר מורכב מתשלום על חשבון ריבית ותשלום על חשבון קרן במשך כל חיי ההלוואה. לוח תשלומים זה נקרא גם לוח סילוקין - לוח שפיצר.
להלן דוגמא של מחשבון הכולל פלט לוח סילוקין שפיצר - לחץ כאן .

ההחזר החודשי אינו הסכום היחידי שיש לקחת בחשבון בעת התחייבות בלקיחת משכנתא - על החזר המשכנתא מתווספות עלויות עקיפות נוספות..

עלויות עקיפות נוספות הקשורות בלקיחת משכנתא

1. עמלת שמאי - סכום שתדרשו לשלם לבנק עבור שמאי מטעמו שיעריך אתהנכס לצורך לקיחת ההלוואה - ואישור משכנתא.

2. שכר טרחת נוטריון - עבור יפויי כוח בלתי חוזר מאושר ע"ינוטריון.

3. הפקת נסח טאבו עדכני ו/או אישורי זכויות ושעבודים - המשמעות עבורכם הינה תשלום אגרה לרשם המקרקעין ו/או לחליפין למועצה , לחברה המשכנת וכדומה. שליחויות תיזוזים וריצות - בלקיחת משכנתא תצטרכו להמציא מסמכים רבים ולשם כך ייגזל מכם זמן ניכר - וכידוע זמן שווה כסף.

4. הנפקת תעודת זכאות - לבעלי זכאות על פי קריטריונים שלהממשלה.

5. פרמיית ביטוח אשראי - במקרה שהבנק מסווג אתכם לקבוצת סיכון.

6. דמי פתיחת תיק - סכום זה ניתן למו"מ עם הבנק ואף במקרים מסוימים לבטלו .

7. דמי רישום הביטחונות - ישולם לגורמי הרישום (רישום בטאבו, ברשם המשכונות).

8. עמלות נוספות - עמלות דמי גבייה חודשיים ובנוסף עמלת שורה בבנקשלכם (כל עוד לא בוטלה ע"י חקיקה ו/או ע"י המפקח על הבנקים).

9. ביטוח חיים - סכום חודשי שהבנק ידרוש למקרה ותבקשו משכנתא - סכום המבטיח לבנק את כספו במקרה ואחד מלוקחי ההלוואה נפטר .

10. ביטוח נכס - סכום חודשי שהבנק ידרוש למקרה ותבקשו משכנתא - סכום המבטיח לבנק את כספו במקרה והנכס נשרף ו/או רעידת אדמה.

אם זה נשמע לכם מחייב מדי ?! ו/או נשמע מלחיץ מדי?! סימן שאתם אנשים נורמליים ! אין אף אדם נורמלי שישמח לשלם ולהתחייב לנכס אשר יהיה משועבד לטובת צד שלישי כל כך הרבה שנים. יתרה מכך, במרבית המקרים - די בעלויות העסקה הנלוותו העקיפות, שהן בעצמן יכולות לממן תקופת שכירות נאה - בנכס טוב יותר, יפה יותר וחדש יותר למשך תקופה אף של שנתיים ולעיתים יותר ! ועל כן, אם הנכם מתכוונים לגור בנכס זמן קצר ולמכור אותו - מוטב שתרדו מעסקת הרכישה ותחפשו לכם נכס להשכרה.

כלל מקדמי: אם אתם יכולים להימנע ממשכנתא – בשום פנים ואופן אל תקחו משכנתא !!! על כל צורותיה וצרותיה - ובכך תחסכו לעצמכם הרבה כסף ותחסכו מעצמכם עוגמת נפש רבה ומיותרת.

אם בכל זאת אתם לוקחים משכנתא, עקבו בדריכות אחר הכללים הבאים:

1. מומלץ מאוד שגובה המשכנתא יהיה פחות ממחצית מחיר הדירה / בית.

2. גובה ההחזר החודשי יהיה עד רבע מגובה ההכנסה הפנויה.

3. פריסת המשכנתא חייבת להיות קצרה ככל האפשר ולא ארוכה יותר מ 13 שנים .

4. במצטרף לאמור בסעיפים 1 עד 3 קחו משכנתא רק אם אתם מתכוונים לגור בדירה לכל אורך תקופת המשכנתא ו/או לחליפין להשכיר אותה בסכום אשר אינו נופל מגובה ההחזר החודשי בגין המשכנתא עבור רכישתה .

5. אם אין לכם תוכנית חסכון שמשתחררת בקרוב ו/או סכום כסף נכבד שאתם אמורים לקבל (קרן השתלמות, קופת גמל, ירושה וכדומה) בשום פנים ואופן אל תיקחו הלוואה גבוהה יותר מ 80,000$ ! ואם אתם מתקרבים לסכום זה מוטב שגובה ההחזרהחודשי יהיה עד חמישית מגובה ההכנסה הפנויה.

6. חס ושלום לא עליכם - מייד עם התגלות קושי ראשוני בהחזר חודשי - נסו למכור את הנכס בכוחות עצמכם ! אל תחכו לבנק שיעשה זאת עבורכם (ימכור את הנכס) וייקח בדרך סכומי עתק בגין ריבית פיגורים + שכר טרחת עורך דינו לרבות כלההוצאות המשפטיות שיחולו בסופו של דבר עליכם וחבל !
זכרו שהבנקאי הוא סוג של אדםאשר נותן לכם מטריה בקיץ ועם טיפת הגשם הראשונה הוא דורש אותה בחזרה - אין לו סנטימנטים אליכם, הבנק לא פועל מתוך רגש ו/או אמפתיה אליכם ולעולם לא יפסיד כשיתמודד מולכם .

7. האינטרס של הבנק לא תמיד עולה בקנה אחד עם האינטרסים שלכם - לבנק יש אינטרס להראות לכם את המסוגלות שלכם למשכנתא גבוהה יותר הפרושה לאורך זמן ארוך יותר. דבר זה הוא בהכרח רע לכם ! מכיוון שככל שהמשכנתא גבוהה יותר ונפרשת על תקופה ארוכה יותר אתם משלמים בסופו של דבר הרבה יותר לבנק ובאופן דומה הבנק מרוויח עליכם יותר ! לכן אם אתם רוצים להתקדם מהר יותר באיכות החיים וברמת החיים הכלכלית שלכם אל תחרגו מהסעיפים 1 עד 5 לעיל.. גם אם משמעות הדבר שתצטרכו לוותר על רכישת דירה ו/או לחליפין תרכשו דירת ביניים בהתאם ליכולת הכלכלית שלכם עד אשר יתאפשר לכם אחרת.