התחדשות עירונית במערך האורבני. חלק א`

התחדשות עירונית הינה חלק מתוכנית מתאר רחבת היקף הכוללת חידוש מבנים לשימור,
פרויקטים של פינוי בינוי, עיבוי ושינוי מבנים קיימים ותפישת מערך אורבאני (עיור) התואם את המאה ה 21,
לנושא חשיבות רבה בתכנון העתידי וכן ניצול המשאבים הקיימים שיכתיבו את פניה של המדינה בעתיד, בסקירה זו המחולקת לשתיים נדון בהיבטים של הרעיון המכונה התחדשות עירונית ובחלק השני נדון בפינוי - בינוי ועיבוי מבנים.

 

מטרתו של פרויקט ההתחדשות העירונית לגרום לניצול יעיל יותר של עתודות  הקרקע, התשתיות ומוסדות הציבור באזורים השונים המתוכננים לעתיד, באמצעות תוספת זכויות בנייה באזורים אלה. על מנת לקדם יעד זה החליטה הממשלה על הפעלת שני מסלולים: מסלול "פינוי ובינוי" ומסלול "עיבוי". שני המסלולים נועדו לאפשר תוספת זכויות בנייה באזורים שונים שלהן ישנה הצדקה להוצאת מהלך שכזה,  תוכניות אלו כמובן שמשפיעים על הסביבה ועל המראה העתידי של צורת הדיור במחוזותינו, התחדשות עירונית היא שם כללי לתהליך בו אזורים מדורדרים ברמה כלשהי, מבחינה פיזית, חברתית או אחרת, משתקמים וחוזרים להיות חלק מרקמה עירונית פעילה.

קיימות דרכים שונות בהן מתבצע התהליך. לעתים הוא קורה באופן טבעי, ולעתים ביוזמה של רשות ציבורית או גוף פרטי יזמי. מכנה משותף לרוב תהליכי ההתחדשות הוא עלייה באינטנסיביות של השימוש בקרקע, דרך מתן הכשר לבניה יותר צפופה או בניה לגובה או לחילופין בתוך איזור המיועד לשימור ניתן לשלב בניה חדשה עם בנינים לשימור עם תוספות בניה . קיימות סיבות טבעיות לנושא וכן סיבות יזמיות או התערבות של המוסדות .

נציג כמה דוגמאות:

1. דוגמה לתהליך טבעי היא שכונות שמזדקנות ומתדרדרות, ובמקום הדיירים הישנים, שעוברים למוסדות או הולכים לעולמם, נכנסות משפחות צעירות שמנצלות את המחירים הנמוכים. כאשר נאספות משפחות צעירות, מתחיל לחץ לכוון שיפור פיזי של השכונה, החייאת תשתיות חינוך ושירותים, ולעתים גם הרחבת דיור.
 

2. דוגמה לתהליך יזמי היא כאשר יזם שמזהה פוטנציאל בשכונה עם ניצול נמוך של הקרקע (בנייה נמוכה ומפוזרת), מנצל את המחירים הנמוכים, רוכש בית או מספר בתים סמוכים, ובונה בניין גבוה המממן גם את רכישת הבתים מבעליהם, וגם משאיר רווח בכיסו של היזם.
 

3. דוגמה לתהליך המונע על ידי הרשות הוא פרויקט מרכזי בתחום ההתחדשות העירונית בישראל של משרד השיכון בשיתוף עם הרשויות המקומיות במתחמים שהוגדרו והוכרזו על ידי משרד השיכון. מטרתו של הפרויקט הוא לנצל את הקרקע בצורה יעילה יותר ולשפר את התשתיות העירוניות ולחדש את החזות של המתחם על ידי סלילת כבישים חדשים, תוספת מקומות חנייה לכלי רכב, שמירה על שטחים ירוקים ועוד. הדרך לעודד את היזמים היא שינוי תוכנית בנין עיר ולאפשר תוספת של זכויות בנייה ומתן הקלות ופטור מהיטל השבחה. פרויקט התחדשות עירונית פועל בשני מסלולים: מסלול פינוי בינוי בו מפונים דיירים מבתיהם לפי חוק פינוי-בינוי, ומסלול עיבוי בו לא מתבצע פינוי של אנשים מבתיהם.
 

4. שימור מבנים ואתרים יכול לשפר את איכות העיצוב העירוני והרקמה העירונית במסגרת פרויקטים כאלה. תחיה עירונית ע"י יצירת חלל ציבורי עשיר ובעל תוכן כולל מבנים לשימור שהם המונומנטים של העיר היום. והם צריכים להיות בתוך העיר ולא במנותק ממנה. מטרת השימור הנה ליצור סביבה עשירה ואיכותית יותר, סביבה שמכילה גם שכבות מהעבר, סביבה מעניינת יותר, שבהרכב העיצובי שלה הבתים הישנים משמשים כדי ליצור מקום איכותי עם חוויה, מקום שנותן ביטוי פיסי לזהות מקומית, מקום בעל אופי משלו.

השימור עוזר לאנשים למצב את עצמם בסביבה, ביחס למקום ולזמן. ובקיצור, שימור המבנים עוזר ליצור מקום טוב יותר, סביבה טובה יותר ואיכות חיים טובה יותר עקב שינוי ושיפוץ מבנים אלו ישנה תחושה של לגור בשנות ה2000 עם מבנה של שנות החמישים או כמו שפעם אמרנו "ניחוח בטעם של פעם ".

 

כיכר דיזינגוף בעבר הלא רחוק

     

 

תל אביב בשנות השישים ללא המגדלים

 

  

התערבות תקופתית במרקם העירוני הקיים היא אמצעי חיוני ונחוץ לחיים עירוניים, פיתוח כלכלי וקיום חברתי. האתגר בערים היסטוריות חיות הוא לעצב אסטרטגיה של התערבות שתשמור על הערכים הפיסיים של המורשת המקומית של הנוף העירוני, ותענה על הצרכים התפקודיים של העיר. אנו לא מעוניינים בערי תצוגה אלא במקומות חיים תוססים ומשולבים במסגרת קהילתית הולמת העונה לכל הצרכים העכשוויים.

 

לראיה כרגע ישנה תנופה גדולה בנושא הפינוי - בינוי במיוחד לאחר ההקלות שעברו בחקיקה והמוסדות השונים הבינו שללא מהלך משולב של כל הגורמים כל הפרויקט של התחדשות עירונית לא יצא לפועל, ניתן לראות בקישור המצורף את כל מתחמי הפינוי בינוי המוכרזים ככאלה ומה הסטאטוס שלהם קישור

  

לסיכום נאמר שרק מהלך משולב של הרשויות הרלוונטיות , חקיקה ממשלתית ומתן עדיפות למקומות שדורשים התחדשות עירונית יתנו את הכלים הנדרשים על מנת לבצע מתיחת פנים עירונית מתוכננת היטב שתוכל לשרת את התושבים שנים רבות קדימה וללא צורך בפתרונות מהשרוול כמו שהורגלנו לצערנו עד היום , כולנו תקווה שכל הגורמים ישכילו לבצע מהלך חכם יעיל תוך מתן דגש על הצרכים שלנו ושל הדורות הבאים נקווה שזה לא יהיה מהלך של בכייה לדורות אלא מהלך של שמחה לדורות.