פרויקט מתגלגל - מימוש תמ''א 38.

חלק 1 - הקדמה

הצגת מיזם פרויקט מתגלגל

CivilEng הפורטל הישראלי להנדסה אזרחית, בנייה וסביבה
גאה להציג את מיזם פרויקט מתגלגל בנושא תוכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38).

במסגרת מיזם פרויקט מתגלגל של פורטל CivilEng, נציג בפניכם סדרת מאמרים ייחודית ומעניינת, בהם נעקוב מקרוב אחר תהליך מימוש תמ"א 38 באחד מהבניינים בעיר רעננה. מיזם פרויקט מתגלגל מגיש לקהל הרחב והמקצועי, דרך חדשה וחוויתית ללימוד והכרת ענף הבנייה, ההנדסה האזרחית והנדסת הסביבה, כחלק מהפרויקטיים ומהמייזמים היחודיים של הפורטל (ראה גם פרויקט מתגלגל הקמת מגדל מגורים ברמת גן).

סדרת המאמרים המקצועית שתעלו לאוויר במהלך השנה הקרובה, תעסוק במימוש התוכנית הלכה למעשה על כל פנייה. המאמר הנוכחי (חלק 1) יעסוק בהצגת התוכנית, בבעיות הטיפוסיות שצצות במהלכה ובהצגת הפרוייקט עליו תתבצע הסקירה המתמשכת. העיר רעננה נחשבת לאחת הערים המובילות במימוש ובעידוד התוכנית ומקדמת בברכה יוזמות למימוש תמ"א 38, כחלק מתוכנית אסטרטגית של העומדים בראשה.

תמ"א 38

תמ"א (תוכנית מתאר ארצית) הנה אחת מתוכניות המתאר שהוצגו על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה, המופקדת על הכנת תוכניות מתאר ארציות, במסגרת חוק התכנון והבנייה בארץ. בשנים האחרונות החלו לצוץ סביבנו בניינים וותיקים, העוברים מתיחת פנים במסגרת אחת מתוכניות המתאר היותר מדוברות ומתוקשרות - תוכנית מתאר ארצית שמספרה 38 (תמ"א 38).

הצגת עקרי התוכנית

תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית אשר מטרתה לקבוע הסדרים תכנונים, כחלק ממכלול רחב של הסדרים כלכליים חוקיים ואחרים לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה.

 
התוכנית אושרה במהלך חודש מאי 2005 ותכליתה עידוד חיזוק מבנים קיימים על ידי הענקת תמריצים כלכלים ואישור תוספות בניה מעבר לאלו שמאפשרות תוכניות בנות תוקף אחרות. התוכנית קובעת את התנאים למימוש תוספות אלו.
 
אחת הבעיות ביישום התוכנית הינה חוסר הוודאות הכלכלית לביצוע התוכנית ומכאן שבחינת התוכנית הינה אבן דרך חשובה בהחלטה - האם התוכנית כלכלית ואם לאו. לא פעם ניתן לראות כי ההטבות הכלכליות הניתנות במסגרת התמ"א, אינן מכסות את עלות החיזוק של המבנה. מצב זה, יביא לכך שהמבנה לא יחוזק ולא יטופל במסגרת התוכנית המקורית, אלא אם בעלי הנכסים ישתתפו בהפרש הנוצר בין העלות הכלכלית לבין עלות זכויות הניתנות במסגרת תוכנית תמ"א 38.
מי זכאי למימוש תוכנית תמ"א 38 ?
 

התוכנית חלה על מבנים אשר הוצא עליהם היתר בניה לפני 1.1.1980 (המועד הקובע) חוץ מהמבנים שת"י 413 לרעידות אדמה פתר אותם מכך. התקן הישראלי אושר לראשונה בשנת 1975 ומאז עבר מספר עידכונים. הסיבה להחלת התוכנית למבנים שנבנו לפני שנת 1980 נקבעה כך, מאחר וממועד אישור התקן ועד ישומו בפועל - חלפו מספר שנים.
 
מבנים שהוקמו לאחר המועד הקובע, אולם לא על פי התקן המחייב (תקן ישראלי מספר 413) יוכלו אף הם לעבור חיזוק בהתאם להוראות התקן אך מבנים אלה לא יזכו לתוספות בנייה - פרט למעלית.

מכיוון שצורת הבנייה האופיינית למבנים מהשנים הנ"ל, היתה הקמת מבנה על קומה מפולשת (אשר התבררה כנקודת תורפה לרעידות אדמה) התוכנית מאפשרת סגירת קומת העמודים המפולשת כאמצעי כלכלי לתוספת זכויות בניה והן כאמצעי לחיזוק המבנה. מעבר לכך התוכנית מתירה תוספת בניה של קומה / קומות נוספות ואגף נוסף לבניין, הכל במסגרת מגבלות המפורטות בתוכנית ולפי העניין. המאמר המלא מפי מר אבי גנח

בעיות אופיניות בדרך למימוש תוכנית תמ"א 38

1. זכויות הדיירים - מאחר והבניין מאכלס דיירים בקומות ובאיזורים שונים, מקשה הדבר על מציאת "נוסחה" שתהיה מקובלת על הדיירים בנוגע להטבות שיקבלו עם תום הבנייה. לדוגמא: הוספת ממ"ד התאפשרה בתוכנית החדשה (בעקבות תוספת זכויות הבנייה בתמ"א 38) במקום בו יש יציאה למרפסת. דייר ששיפץ את דירתו ובנה מטבח בחדר שבו היתה המרפסת (בבניין המקורי), ימצא את עצמו עובר לממ"ד דרך המטבח.
2. נציגות הדיירים - לאחר שמתגבשת החלטה והסכמה של הדיירים, להתקשר עם חברה מסויימת ולממש את הזכויות הניתנות להם במסגרת תמ"א 38, לא תמיד מוצאים הדיירים דייר/קול אחד שייצג באופן שווה והוגן את דעותיהם וזכויותיהם. החלטה על נציג מוסכם שיעמוד בראש הקבוצה, תתכן ותהווה כר לוויכוחים ולאי הסכמות.
3. שגרת החיים במהלך הבנייה - מכורח הנסיבות, בתקופת מימוש התוכנית, הבניין וסביבתו יהפכו בצורה זו או אחרת - לאתר בנייה. דיירים שהתרגלו לאיכות חיים מסויימת, יאלצו להתרגל לשינוי בהרגלי המחייה (לתקופה מוגבלת) כדי ליהנות מהפירות - עם השלמת הפרויקט. הקבלן ידאג להכין דרך גישה מסודרת ובטוחה, שתשמש את הדיירים במהלך הפרוייקט ותאפשר להם מעבר נוח לדלת ביתם (הערה: מומלץ לתת את הדעת על מעבר עגלות תינוק).
4. דיירים סרבנים - אחת הסיבות העיקריות שבגינן לא מצליחים הדיירים להוציא את התוכנית לפועל, נובעת מדייר/ים המעוניינים לקבל הטבות עודפות. דייר "סרבן" המרגיש כי הוא נמצא בעמדת כח/מיקוח ינסה בכל הזדמנות, לאיים כי לא יסכים לתוכנית, על מנת להשיג עוד ועוד הטבות.
5. לוחות זמנים - מימוש התוכנית כרוך בטיפול בבניין קיים, נגזרת מכך העובדה כי הקבלן נאלץ לעבוד בסביבה בה קיימות תשתיות ישנות שנבנו עם הקמת הבניין. התשתיות כוללות קווי חשמל, בזק, תקשורת, ביוב, ניקוז, מים וגז ורובה ככולה - טמונה בקרקע. הטיפול בתשתיות הישנות, חשיפתן, העתקתן/ביטולן מצריך עבודה מקדימה, זהירה ואיטית, כמו גם תיאום ועבודה משותפת עם עם חברת החשמל, מחלקת המים וכו`... עבודות מקדימות אלה יכולות להיארך זמן שקשה להעריכו במדוייק. בנוסף, אי הוודאות והבעיות הנוספות ש"צצות" עם התקדמות העבודה, מקשות מאוד על חיזוי המשך המוחלט של הפרוייקט. 

קישורים חשובים

1. משרד הפנים - חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה כאן
2. המרכז למיפוי ישראל - היערכות לרעידות אדמה כאן
3. מכון התקנים הישראלי - ת"י 413 תכן עמידות מבנים ברעידות אדמה כאן
4. אינג` יעקב אהרונוב - האם מבנים בני 30 שנה ומעלה עמידים לרעידת אדמה חזקה בארץ ? כאן
5. דר` אברהם בן עזרא - רעידת אדמה והשפעתה על מבנים כאן
 

קרדיטים

כתיבת סדרת המאמרים נעשית בשיתופם ואדיבותם של החברים הבאים:
1. יזם - קבוצת נאות חן
2. קבלן ראשי - נאות חן הנדסה ויזום בראשות מר חן כחלון ומר ישראל סדן
3. אדריכלות - אליסה ליפניק אדריכלית ובונה ערים, המתמחה בנוסף בתחום הנגישות
4. קונסטרוקציה - מצוק מהנדסים בראשות מהנדס שלמה וגמן תכנון וחישוב קונסטרוקציה
5. חשמל - מהנדס איתמר מגן ממשרד אינג` אבידן מהנדסים יועצים
6. אינסטלציה סניטרית - אינג` בוריס פרמיסלב
7. מעליות - י.ש. הנדסה מעליות מהנדסים - מהנדס שמואל לב ו
מהנדס יהודה כהן
8. בטיחות - אלון בטיחות
 


מצב קיים

הבניין שיכנס למעקב במסגרת מיזם פרויקט מתגלגל נבנה בשנת 1972-1973 בעיר רעננה ובכך עומד בדרישות הסף למימוש תמ"א 38. אופי הבנייה טיפוסי לתקופה ומתבטא בבנייה מסורתית הכוללת דירות בקומת הקרקע (מפלס הנמוך ממפלס הכביש), קומת עמודים (קומה מפולשת) ושלוש קומות עליונות. הבניין מחולק לשתי כניסות - כניסה א` ובה 6 יח"ד וכניסה ב` עם 9 יח"ד נוספות (שלוש מהן צמודות קרקע).
 

בתמונה: חזיתות לכוון מזרח וצפון.
 

בתמונה: חזית לכוון דרום.

בתמונה: כניסה לחדר מדרגות - כניסה ב`. בבניין הנוכחי הכניסה נעשית באמצעות מדרגות, על מנת לשפר את הנגישות, תבנה רמפת עלייה לעגלות \ כסאות גלגלים.

מצב עתידי

1. מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) - 4 ממ"דים בכל קומה, עתידים להבנות בפורמט החדש.
2. מעלית - לכל אחת מכניסות הבניין, תבנה מעלית פנימית שתשמש גם את הקומות החדשות.
3. חזיתות -הבניין יחופו באבן, הויטרינות בחזית הבניין יוחלפו כמו גם התריסים של כל הדיירים ויבנו מסתורי כביסה.
4. חניות - מתחת לבניין, יוסב האיזור הקיים - לחניות עבור הדיירים החדשים.
5. פיתוח סביבתי - כל סביבת הבניין תעבור חידוש ופיתוח מחודש, במסגרת הבנייה החדשה.
6. נגישות - בבניין הנוכחי הכניסה לבית נעשית באמצעות מדרגות, בבניין המחודש, בנוסף למדרגות תבנה רמפת עלייה (עגלות\כסא נכים).
7. תוספת קומות - לבניין תתווסף קומה אחת ועליית גג - ובסה"כ 4 יח"ד.
8. תוספת שטח - לדירות הפונות לחזית המערבית, יוגדל השטח של הסלון.
9. מחסנים - לכל הדיירים יתווספו מחסנים בקומה על חשבון הקומה המפולשת.
10. תשתיות - טיפול והחלפת תשתיות קיימות (ביוב, ניקוז, אספקת מים וכו`...)

בתמונה: התוספות/שינויים מסומנים בכחול (חיזוק עמודים, תוספת מסתורי כביסה, בניית פיר מעליות, הוספת ממ"דים וכו`)

בתמונה: הדמיות מצב סופי.

הוסף תגובה
צור קשר