על ניהול פרויקטים. כתבה שניה בסדרה

והפעם על מושגי יסוד ושלבים ראשונים במסלול התכנון: תב"ע, תוכניות עבודה ותיאום יועצים.

כתבה שניה בסדרה.

כניסה לכתבה ראשונה בסדרה כאן

תב"ע - תכנון בניין עיר

הינה מסמך ציבורי, תכנוני ומשפטי הקיים בועדה המקומית והמחוזית. התב"ע "פתוחה" לעיון "חופשי" החל משלב הפרסום ה"קורא להתנגדויות" (אם קיימות) וכמובן לאחר שנחתמה כחוק ע"י שר הפנים הממונה על חוקי התכנון והבניה. היא ערוכה בצורת תשריט ותקנון המחייב כל מגרש ו/ או מבנה קיים או עתידי באשר לאפשרויות הבניה בתחומו.

התב"ע היא שמגדירה את שטח הבניה והזכויות. קרי: האחוזים המותרים לבניה, מספר הקומות או יחידות המגורים, שטחי מסחר, עיצוב הסביבה, הפקעות לצרכי ציבור וכן את קווי הבנין בחזית, בצדדים וב"עורף". להכנת התב"ע נדרשת מומחיות החיונית לפרשנותה וזו מסתבר אינה אבסולוטית. האחראים לעריכתה יכולים להיות ועדה מקומית או יזם והיא נידונה בעיריה ובועדה מחוזית, כאשר בתהליך אישורה מעורבים גורמים נוספים כמשרדי ממשלה.

הבקשה להיתר בניה מוגשת לוועדה המקומית ע"י בעל הקרקע או היזם. תהליך האישור הינו ארוך ומתיש וכולל התדיינות במחלקות העירייה השונות, ובינייהן - מחלקת ביוב, מים, דרכים, גינון ועוד, וכן דורש את אישורם של גופים חיצוניים כדוגמת מכבי אש, פיקוד העורף, חברת חשמל וכו`. עם תום התהליך, יש לשלם אגרות בניה העומדת על כ 50 $ למ"ר בניה וכאשר אלה חתומות כדין, "זוכים" בהיתר המיוחל.

תכניות עבודה ותיאום תכנון יועצים

לכאורה, רק לאחר קבלת היתר הבניה ניתן "להזיז" את תוכניות העבודה בקנה מידה גדול יותר, 1:50 כנדרש, ואולם המתנה להיתר מעכבת את התהליך כולו ואין שום מניעה להתחיל את מהלכיו עוד קודן לכן, ולערב את כל היועצים והגורמים השונים בתהליך ראשוני "משולב": תכנון אדריכלי, קונסטרוקציה, חשמל ואינסטלציה, בטיחות, תנועה, מיזוג אויר וכיו"ב.

שלב זה הינו מכריע בחשיבותו לגבי הפרויקט ועוד יותר לגבי מנהלו, שכן הוא מצוי עדיין במצב "נזיל" ופתוח לשינויים והתאמות של החללים השונים לכלל מערכות הפנים והחוץ, הקרקעיות והתת קרקעיות. מעין יצירת "פזל" בו כל חלק אמור להשתלב בהתאמה מלאה עם יתר החלקים, לתפקד עימם בהרמוניה וליצור שלמות אחת, להשגת מטרות היזם והמתכנן. בשלב זה, המתבצע במקביל לתהליך הרישוי, מרובים השינויים והתיאומים המשליכים אלה על אלה. עבודת צוות יעילה הינה תנאי הכרחי וחיוני לשלב התיאום והתכנון והיא דורשת שימת לב קפדנית לכל הפרטים המתלווים, קטנים כגדולים ולכל המשמעויות הגלויות כמו גם נסתרות.

תכנון מושלם למכרז ולביצוע

אחת השאלות היסודיות העולם הבניה המהווה אולי את "שאלת השאלות" היא - האם קיים מושג של "תכנון מושלם" ובכן, התשובה היא "לא". מעצם הוויתו כרוך תהליך התכנון ב"תחנות בדרך" קרי: פונקציות שונות, "אנושיות" ובירוקרטיות המעורבות בו, ואשר מטבע הדברים אינן בעלות אחידות דעה כמו גם אחידות זמן.

באותה שרשת אורכה המתלווה לתהליך - יועצים, רשויות, המתכניים וכיו"ב - תמיד תהא מי מהחוליות שלא תעמוד במטלות השונות מטעמים אלו או אחרים, או בלוח הזמנים שנקבע. אחרי הכל מדובר בפרויקט בניה קונבנציונלי הנוגע ב"בני אנוש" הנוהגים לשנות דעתם לפרקים, להשתנות או אף להתעצל... ובכל זאת, מתי ואיך ניתן למרות כל האמור לעיל ל"התקרב" לתכנון מושלם ? התשובה היא פשוטה למדי...

התנאי לכך הינו לוח זמנים המאפשר "מרחב נשימה" כך שכל אחד מהמעורבים בתהליך יוכל להשלים את "משימתו", לתאם את התיאומים הנדרשים, להכין כראוי את כתבי הכמויות, ולוודא שכל האישורים והחתימות אכן נתקבלו וכן הלאהוכן הלאה. פרויקטים רחבי היקף דוגמת אלו של משרדים ממשלתיים בהם קיימת בד"כ "תכנית מגירה", מהווה דוגמא טובה לתכנון ש"עיתותיו בידיו" כזה המאפשר למתכננים את מרחב הזמן לבצע את השלבים הנדרשים ב"ניחותא" וכהלכה, אם כי גם אז לא מובטחת "מושלמות" בשל הזמן החולף בין התכנון הראשוני ובין תחילת הביצוע שגורר בד"כ שינויים המחייבים עידכונים כאלה או אחרים.

ואולם היות ולא באלו "עסקינן" כי אם בפרויקטים קונבנציולים בהם גורם הזמן כמו גם גורם הפיננסי הינם משמעותיים, חשוב למצוא פתרונות יעילים ל"קיצורי הדרך", להפחתת עיכובים ו/או תקלות כך שאפשר יהיה להתקרב עד כמה שניתן לאותו "תכנון מושלם".

אחת מהדרכים לביצוע פרוייקט, הוא העסקת מנהל פרויקט בעל מיומנות מקצועית גבוהה, כושר להתמודד עם תנאים משתנים וחשוב מכל יכולת תגובה מהירה ומיידית שיהא אמון על התהליך. שכן לא פעם טמון הפתרון בתוך שלבי התהליך עצמם וכאשר מתגלה תקלה ו/או טעות יוכל בעל מקצוע מיומן להתגבר עליה תוך כדי "תנועה וביצוע" הווה אומרהתהליך או העבודה ימשיכו להתנהל כסדרם למרות כל המהמורות שבדרך.