אישור אכלוס בבניין מגורים (טופס 4) - חלק ב'

בחלק ב' של הסקירה, נתמקד בתהליך מול הרשות המקומית, חברת החשמל, כיבוי אש ועוד...

"טופס 4" - גולת הכותרת, הדובדבן שבקצפת, האישור שעבורו אנחנו נלחמים.
כל כך הרבה פעמים אנחנו שומעים עליו ולא תמיד אנחנו מבינים מה נדרש ואיך ניגשים לכל דבר.

תמיד שאנו מגיעים לשלב הסופי בפרויקט, הצוות כבר עייף, הבעיות מתחילות לצוץ והמועד שתכננו לקבל בו את הטופס 4 נדחה ונדחה, לסיטואציה הזאת יש משמעות כבדה על הוצאות וריווחיות הפרויקט וכמובן שעל לוחות הזמנים, קנסות וכיוצא בזה.

אז הנה קצת טיפים, הסברים ושאר מטעמים.

ספוילר - עדיף אישור אחד ביד משני אישורים "על העץ"

אמל"ק - ראש העיר לא שומע, הכבאי לא יודע, ברוכים הבאים לשטח 100!

חברת החשמל לישראל - חח"י

חח"י, אחד הנעלמים הגדולים בכל פרויקט, אתה תמיד יודע מתי תתחיל אך לעולם לא תדע מתי זה יסתיים.

עקרונית כל פרויקט צריך להתחבר לחדר טרפו (חדר שנאים) שנבנה ע"י הפרויקט או להתחבר לחדר טרפו שקיים בפרויקט קרוב. על מנת שהחיבור יתבצע בזמן נדרש למסור את חדר הטרפו לחברת חשמל מוקדם ככל הניתן, ע"פ אמנת חברת החשמל הם נדרשים לזווד את החדר ולחשמלו עד חצי שנה ממועד מסירת החדר (הם בד"כ עומדים בזה). לכן, על מנת שנוכל לחבר את הפרויקט לחשמל קבוע (ט.4 להרצת מערכות) ולבצע את הבדיקות הסופיות נדרש לגזור לפחות כ-8-9 חודשים ממועד קבלת ט.4 למסירת החדר עצמו.

הבעיה העיקרית מול חח"י היא שלרוב אנחנו נמצאים באפלה ואין עם מי לדבר, לכן הדבר הכי טוב שניתן לעשות (מעבר לביצוע מוקדם ככל האפשר) זה לחתור למגע מול נציג כלשהו ובנוסף להפעיל את קבלן החשמל כמה שיותר בהגעה לאנשי הביצוע מטעם חח"י שאמונים על הפרויקט.

מעבר לחדר הטרפו עצמו יש את נושא השוחות, חדרי החשמל, חדרי המעבר כבלים, חדרי המונים או המונים הקומתיים, גם כאן יש לבצע את הכל ע"פ הפרטים של חח"י, במידה והצלחתם להגיע לנציג שאחראי על הפרויקט, תיפגשו איתו באתר ותעברו איתו על כל הפרטים הנדרשים.

טיפים

יש לבצע את החדר בדיוק ע"פ התכנון, לא להקל ראש בשום פרט, הנציג של חח"י לא יקבל את החדר אם הוא לא יהיה תואם ב-100% לדרישות.
לא לשכוח להזמין את נציג חח"י לפני יציקת הרצפה העליונה.
לא להתמהמה עם הזמנת גישטלים (מעמד מברזל שעליו מניחים את ארונות החשמל של חח"י), תשלום אגרות וכדומה.
נדרש להתייחס לטופס 4 להרצת מערכות (חיבור חשמל קבוע ללוחות ציבוריים) ולהבין מהו התהליך בכדי לקבל זאת, ללא חשמל קבוע הבדיקות לא יחשבו כתקינות ולעיתים נידרש לעשות בדיקה חוזרת לאחר החיבור.
גם לאחר קבלת ט.4 יש לקחת בחשבון שחיבור המונים והבדיקות בדירות ייארכו כשבועיים ורק לאחר מכן יהיה ניתן להתחיל לאכלס.

כבאות והצלה - כב"א

לכל פרויקט יש גרמושקת בטיחות ורשימת בדיקות ואישורים נדרשים שנדרשו ע"י כב"א.

גם כאן, בדומה להתנהלות מול הג"א התהליך הוא כדלקמן:

ביצוע הפרויקט ע"פ גרמושקת הבטיחות והפרטים המופיעים בה.
המצאת כלל האישורים, הבדיקות והחתימות בהתאם למה שמופיע ברשימת הדרישות שהתקבלה.
שליחת הטפסים באופן מכוון לאתר של כב"א.
פינג-פונג קטן להשלמת הטפסים.
קביעת מועד לסיור ראשוני.
סיור בדירות - קבלת רג'קטים במידה ויש.
סיור בשטחים הציבוריים - קבלת רג'קטים במידה ויש (תמיד יש).
סיור סגירת רג'קטים עם או בלי ביצוע הפעלות/אינטגרציה.
קבלת אישור סופי.

טיפים

ללמוד טוב את הפרטים הנדרשים ולבצע אותם (לרוב מופיעים בסוף הגרמושקא), היו לא מעט מקרים שברגע האחרון הכבאי גילה שפרט כלשהו לא בוצע כנדרש והיה צריך לפרק חצי פרויקט.
יש לסנכרן (מוקדם ככל הניתן) בין תוכניות האדריכלות, חוברת המסגרות וגרמושקת הבטיחות ולבצע את כל הדלתות בהתאם לדרישה בגרמושקת הבטיחות.
לפני הסיור עם הכבאי רצוי לסייר בפרויקט עם הגרמושקא, לעבור חלל חלל ולוודא שקיימים בו כל האלמנטים הנדרשים, החל ממתז, גלאי ועד לשלט הכי קטן.
תוודאו שהבניין נקי (ברמה טובה) לפני ביקור הכבאי, הנ"ל מעיד על מצב הפרויקט ועל מוכנותו לאכלוס.

הבדיקות העיקריות שנדרשות ע"י הכבאי:

ת"י 1212 - דלתות אש

מה בודקים? שכל דלתות האש בפרויקט בוצעו כנדרש וע"פ גרמושקת הבטיחות

איך בודקים? עוברים דלת דלת באתר עם הנציג ממכון הבדיקות ובודקים שהדלת שהורכבה היא ע"פ הנדרש בגרמושקא, שהמרווח בין הדלת לסף תקין ושהדלת נסגרת כראוי לאחר שפותחים אותה.

טיפים

לוודא שנציג הקבלן שהתקין את הדלתות יהיה נוכח בבדיקה, לפעמים חיזוק קטן של ציר/מחזיר שמן יכול להבדיל בין דלת שנכשלה לדלת תקינה.
לסנכרן בין תוכניות האדריכלות, רשימת המסגרות וגרמושקת הבטיחות.
לשים דגש על דלתות עם ידיות בהלה וכדומה ולוודא שהדלת הותקנה עם כל התוספות הנדרשות.
אם יש באתר דלת אש מזכוכית היא צריכה לקבל התייחסות פרטנית בבדיקה ויש לציין שגם היא נבדקה.
יש לוודא שכל מחזירי השמן הותקנו ושלכל דלת ישנה תווית המעידה על סוג הדלת וסיווגה לאש.

ת"י 1001 - בדיקת דיחוס

מה בודקים? שמערכת הדיחוס לחדר המדרגות פועלת כנדרש

איך בודקים? מפעילים את המפוחים, עוברים בין הקומות, פותחים את דלת חדר המדרגות ובודקים ע"י מכשיר ייעודי (מעין שבשבת משוכללת) את מהירות הרוח היוצאת.

טיפים

יש לעצור את העבודה בבניין בזמן הבדיקה + לוודא שאף אחד לא פותח בטעות דלת של חדר המדרגות, זה עלול להכשיל את הבדיקה.
הבדיקה יכולה להתבצע רק לאחר שבדיקת דלתות האש (1212) בוצעה.
מומלץ לבצע בדיקה פנימית ביחד עם הקבלן לפני הבדיקה החיצונית, תקבלו כך אינדיקציה טובה למצבכם.
תנאי הכרחי לבדיקה הוא שדלתות הכניסה לדירות יהיו מורכבות וסגורות, במידה ואין דלתות בכל הקומות אפשר לסגור את הדלת עם דיקט.
במידה וחדר המדרגות הוא כפול והוא מכיל שני פירי דיחוס, יש לוודא (בשלב הבנייה/שלד) שיש איטום מושלם בין הפירים, במידה ותהיה בריחת אוויר מפיר לפיר זה עלות להכשיל את הבדיקה והצרה הגדולה היא שבשלב הזה קשה מאוד לטפל בבעיה.

ת"י 1596 - מתזים

מה בודקים? שכיסוי המתזים בוצע כנדרש וע"פ התקן ושהמערכת אכן עובדת.

איך בודקים? הבדיקה מתחלקת לשניים, בפעם הראשונה עוברים חלל חלל, דירה דירה, חדר חדר ובודקים שיש כיסוי מלא של המתזים ובפעם השנייה בודקים שהמערכת אכן עובדת ופועלת כנדרש ע"י הפעלות שמבוצעות בקומה ובחדר המשאבות.

טיפים

עוד בשלב שינויי הדיירים מומלץ ללמוד את החוקים עבור כיסוי המתזים (מרחק מקיר, מרחק מפתח אוורור וכו') ולוודא שהתכנון של הדייר מבוצע באופן תקין.
במידה וחלק מהמטבחים אינם מותקנים יש לוודא מהן הדרישות של מכון הבדיקות, ישנם מכונים שדורשים כיסוי מלא ושיהיה מתז מעל המטבח (למרות שבעתיד הוא יכוסה במטבח עצמו) ויש מכונים שמסתפקים בלראות את תוכנית המטבח העתידי.
מומלץ לנהל רשימה של החללים בהם היו לבודק רג'קטים ולוודא שהנ"ל מתוקן כנדרש.
מתז בחדר רטוב? תוודא שהוא מספיק רחוק מתנור החימום העתידי.

ת"י 158 - גז

מה בודקים? שמערכת הגז, פיר הגז וניקוז הגז הותקנו כנדרש.

איך בודקים? בדיקה יחסית פשוטה ע"י מכון הבדיקות.

טיפים

במידה ויש בפרויקט צובר גז, יש להשלימו (לא לשכוח לבצע ניקוז בתחתית הצובר), למלא אותו בחול, לקבע קופסת חיבורים נגד רעידות אדמה בפיתוח ולחבר את הצנרת לבניין.
בלא מעט מקרים לא מתייחסים לניקוז של ארונות הגז, הניקוז הנ"ל חייב לצאת במקום גלוי ומאוורר בפיתוח, חובה לבדוק את הניקוז לפני הבדיקה ע"י שפיכת מים באחד מהארונות ולוודא שהם אכן יוצאים בפיתוח.
כמו כן, יש לוודא שארונות הגז מבוטנים עד לגובה קופסאת הניקוז.
הצנרת הראשית לבניין בד"כ עוברת בלובי הראשי, לא לשכוח לבצע אותה לפני שמרצפים (מומלץ בתחילת הדרך לשבת עם קבלן הגז ולתכנן איתו את התוואי)
לוודא שקבלן הגז אכן ביצע צינור ניקוז עודפי גז ושם אותו במקום גלוי בפיתוח.

ת"י 931 - איטום מעברים

מה בודקים? כל בניין מחולק לאזורי אש והמטרה היא שבמידה ופרצה אש בחלל מסויים היא לא תעבור בקלות לאזור אש אחר.

איך בודקים? עוברים בכל הבניין ומוודאים שהאלמנטים הנדרשים (קולרים על צנרות וכדומה) והאיטומים הנדרשים בין איזורי האש בוצעו כראוי.

טיפים

הבדיקה בד"כ ארוכה וסיזיפית ועל מנת לעבור אותה נדרש להקפיד המון בכל שלבי הפרויקט ולהיות בקשר עם קבלן איטום הפירים כמעט בכל שבוע.
יש לוודא לפני סגירת תקרות בגבס שכל המעברים של הכבלים והצנרות מבוטנים ומרוחים בחומר איטום (יש מכוני בדיקות שאפילו דורשים לפתוח תקרות בכדי לוודא זאת).
יש לוודא שנשארת גישה לכל צינור אנכי שעובר בין קומות או בין אזורי אז כך שניתן לשים עליו קולר.
בחללים גבוהים שיש בהם המון מעברי צנרת בין הקירות (בד"כ בקומת הקרקע) מומלץ להשאיר פתחים ייעודיים בתקרת הגבס.
יש לוודא שהקבלן שביצע את האיטומים נוכח בבדיקה ועם חומרים ספייר.

גנרטור

לגנרטור יש מקום של כבוד בכל בניין, הוא מקבל חדר נפרד, שחרור עשן מיוחד, טיפול אקוסטי וכו'.

תהליך בניית החדר, הפרטים, הזמנת הגנרטור, הפעלתו ובדיקתו הם יחסית "פשוטים", ספק הגנרטור וקבלן חשמל מיומן יודעים לתפעל את התהליך ללא תקלות.

הנושא שכדאי לשים עליו דגש הוא אישור משרד האנרגיה שבלעדיו הגנרטור אינו מאושר ולא ניתן לבצע את הבדיקות הקשורות אליו (אינטגרציה). בד"כ לקבל את אישור משרד האנרגיה לוקח כ-3 חודשים מיום שליחת המסמכים, יש לקחת זאת בחשבון.

ת"י 2481 - מעליות

הבדיקה מבוצעת ברובה ע"י קבלן המעליות ולנו אין הרבה השפעה על הבדיקה עצמה אך למעליות יש חשיבות רבה בכל הנוגע ללו"ז, כמעט תמיד המעלית נמצאת בנתיב הקריטי של הפרויקט (רק לאחר קבלת מעלית האלונקה ניתן לפרק מעלית חיצונית, לסיים מרפסות, להתחיל פיתוח וכו') כך שאנו נדרשים לוודא שקבלן המעליות נכנס לעבודה מוקדם ככל הניתן (לאחר סגירת הפיר וצביעתו), עובד באופן רציף וללא בלת"מים.

טיפים

יש לוודא שעד למועד הבדיקה של מכון התקנים יהיה קו של בזק שניתן לחברו למעלית.
יש להיות מוכן לבצע סגירה של משקופי המעלית עם גבס אדום מיד לאחר שהקבלן מסיים לקבע משקופים ולסיים את חיפוי קיר המעלית בהתאם.

ת"י 1220 - גלאי עצמאי

מה בודקים? שהגלאי העצמאי שמורכב בדירות אכן פועל כראוי

איך בודקים? עוברים דירה דירה ומפעילים את הגלאי ע"י ריסוס ספריי ייעודי/לחיצה על כפתור ההפעלה.

טיפים

לאחר הבדיקה יש לחזור ולכסות את הגלאי, במידה ולא יעשו זאת הוא יתחיל לצפצף בכל פעם שיעבדו בדירה.
יש חשיבות למיקום הגלאי (מרחק מפתח אוורור וכדומה) נדרש לבחון זאת בתחילת הפרויקט ולהטמיע זאת בתוכניות לביצוע.

ת"י 1220 - גילוי, כריזה וטלפון כבאים – בד"כ מבוצע ביחד.

מה בודקים? שמערכת גילוי האש, הכריזה והטלפון כבאים עובדים כנדרש

איך בודקים?

גילוי - הבודק עובר ליד כל גלאי בפרויקט ומרסס עליו ספריי ייעודי, כתוצאה מהריסוס הגלאי צריך לפעול ולהעביר התראה לרכזת, הבודק מוודא זאת ע"י שיחה עם הנציג שעומד ליד הרכזת. כמו כן בודקים שהפעלת מתז בחלל מסוים מעבירה קריאה לרכזת (ע"י הפלווסוויץ') ומפעילה את המערכת.

כריזה - מפעילים את מערכת הכריזה ועוברים בכל הבניין ומוודאים ששומעים את הכריזה כראוי ושהרמקולים אכן עובדים.

טלפון כבאים - מחברים לכל שקע של טלפון כבאים טלפון ומוודאים שניתן לדבר עם הנציג שעומד ליד הרכזת.

טיפים

אחת הבדיקות החשובות בפרויקט, חובה לעשות בדיקה פנימית לפני הבדיקה החיצונית.
בשביל הבדיקה נדרש קו פעיל של בזק שיחובר לרכזת, התהליך מול בזק עלול להיות קצת ארוך לכן נדרש לפעול מולם בהקדם ובהכנת ארונות התקשורת עבורם (צריך להיות גם קו נוסף שיחובר למעלית)
לפני הבדיקה קבלן המתח נמוך צריך לעבוד לא מעט בפרויקט ולנסכרן הכל, יש לוודא שהוא נכנס לעבודה בזמן.
אם קבלן החשמל וקבלן המתח נמוך הם לא תחת אותו קבלן יש לסגור (בתחילת הדרך) מי מבצע הכנות לכלל האביזרים.

אינטגרציה - בדיקת הבדיקות

מה בודקים? שכל המערכות והבדיקות שנעשו מצליחות לעבוד בשיתוף פעולה מלא. המערכות הנבדקות הן:

מעליות
גנרטור
דיחוס
שחרור עשן (מפוחים, דמפרים, חלונות עשן וכדומה)
תריסים ושערים (שערי כניסה בחניון ובפיתוח, תריסי חדרי דחסנית)
מתזים

איך בודקים? מבצעים כל מיני תרחישים ובודקים שהמערכת עובדת ע"פ מה שהוגדר בפרוגרמת הפעלות (הפרוגמה מתקבלת מיועץ הבטיחות). לדוגמא, מפעילים מתז בקומה מסוימת (ע"י פתיחת הברז בקומה) ומוודאים שהמערכת מתריעה, המעליות יורדות לקומת קרקע, הכריזה פועלת, הרכזת מתקשרת לרשות הכבאות וכו'..

טיפים

הבדיקה היא ארוכה וחשובה והיא בעצם מסכמת את כל הבדיקות שנעשו עד כה, יש להתייחס אליה בחשיבות רבה ולוודא שהקבלנים אכן מוכנים לבדיקה, ניתן לעבור אותה בפעם הראשונה אך מנגד ניתן גם להיכשל בה מספר רב של פעמים.
יש לוודא שכל הקבלנים נמצאים בבדיקה (חשמל, מתח נמוך, אינסטלציה, אוורור, שערים וכו')
יש לוודא מראש שיש מקום ליד הרכזת בשביל כל קופסאות החיווי הנדרשות עבור הגנרטור, תריסים חשמליים, חלונות חשמליים וכדומה.
לא לשכוח להתקין את הרכזת בגובה הנכון ולהזמין ארון פח עם חלון שדרכו ניתן לראות את הצג.
יש לבצע בדיקה פנימית עם כל הקבלנים יומיים לפני הבדיקה החיצונית.

עירייה

לכל עירייה יש "טופס טיולים" מיוחד עבורה אך ניתן לומר שכמעט בכל העיריות רוב האישורים והתהליכים הנדרשים הם זהים.

מעבר לטופס טיולים חשוב לבצע את הפרויקט בהתאם לדרישות ולהערות שרשומות בהיתרים השונים והעדכניים שהתקבלו מהעירייה עצמה, לעיתים יש שם סעיפים חשובים ודרישות חשובות שאינם רשומים בשום מקום אחר.

לצערנו בעיריות בד"כ הדברים לא מתרחשים מעצמם ויש לוודא שהאישורים והתהליכים אכן מתקיימים (אין לי המלצה יותר טובה מללכת לעירייה, לשבת, לחכות, לשאול ולהציק).

מומלץ להתחיל את התהליך מול העירייה מוקדם ככל הניתן ולהתעדכן בדרישות חדשות שצצות מדי פעם.

לאחר שמעבירים לעירייה את כל האישורים נציג של הפיקוח מגיע לאתר ובודק שהבניין בוצע ע"פ ההיתר העדכני.

הדרישות שבד"כ חוזרות על עצמן הן:

אישורי יועצים

כל היועצים ירצו לבצע סיור סופי באתר לפני שהם חותמים על האישור הסופי, מומלץ במהלך הדרך לשבת עם כל יועץ ולהבין מה הוא רוצה לראות בסיור הסופי ולבצע זאת בהתאם. יש לנהל את הנושא הזה בלו"ז.

יועץ אינסטלציה - כולל אישור סופי לקבלת מערך 2
יועץ חשמל - היועץ יגיע לאתר ויבדוק את כלל הלוחות, החיבורים, השילוט שבוצעו ע"י קבלן החשמל.
יועץ נגישות - לוודא מולו מהן הדרישות שלו עוד בתחילת הדרך, יש לו השפעה על מעברים, מדרגות, מדרכות וכדומה שאנו יוצקים בשלב מוקדם יותר.
יועץ אוורור
יועץ אשפה - חדר דחסנית וחדרי שוט אשפה.
יועץ בטיחות
קונסטרוקטור
אדריכל - בד"כ יחתום אחרון לאחר שכלל היועצים חתמו על אישורים.

בדיקות/אישורים

בדיקת איטום תקרות - בדיקה מדגמית שנדרש לעשות בגגות, בתקרות החניון ומחלק מהמרפסות.
בדיקות המטרת קירות וחלונות – מומלץ להשאיר קיר אחד חשוף במהלך הבנייה בכדי שיהיה ניתן לבדוק אותו.
בדיקה למערכת הסולארית.
בדיקות ציפוי הבניין (בדגש על חיפוי אבן).
בדיקת מעליות
בדיקת/אישור גנרטור
בדיקת אנטנה וחיבור בזק
אישור בנייה ירוקה - מומלץ להתחיל את התהליך מוקדם, בד"כ זה תהליך ארוך ומייגע שחבל לבזבז עליו אנרגיה בסוף הפרויקט.

מחלקות העירייה

בכל הנוגע לאישורים סופיים של מחלקות העירייה מומלץ להגיע לכל מחלקה ולהבין בדיוק מה הם דורשים בכדי לתת את האישור, אם אפשר רצוי להביא את הבודק/האחראי לסיור בפרויקט כדי לתת הכוונה, לעיתים רב הנסתר על הגלוי וצריך ממש לחצוב את הנתונים.

תאגיד המים - בד"כ מתחלק לשניים, נושא הביוב והניקוז וכל השאר. בכל הנוגע לביוב וניקוז יגיע נציג של העירייה ויבדוק שביצענו הכל ע"פ הנספח הסניטרי שהתקבל מהעירייה ובנוסף הוא יבדוק האם השוחות שעשינו בפיתוח אכן תקינות ושהחיבור לביוב ולניקוז של העירייה בוצעו כנדרש. שאר הבדיקות מתמקדות בשעוני המים הראשיים והדירתיים, חדרי המשאבות וארון המים הראשי (גמל המים) מוודאים שבוצעו ע"פ הפרטים.
חברה כלכלית - בד"כ לכל עירייה יש חברה כלכלית שמתכללת, בין השאר, את עבודות הפיתוח בעיר. הממשק העיקרי בכל הנוגע לט.4 הוא סיום הפיתוח (בעיקר קירות הפיתוח) וסיום המדרכות והשבילים המובילים לאתר. את האישור ניתן לקבל רק לאחר שהכל מבוצע כנדרש אך בלא מעט מהמקרים יש כאן ביצה ותרנגולת, לא נקבל אישור מכיוון שהקבלן של העירייה עדיין לא סלל כביש כזה או אחר שמוביל לפרויקט, לכן יש לוודא מול החברה הכלכלית שהצד שלהם בתהליך יבוצע בזמן (פגישה מקדימה עם הצגת לו"ז הפרויקט).
איכות הסביבה והתברואה - במחלקה הזאת בודקים את כל נושאי האקוסטיקה, האוורור, הקרינה והתברואה, גם כאן, בטח הצלחתם לנחש, מומלץ להגיע למחלקה ולהבין מהן הדרישות שלהן בכדי לקבל את האישור המיוחל, לאחר מכן נדרש לקבוע מועד לסיור עם כל אחד מהנציגים.
כספים ואגרות – בד"כ דורשים לוודא שאין חובות ליזם/קבלן כלפי העירייה או שהם דורשים ערבויות מסוימות בכדי לתת אישור לאכלוס, לא אמור להיות מסובך מדי.

היזם

כמעט תמיד ליזם יש משימות שהוא חייב להשלים בכדי שנקבל אישור לאכלוס הפרויקט, מומלץ לנהל מולו רשימה מסודרת ולהציף את הפערים.

הדרישות הן בדר"כ: