כל מה שרציתם לדעת על תמ''א 38

* כולל תגובה של מר דניאל וינד, מהנדס אזרחי ויועץ מיגון

תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית אשר מטרתה לקבוע הסדרים תכנונים, כחלק ממכלול רחב של הסדרים כלכליים חוקיים ואחרים לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה .

התוכנית אושרה במהלך חודש מאי 2005 ועל מנת לעודד את חיזוק המבנים התוכנית מעניקה תמריצים כלכלים על ידי אישור תוספות בניה מעבר לאלו שמאפשרות תוכניות בנות תוקף. התוכנית קובעת את התנאים למימוש תוספות אלו.

אחת הבעיות ביישום התוכנית הינה חוסר הודאות הכלכלית לביצוע התוכנית, בחינת התוכנית הינה אבן דרך חשובה האם התוכנית תבוצע או לא, לא פעם אחת ניתן לראות כי ההטבות הכלכליות הניתנות אינם מכסות את עלות החיזוק של המבנה ומכאן המבנה לא יחוזק ולא יטופל במסגרת התוכנית, אלא אם בעלי הנכסים ישתתפו בהפרש הנוצר בין העלות הכלכלית לבין עלות זכויות הניתנות במסגרת תוכנית תמ"א 38 .

מי זכאי לתוכנית תמ"א 38

התוכנית חלה על מבנים אשר הוצא עליהם היתר בניה לפני 1.1.1980 (המועד הקובע) חוץ מהמבנים שתקן 413 לרעידות אדמה פתר אותם. התקן הישראלי אושר לראשונה בשנת 1975 ומאז עבר מספר עידכונים, הסיבה להחלת התוכנית למבנים שנבנו מלפני שנת 1980 הינה ממועד אישור התקן ועד ישומו בפועל בצורה נרחבת חלפו מספר שנים .

מבנים שהוקמו לאחר המועד הקובע אולם לא על פי התקן המחייב (ת"י 413) יוכלו אף הם לעבור חיזוק בהתאם להוראות התקן אך הם לא יזכו לתוספות בנייה – פרט למעלית .

מכיוון שצורת הבנייה האופיינית במבנים סטנדרטים אז היתה הקמת מבנה על קומה מפולשת, אשר התבררה כנקודת תורפה לרעידות אדמה, התוכנית מאפשרת סגירת קומת העמודים המפולשת כאמצעי כלכלי לתוספת זכויות בניה והן כאמצעי לחיזוק המבנה. מעבר לכך התוכנית מתירה תוספת בניה של קומה /קומות נוספות ו אגף נוסף לבניין, הכל במסגרת מגבלות המפורטות בתוכנית ו לפי העניין .

שאלת המאה הנשאלת ע"י אלפי דיירים בדיור משותף מה תיתן לנו תמ"א 38 ?

1. אפשרות לחיזוק שלד המבנה ע"י הוספת ממ"דים ( חדר נוסף לדירה ).

2. אפשרות לחיזוק שלד המבנה ע"י הוספת פיר יצוק למעלית , ומכאן מעלית לבניין.

3. אפשרות לחיזוק שלד המבנה ע"י הקשחת קומת עמודים וסגירתה בקירות בתוספת של קורות ועמודים וניצולם למחסנים.

4. אפשרות לניצול זכויות בניה ע"י הוספת קומות למבנה.

5. עלייה בערך הדירות כתוצאה מהשיפוץ / חיזוק.

6. שיפוץ ושיפור חזות החיצונית והלובי של המבנה , החצר ושטחי חניה.

7. ניצול המבנה הקיים תוך חיזוקו ועיבויו , אינו מחייב את הדיירים לעזוב את הבניין.

8. פטור מלא מתשלום מס שבח ומהיטל השבחה על תוספות הבניה.

מבחר שאלות ותשובות העולות מפעם לפעם בעניין יישום תוכנית תמ"א 38

שאלה: כמה זה יעלה לי ?
תשובה: אם עושים את זה בדרך הנכונה ואם קיימת כדאיות כלכלית - הדיירים לא צריכים להוציא מכיסם ולו שקל אחד. הרעיון במימוש התוכנית הוא שהדיירים לא ישלמו כלל עבור ההטבות הניתנות בתוכנית, אלא הקבלן ישא בכל העלויות הדרושות כמו עלויות החיזוק, השיפוץ, המעלית, עלויות הבניה של יחידות הדיור הנוספות, מיסוי, אגרות ועלות אדריכל ומהנדס.

שאלה: האם יש בנינים שכבר מימשו את התמ"א?
תשובה: הממשלה עדיין לא החלה בהליכי פרסום לתוכנית, ומעטים הדיירים שיודעים עליה. ברוב חלקי הארץ עדיין לא הוגשו בקשות להיתרים על פי התוכנית, אך מנתוני המנהלת למימוש תמ"א 38 עולה שמאות מבנים כבר נמצאים בשלבים כאלה ואחרים של טיפול לצורך חיזוק המבנה וקבלת ההטבות.

שאלה: איזה חיזוק ייעשה לבנין ומי קובע אותו? האם החיזוק יגן עליי בוודאות מפני רעידת אדמה?

תשובה: קיים תקן לעמידות מבנים כנגד רעידות אדמה. סוג החיזוק ייקבע על ידי מהנדס קונסטרוקציה ויאושר על ידי מהנדס העיר. אין כל ערובה לחוסן מוחלט של הבניין בשעת רעידת אדמה, אך בנין מחוזק יעניק הגנה טובה יותר מבנין שאינו עומד בתקן.

שאלה: האם החיזוק ישפר את עמידות הבניין גם מפני התקפות טילים?

תשובה: החיזוק בודאי משפר את עמידות הבניין. במקרים שבהם ניתן להוסיף ממ"ד, ברור שמדובר בהגנה טובה יותר לדיירי הבניין, גם מפני התקפת טילים.

שאלה: האם אני יכול לבצע רק את החיזוק, בלי להוסיף קומה נוספת לבנין?
תשובה: כן, ניתן לבצע את חיזוק הבניין בלבד, אך מדובר בהוצאה כספית גבוהה מכיסם של הדיירים. התמ"א מאפשרת לדיירים לחסוך את העלויות הגבוהות, ובמקביל לקבל גם סל הטבות.

שאלה: האם ועד הבית רשאי להחליט בעצמו על מימוש התמ"א בבנין?
תשובה: ועד הבית אינו יכול לקבל בעצמו כל החלטה בנושא התוכנית, משום שהזכויות מכוח התוכנית הן הרכוש המשותף של כלל הדיירים עם זאת, בימים הקרובים צפויה להתקבל החלטת הממשלה המאפשרת יישום התוכנית ברוב של 66% מהדיירים.

שאלה: רוב השכנים בבית שלנו רוצים ליישם את התוכנית ואני מתנגד. האם אני יכול למנוע את מימוש התמ"א?
תשובה: לא. כאשר יאושר תיקון החקיקה כך שיספיק רוב של 66%, התנגדותך לא תוכל לעצור את יישום התוכנית בבנין.

שאלה: העירייה יכולה לסרב להיתר הבניה?
תשובה: יכול להיות, אך לא סביר: מדובר בתוכנית מתאר ארצית שאושרה על ידי הממשלה ושנועדה להציל חיי אדם. לעייריה יש דווקא עניין לאשר את התוכנית מכמה סיבות: ביטחון הדיירים בזמן רעידת אדמה, שיפור איכות החיים לדיירים במבנים ישנים, גביית מיסים ואגרות בניה, תוספת ארנונה מהדירות החדשות וקליטת תושבים חדשים לעיר.

שאלה: מה קורה עם מס שבח, היטל השבחה ויתר המיסים?
תשובה: יש פטור מלא מתשלום מס שבח ומהיטל השבחה בכל הנוגע לתוספות הבניה לפי התמ"א, עם זאת ייגבה מס רכישה - כ-5 משווי זכויות הבניה.

רעידות אדמה, תכנון מבנים ותקן 413

רעידות אדמה הוא אחד מאסונות הטבע המסוכנים ביותר לחיי אדם , במשך ההיסטוריה של האנושות הן הביאו להרס של אינספור של ישובים ברחבי העולם .

בין היתר גם בארצנו הקטנטונת נהרסו לא מעט ישובים במשך הזמן . עקב מיקומה של המדינה , על השבר הסורי אפריקאי אשר ידוע בפעילות סיסמיות לעיתים קרובות .

עקב הרגישות הגבוהה לחיי אדם בישראל , חוסר המוכנות לקדם פני רעידת אדמה חזקה יכול להמיט עלינו אסון חמור ובעל משמעות מרחיקה לכת הרבה יותר מאשר אסון דומה במקום אחר בעולם . הסיכונים מרעידות אדמה הם בעלי אופי מיוחד ביחס ליתר אסונות טבע . וזאת בגלל העובדה שהסכנה לחיי אדם קשורה כמעט בלעדית למבנים . שהם למעשה ידי אדם . פרט לגלישות קרקע , הסיבות הכמעט ייחודיות שגורמות לאבידות בנפש בקנה מידה גדול באירוע כזה הן על רקע התמוטטות מבנים וסכרים ומפעלים אשר נבנו ע"י אדם .

חיזוי רעידות אדמה , למרות שהוא עדיין משאלת לב יכול להקטין באופן משמעותי את האבידות בנפש , אך הנזק למבנים לתשתיות , ולכלכלת האזור אשר נפגע יכול להיות קטרסטופלי . כנגד הסכנה הזו קיימת רק תרופה אחת ויחידה והיא : תכנון ובנייה של מבנים עמידים ברעידות אדמה , לצורך המחשה במה הדברים אמורים בשנים האחרונות התרחשו בעולם שתי רעידות אדמה חזקות השוות בעוצמתן האחת בארמניה אשר גרמה להרס נוראי ולאבידות בנפש מעל ל -25,000 . השניה בסן פרנסיסקו עם מעט נזקים ופחות מ 100 אבידות בנפש . הסיבה לשוני בין שתי ההתרחשויות הללו היא מודעות לתכן מבנים , ולבנייה אנטי סיסמית וקיימת מוכנות לקדם פני רעידות אדמה .

ההתמודדות עם הסכנה מרעידת אדמה היא בעיה הנדסית תכנונית ייחודית . בזמן רעידת האדמה חזקה המבנה נתון במצב העמיסה החמור ביותר שמבנה בהנדסה אזרחית יכול להימצא בו . יחד עם זאת הסיכוי שמבנה אכן יהייה נתון לרעידת אדמה חזקה , נמוך מאד .

הגישה ההנדסית האופטימאלית לשילוב מצבי העמיסה אלה לתכנן את המבנה כך שתימנע התמוטטות במקרה של רעידה חזקה מאד ובצורה כזו להגן על חיי אדם . האפשרות של הינזקות המבנים במקרה זה היא מקובלת מתוך הנחה שזול יותר לתקן או לבנות מחדש מספר מסוים של מבנים אשר נפגעו ברעידת אדמה חזקה . מאשר לבנות את כל הבניינים מראש חזקים דיים בכדי שימנעו נזקים בכלל .

להבדיל מעומסים אחרים אשר פועלים על המבנה כגון , רוח משקל , עומס שימושי , כוחות הידרודימנים ועוד , עוצמת הכוח עקב רעידת אדמה תלויה במידה רבה בתכונות המבנה , קשיחות , מסה , חתך וחיבור לקרקע . ניתן להבטיח את התסבולת לרעידת אדמה ע"י הגדלת החוזק , או ע"י תכנון המגדיל את משיכות רכיבי המבנה ומקטין את קשיחותו , ובצורה זו מקטין את הכוח שאותו המבנה צריך לקבל ..

תכנון נכון של אנטי סיסמי דורש הבנה טובה יותר של התנהגות מבנה באירוע סיסמי מאשר בכל יתר התכנון בהנדסה אזרחית . שינויים קטנים בפרטי קונסטרוקציה למשל : ציפוף חישוקים בעמודים יכולים להשפיע באופן משמעותי על עמידות המבנה ברעידת אדמה . לעומת זאת תוספת יותר חומר בצורה של הגדלת חתכים , העולים הרבה יותר ואינם מבטיחים את ההתנהגות הדרושה .

הנחיות תקן 413 מטרתן בעיקר להבטיח את עמידות המבנים ללא נזקים ברעידות חלשות ובינוניות אשר יכולות להופיע מספר פעמים במשך חיי המבנה , ולמנוע את התמוטטותו ואובדן חיים ברעידות חזקות . במקרה של רעידת אדמה חזקה , תכנון ע"פ התקן לא מונע נזקים מבניים כגון הופעת פרקים פלסטיים .

תגובה למאמר מפיו של דניאל וינד מהנדס אזרחי ויועץ מיגון

בהמשך למאמר שפורסם בנושא באתר רציתי להוסיף מספר דברים הקשורים לתמ"א 38 שיכולים לעניין את המהנדסים המתכננים לפעול בדרך זו על מנת לקבל זכויות להרחיב מבנים קיימים. רוב פעילותי באזור הצפון הן בנושא של התרי בנייה והן כמתכנן שלד בניין.

הרשויות המקומיות וועדות הבנייה באזור הצפון פנו לאזרחים והציעו להם לחזק את מבני המגורים על מנת שיעמדו בדרישות התקן הישראלי לרעידות אדמה (תקן 413) ובתמורה לכך כל דירת מגורים תקבל זכויות להרחבה ב-25 מ"ר. כל זכויות ההרחבה כוללות בתוכן את הממ"ד.

אציין שבכל מקרה כל דירת מגורים באזור הצפון ויתכן גם בשאר חלקי הארץ זכאית לקבל היתר לבניית ממ"ד בשטח 12.50 מ"ר מחוץ לאחוזי הבנייה המותרים.

לכל בקשה להרחבת מבנה במסגרת תמ"א זו יש לצרף דו"ח קונסטרוקטור שבו יראה שהמבנה לא עומד בתקן הישראלי לרעידת אדמה,מהו הפתרון המומלץ לחיזוק המבנה על מנת שיעמוד בדרישות התקן וכן פרוט מלא של כל אלמנט החיזוק כולל סידור הברזל. בדיקת עמידות המבנה בתקן הישראלי לרעידות אדמה יכולה להיעשות הן בחישוב ידני ,הן בתוכנת מחשב כמו הסטרפ.

החישוב שנעשה על ידי הקונסטרוקטור דורש מהמהנדס ידע מעמיק בתקן לרעידות אדמה ותקני הבנייה האחרים וניסיון רב בתכנון מבנים. החישוב נבדק בצורה קפדנית ומאחר ואין לועדות המקומיות לתכנון ובנייה את כוח האדם שיכול לבדוק חישובים אלה הועדות שוכרות את שרותם של מהנדסי חוץ שעליהם מוטלת בדיקת עבודת הקונסטרוקטור.

נוסף לדו"ח הקונסטרוקטור נדרש פתרון חנייה לכלי רכב עבור הדירות המורחבות וכן הסכמה מלאה של כל השותפים לחלקה.

לפי הידוע לי כל היישום של תמ"א 38 עדיין נמצא בשלבים הראשונים ומעטות הבקשות שהוגשו לועדות ואושרו.

אבי גנח

הנדסאי מוסמך משנת 1988, חבר קבוע בועדה המרכזית לתקני הבניה 100 ,חבר ועדה טכנית חיפוי וריצוף 110 חבר ועדה טכנית תכנון כללי 117, חבר ועדת מומחים 11022 חיפוי בקיבוע מכאני של מכון התקנים הישראלי, מומחה בתחום איטום מבנים תת קרקעים ומבנים ,יועץ בטיחות מבנים , לווי ויעוץ פרוייקטים בתחום שיחזור, חיזוק , ושיקום המבנים. משמש כיועץ בכיר לארגונים שונים, וכעד מומחה בבתי המשפט. ממונה בטיחות וגהות .מנכ"ל ברת "אחוזת בית הנדסה ובינוי ".

avi07@017.net.il