פרויקט מגורים מתגלגל: הצגת הפרויקט (חלק 1)

מיזם פרויקט מתגלגל ילווה ויתעד הקמת מגדל מגורים באחת הערים המרכזיות בארץ. 

במסגרת התיעוד אתמקד בסוגיות השונות, החל מהזכייה בפרויקט, דרך קבלת האישורים מהרשויות, תיאום תכנון וביצוע, סוגיות הנדסיות, התלבטויות, מהלך הבנייה ובהמשך... מסירות לדיירים.

 

משך הפרויקט: 31 חודשים.
קבלת צו תחילת עבודה: 01/05/2009

נתוני הפרויקט
מספר דירות: 96 יחידות דיור.
שטח קומה טיפוסית: כ-560 [מ"ר].
שטח מרתף: כ-5000 [מ"ר].

הדמיית הפרויקט

 

      

סכמה כללית למגדל
מגדל המגורים שיכנס למעקב בפרויקט זה, כולל את האלמנטים הבאים (מבנה תחתון - מבנה עליון) :


1. רפסודה - הרפסודה משמשת לביסוס המבנה (העברת הכוחות והמאמצים) והינה החולייה המקשרת בין המבנה, לקרקע.
2. 4 קומות חניון - במסגרת בניית המגדל, מחוייב היזם במתן פתרונות חניה לכל הדיירים, הנושא מעוגן בהיתר הבנייה שקיבל היזם מהרשויות.
3. קומת לובי כניסה (כפולה) - ה"פנים של המגדל", מבואה וכניסה ראשית למגדל וללובי המעליות.
4. 23 קומות טיפוסיות - הקומה ה"טיפוסית" מורכבת מ 4 יחידות דיור בנות 4 חדרים משני טיפוסים.
5. קומת פנטהאוזים - שני פנטהאוזים בני 5 חדרים.
6. קומת מיני פנטהאוזים - שני פנטהאוזים בני 4 חדרים.
7. קומה טכנית (מבנים על הגג) - בריכות מים, מערכות, חדרי מעליות וכו`.
8. מנחת מסוקים - מנחת מסוקים לפינוי בשעת שריפה, מצוקה וכו`.

תוכנית דירה טיפוסית

שלב 1 - קבלת תוכניות לביצוע

 

לאחר שלב הייזום (עליו נרחיב בפרויקט המתגלגל נוסף), מוציא הייזם את הפרוייקט למכרז בין קבלני הביצוע השונים הפעילים במשק.
בהתאם לתוצאות שהתקבלו בשלב המכרז, נבחר קבלן לביצוע הפרוייקט. בשלב הזה, מקבל הקבלן המבצע הנבחר "תוכניות לביצוע".
במסגרת תוכניות אלה מעודכנים הפרטים שהיו חסרים ו\או התווספו במהלך ואחרי המכרז, בדרך כלל מדובר יהיה בפרטים המתייחסים לזיון,
פרטים של הקומות העליונות, והכל בהתאם למהלך והתקדמות העבודות לפי הסדר הכרונולוגי של פעילויות הביצוע.

טיפ - יש לבדוק ולאפיין מהם השינויים שנעשו בין תוכניות המכרז לתוכניות הביצוע, להתייחס לכל שינוי ולתת עליו את הדעת משני פנים :
1. התאמה והיערכות לביצוע העבודה בהתאם לתוכניות המעודכנות, לרבות שינויים ותוספת פרטים שהיו חסרים בתוכניות המכרז.
2. על מנת להמנע מאי נעימויות בהמשך, יש לרכז את השינויים ולהעבירם בהקדם לפיקוח, שינויים אלה ייתכן וידרשו תמחור מחודש של העבודות ו\או תוספת מחיר לקבלן (במסגרת "עבודות נוספות") מאחר ובשעת מילוי המכרז שינויים אלה לא נלקחו בחשבון, ולא נכנסו בשקלול ניתוח המחיר לעלויות לקבלן. 

מה כוללות ה"תוכניות לביצוע" ?
כל פרויקט הנדסי, בין אם הוא מבנה מגורים, מבנה ציבור, תשתית או הקמת בריכת שחייה בוילה פרטית, כוללים עשרות ומאות פעילויות וקבלני משנה שישרתו את המשימה. על מנת שיוכל הקבלן להתחיל במלאכת הביצוע כמו גם קבלת הצעות מחיר לעבודות השונות העתידות להתרחש (עבודות שיועברו לקבלני משנה) עליו לקבל סט תוכניות מעודכן שיכלול את תוכניות הקונסטרוקציה, תוכניות אדריכליות, תוכניות אינסטלציה וספרינקלרים, תוכניות חשמל, פיתוח, מערכות אוורור, תיאום מערכות, מעליות, תוכנית As made ("תוכנית עדות") וכו`...

טיפ
1. עם קבלת תוכנית מהמפקח, יש לחתום על כל תוכנית, ולציין בבירור את תאריך הקבלה ומיד אח"כ לערוך רישום מדוייק ומסודר של התוכניות (הסידור יתבצע לפי פרקים - קונסטרוקציה, אדריכלות, חשמל וכו`...) שיכלול את שם התוכנית, תאריך קבלת התוכנית, מהדורת התוכנית וכו`...
2. לעולם אין להוציא תוכניות מקוריות לקבלנים, מנהלי עבודה וכו`, יש לרכז את התוכניות בתיק ייעודי ואין להוציאן מהמשרד. כל גורם או אדם שיזדקק לתוכנית, יקבל העתק במכונת הצילום המשרדית (של הפרט המבוקש לצילום או עיון) או העתקת שמש של התוכנית כולה. הדבר ימנע כל אי נעימות, איבוד תוכניות או ביצוע שלא מתוכניות מעודכנות ש"נעלמו".
3. תוכניות יתקבלו מצוות הפיקוח ובדרך כלל בשלושה העתקים - למהנדס הפרויקט, לקבלן המבצע ולמנהל העבודה.

לימוד תוכניות והכנות כלליות לתחילת הביצוע
שלב חשוב זה, יאפשר לנו להתחיל ולקבל אינדיקציה על אופן העבודות הצפויות, על הפעילויות וסדר הפעילויות שנרצה לבצע ועל קבלני המשנה הנחוצים לנו על מנת להחיל בעבודות. בשלב זה נחל ללמוד את התוכניות לביצוע, נבצע בדיקת התאמה בין התוכניות הקונסטרוקטביות לתוכניות האדריכליות, ונדאג להתאמת התכנון בהתאם לאילוצי הביצוע שהתגלו בפועל (אילוצים שנובעים בשל המצאות מכשולים שנמצאים בשטח, צנרות ותשתיות ישנות, אילוצי ביצוע בשל סדר הפעילויות המתוכנן וכו`).


אילוצי שטח בפרוייקט זה
1. אדום - קיר תומך של השכנים, שפלש למגרש הפרוייקט.
2. ירוק - עצים מוגנים להעתקה.
3. כחול וצהוב - תשתיות פעילות של מים,ניקוז,חשמל ובזק - ממבנים קודמים שיש להעתיקם.
4. קרבה לבנייני מגורים ישנים, משלושה כונים.
5. קרבה לשני רחובות ראשיים,מדכרכה וכבישים.
6. מבנה נגרייה פעילה, במגרש הפרוייקט. 

חלק מהותי משלב קבלת התוכניות יהיה להתחיל ולתכנן את הפרוייקט. תכנון הפרוייקט יכלול את ההתארגנות באתר (אזורי אחסון חומרים, מיקום קראוונים, אזור קשירת ברזל, פריקה וטעינה וכו`...) את מיקום העגורן ובעיקר את מהלך וסדר הפעילויות שעתידים להתבצע.

 

מעניין ? כנסו לכל הפרקים של מיזם פרויקט מתגלגל

הוסף תגובה
1 תגובות
התמונה של אנונימי
חיים קליין
לענ"ד רצוי להתחיל לעבוד עם מחשב ולא "רק" עם תדפיסים (נייר). מנהל פרויקט עובד על מחשב נייד ומדפיס במדפסת גודל A3 במשרד באתר או במכון העתקות הקרוב.
צור קשר